Budowniczowie mieszkań trzymają marże i to się szybko nie zmieni

Rynkowa elita wciąż sprawnie przerzuca wzrost kosztów na ceny lokali. Zdaniem analityków choć drożeją materiały i praca, rentowność nie powinna ucierpieć. Kluczowe będzie to, na jakich działkach powstają projekty.

W 2020 r. 14 deweloperów z rynku kapitałowego wypracowało średnio 25 proc. marży brutto ze sprzedaży, o 1,1 pkt proc. mniej niż rok wcześniej, ale porównywalnie z 2018 r. O ile w III kwartale ub.r. w kilku spółkach doszło do niepokojącego wahnięcia w dół rentowności (i nie było to związane z niską, niereprezentatywną liczbą przekazanych lokali), to w IV kwartale większość maruderów wróciła na szybki tor.

Znakomity finisz

Pierwsza marża to teoretycznie przychody pomniejszone o koszty wytworzenia, bez kosztów marketingu, sprzedaży, zarządzania spółką ani finansowania. Ale i ona nie jest wolna od innych czynników – w zestawieniu nie uwzględniliśmy Budimeksu Nieruchomości, gdzie rentowność w IV kwartale do abstrakcyjnego poziomu 70 proc. podbiło rozwiązanie rezerw, a spółka nie ujawniła oczyszczonego wyniku.

Deweloperzy księgują sprzedaż wraz z wydaniem lokalu klientowi (zakup zazwyczaj odbywa się na etapie dziury w ziemi), zatem na wyniki finansowe za 2020 r. wpłynęło przekazanie lokali, których budowa ruszyła w okolicach 2018 r. – a od połowy 2017 r. całe budownictwo borykało się z gwałtownym wzrostem kosztów. Stabilna średnia rentowność deweloperów w 2020 r. może dowodzić, że udało się przerzucić wzrost kosztów na klientów.

W skali całego roku tylko trzy spółki wypracowały rentowność z trójką z przodu (patrz tabela), w 2019 r. takich firm było pięć, a jeszcze rok wcześniej – cztery. Zmniejsza się także mediana: z 26,9 proc. w 2018 r. do 24,4 proc. w ubiegłym roku.

Za to w samym IV kwartale ub.r. rentowność rzędu 30 proc. wypracowało aż pięć firm – spadek formy w III kwartale był raczej wynikiem miksu przekazywanych mieszkań zbudowanych na droższych gruntach niż zapowiedzią pogorszenia trendu.

GG Parkiet

Na tle branży wyróżnia się Dom Development, który z roku na rok poprawia rentowność.

Kluczowe banki

Zdaniem ekspertów koszt zakupu gruntu będzie determinować rentowność projektów, a z kosztami budowy deweloperzy będą sobie dalej radzić, podnosząc ceny. Duzi gracze ze zdolnością do szybkiego uzupełniania oferty będą korzystać podwójnie, bo to kłopoty z podażą przy rozgrzanym popycie powodują, że lokale drożeją.

– Choć rynek deweloperski okazał się bardzo stabilny w czasie pandemii, a ceny sprzedaży rosły, firmom deweloperskim coraz trudniej utrzymać marże na dotychczasowym poziomie. W publikowanych wynikach, które dotyczą mieszkań wprowadzonych do oferty około 24 miesięcy wcześniej, widzimy przede wszystkim wpływ rosnących kosztów gruntów – komentuje Konrad Płochocki, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich. – Między 2015 a 2019 rokiem cena gruntów mieszkaniowych zwiększyła się o 80 proc. Do tego z początkiem 2021 r. doszedł wzrost kosztów materiałów budowlanych oraz w ostatnich tygodniach robocizny. W przyszłości możemy spodziewać się lekkich spadków osiąganych marż, ale przy rosnącej wartości sprzedaży i sumarycznie większej wartości dla akcjonariuszy. Wartość zakupów mieszkaniowych w I kwartale 2021 r. daje nadzieję, że w tym roku wartość rynku może się zwiększyć nawet o kilkanaście procent względem 2020 r. – podsumowuje.

Mateusz Mucha, menedżer DM Navigator, w perspektywie najbliższych kwartałów spodziewa się raczej dobrych marż – z dwóch powodów. – Po pierwsze, wydaje się, że największa część projektów dotkniętych wzrostem kosztów wykonawstwa została już rozpoznana w wynikach zeszłorocznych. To były projekty rozpoczynane jeszcze w 2018 r., a więc wtedy, kiedy wzrost kosztów był znaczący. W bieżącym roku tych projektów już nie powinno być, a w wynikach powinny być rozpoznawane lokale, których budowa była rozpoczynana przeważnie w 2019 r., kiedy presja na koszty wykonawstwa nie była już tak znacząca, a ceny mieszkań rosły. Po drugie, deweloperzy są bogatsi o doświadczenia z lat 2017–2018. Sądzimy więc, że przynajmniej część z nich aktywniej zarządza cennikami i ofertą. Pomaga w tym także mniejsza liczba wprowadzeń nowych projektów do oferty w 2020 r. niż w latach wcześniejszych – dodaje.

Mucha podkreśla, że w 2020 r. deweloperzy nie narzekali na koszty wykonawstwa, a niektórzy nawet sugerowali, że te nieco spadły: pandemia wyhamowała inwestycje w budownictwie i w relacjach deweloperzy – firmy budowlane ci pierwsi stali raczej na mocniejszej pozycji. Dodatkowo ceny mieszkań nie przestały rosnąć, jedynie tempo wyhamowało. Zdaniem eksperta niepokojąca skala wzrostu cen większości surowców, ostrzejsze normy dotyczące efektywności energetycznej budynków czy deweloperski fundusz gwarancyjny to czynniki, które nabiorą znaczenia dopiero w przyszłym roku. Na razie deweloperzy powinni dalej przerzucać koszty na nabywców mieszkań.

Wojciech Matysiak, kierownik zespołu analiz nieruchomości w PKO BP, spodziewa się w tym roku istotnego wzrostu kosztów firm deweloperskich. Zwraca uwagę na silny wzrost cen materiałów i gruntów, presję na wynagrodzenia w związku z deficytem pracowników, o których zabiega też rynek budownictwa infrastrukturalnego, a także surowsze normy efektywności energetycznej budynków. – Przy słabym popycie na mieszkania te czynniki wpływałyby negatywnie na marże. Jednak popyt, mimo wpływu pandemii na gospodarkę, utrzymuje się na wysokim poziomie za sprawą obniżek stóp procentowych. W takich okolicznościach wzrost kosztów jest przede wszystkim przesłanką dalszych podwyżek cen mieszkań oferowanych na rynku pierwotnym, przy niewielkim uszczerbku dla marż firm deweloperskich – uważa Matysiak.