I kwartał przyniósł obniżkę rentowności

Branża ponownie boryka się z mocnym wzrostem kosztów wykonawstwa. Silny popyt ułatwi przerzucenie tego na ceny lokali.

W I kwartale 2021 r. 13 deweloperów z rynku kapitałowego zanotowało średnią marżę brutto ze sprzedaży w wysokości 22,8 proc., czyli o 3,4 pkt proc. mniej niż rok wcześniej oraz o 4,9 proc. mniej niż w analogicznym okresie 2019 r. O 1,8 pkt proc. do 25 proc. obniżyła się również rok do roku mediana. Co więcej, o ile w I kwartale 2020 r. tylko jedna spółka miała rentowność niższą niż 20 proc., a dwa lata wcześniej dwie, o tyle w tym roku takich przypadków było już pięć – w tym jeden, gdzie marża była wręcz ujemna. Podobnie jak rok wcześniej, trzy firmy osiągnęły marże rzędu 30 proc. – ale grono liderów jest zupełnie inne.

Nasze zestawienie obejmuje pierwszą marżę, czyli przed uwzględnieniem kosztów sprzedaży i marketingu, zarządzania, finansowania i opodatkowaniem – to w zasadzie jedyny wskaźnik pozwalający na cokwartalne porównywanie deweloperów, zważywszy że wielu z nich prowadzi dodatkową działalność wpływającą na wyniki operacyjne i netto, a te zazwyczaj nie są już raportowane w rozbiciu na poszczególne linie biznesowe. Wyniki spółek wynikają wprost z liczby i jakości przekazanych mieszkań, zazwyczaj kumulacja przypada na drugie półrocze, ale relatywnie łagodne zimy i technologie budowlane sprawiają, że sezonowość nie jest już tak oczywista (patrz wynik Dom Development w tabeli). Niemniej najbardziej reprezentatywne jest spojrzenie na wyniki w ujęciu całorocznym.

Deweloperzy pokazują w sprawozdaniach efekt przekazania lokali klientom, ale w Polsce sprzedaż odbywa się zazwyczaj na etapie dziury w ziemi. Dlatego na bieżące wyniki finansowe składają się mieszkania z inwestycji uruchomionych mniej więcej dwa lata wcześniej. Rok 2019 to nowa rzeczywistość po gwałtownym wzroście kosztów budowy z lat 2017–2018, które skłoniły m.in. Dom Development do utworzenia własnej spółki zajmującej się generalnym wykonawstwem. To również drugi rok z rzędu wzrostu cen – firmy starały się bowiem przerzucać rosnące koszty na klientów.

Trzydzieści plus do wykręcenia

Pod względem rentowności w I kwartale 2021 r. na prowadzenie wysunęło się trójmiejskie Inpro, notując marżę ponad 34 proc., co oznacza wzrost aż o 13,6 pkt. proc. W tym czasie deweloper nie zakończył żadnej budowy, na wynik zapracowały mieszkania wydawane z kończonych w 2020 r. kolejnych już etapów większych inwestycji. Implikuje to korzystną cenę gruntów i elastyczność pod względem dopasowywania cen mieszkań do warunków. Na marże wpłynęła też dobra lokalizacja osiedli. Cały 2020 r. spółka zamknęła 28,5-proc. rentownością.

GG Parkiet

Na drugim miejscu znalazł się Dom Development, który w I kwartale br. zaliczył kumulację przekazań. Rentowność rok do roku wzrosła o 3 pkt proc. do 32,5 proc. Warto dodać, że na trójmiejskim rynku grupa zanotowała 35,7 proc. marży. Dom Development spodziewa się utrzymania poziomu 30+ w całym 2021 r. Chociaż spółka jest liderem sprzedaży mieszkań w Polsce, trudno ją uznać za producenta masowego: deweloper celuje w zamożnych klientów – w 40 proc. gotówkowych, a w pozostałej części z wysoką zdolnością kredytową.

Trzecie miejsce należy do Archicomu, który wypracował 32,2 proc. marży, o ponad 3 pkt proc. więcej niż rok wcześniej. Wyniki za I kwartał 2021 r. spółka zaprezentowała już w formie okrojonej do działalności kontynuowanej, a więc rynku wrocławsko-krakowskiego. W takiej bowiem formie Archicom został przejęty przez Echo Investment. Dla tego ostatniego akwizycja to nie tylko zwiększenie skali, ale też poprawa rentowności. Echo w I kwartale wypracowało marżę 19,4 proc., bo w miksie przekazywanych mieszkań zabrakło najtłustszych – warszawskich – inwestycji.

GG Parkiet

W I kwartale 2020 r. na podium były Develia, Lokum Deweloper i Marvipol. Początek tego roku nie był już dla tych spółek tak wysokokaloryczny.

Kosztowa winda znów odjeżdża

W 2017 r. ceny mieszkań zaczęły rosnąć, bo kumulacja inwestycji na wszystkich polach pociągnęła wzrost kosztów materiałów i pracy, utrudniły dostęp do podwykonawców: po rynku krążyły historie o podkradanych sobie ekipach budowlanych. 2021 r. dla deweloperów będzie znów rokiem wyzwań. Pandemia zachwiała produkcją materiałów i pozrywała łańcuchy dostaw. Spowolniła też pracę urzędów, co przekłada się na problemy deweloperów z uzupełnianiem oferty. A popyt, napędzany niskimi stopami, nasilony dodatkowo obawami przed inflacją – sprzyja.

– Od kilku tygodni bardzo szybko rosną koszty wykonawstwa inwestycji budowlanych, niekiedy w tempie niespotykanym od co najmniej dekady. Dość powiedzieć, że na przestrzeni ostatnich miesięcy cena niektórych wyrobów stalowych wzrosła aż o 50–150 proc., płyta OSB podrożała w ciągu roku o 20–30 proc., a w pozostałych grupach towarów zwyżki sięgają 5–10 proc. rok do roku – wylicza Damian Kaźmierczak, główny ekonomista Polskiego Związku Pracodawców Budownictwa. – Rosnące ceny materiałów wywierają presję na marże deweloperów i jest to kolejny czynnik, obok drogich gruntów i nierównowagi między podażą o popytem, który będzie podbijać ceny mieszkań w kolejnych miesiącach. Deweloperzy znajdują się jednak w komfortowej sytuacji, ponieważ na tak rozgrzanym rynku mieszkaniowym nie powinni mieć trudności z przerzucaniem rosnących kosztów wykonawstwa na nabywców nowych lokali – dodaje.

Zdaniem eksperta w drugiej połowie roku prawdopodobnie dojdzie jeszcze problem rosnących wynagrodzeń i cen usług podwykonawczych. – Wydaje się, że bardziej zabezpieczeni przed wzrostem cen wykonawstwa powinni być deweloperzy dysponujący własnymi siłami wykonawczymi. Nie ma tu jednak reguły, ponieważ wielu wykonawców pozostaje w doskonałych relacjach z dużymi deweloperami, dla których realizowali wiele inwestycji mieszkaniowych. Bardzo często obie strony są wówczas w stanie podejść do kwestii rosnących cen z pełnym zrozumieniem i w sposób odpowiedzialny uregulować finansowe zobowiązania między sobą – podsumowuje Kaźmierczak.

Mateusz Mucha, menedżer w DM Navigator, podkreśla, że zdecydowana większość największych deweloperów ma dobrze zdywersyfikowany produktowo model biznesowy. W harmonogramach inwestycji znajdują się zarówno projekty z segmentu popularnego, jak i inwestycje lepiej zlokalizowane, które często trafiają do koszyka lokali o podwyższonym standardzie.

– Raportowane przez spółki marże brutto ze sprzedaży są oczywiście wynikiem rozpoznań mieszkań oddawanych w ramach konkretnych projektów. Odczyty kwartalne często mogą być w związku z tym mało obiektywne, w danym okresie sprawozdawczym bowiem mogą być przekazywane klucze do inwestycji, których rentowności znacznie odbiegają od przeciętnej. Uważam, że ostatnio zaraportowane marże w kilku przypadkach mogą nie odzwierciedlać faktycznej sytuacji, z którą mamy do czynienia na rynku – zastrzega Mucha. – To, co obecnie widzimy, to szybko kurczące się zasoby atrakcyjnych gruntów, które determinują dalszy wzrost cen parceli. Koszty materiałów na skutek covidowego zaburzenia łańcucha dostaw dynamicznie rosną. Ostatnio widzimy w szczególności szybujące ceny stali. Nie spodziewałbym się, że ceny materiałów czeka obniżka, gdyż towaru na rynku brakuje, a wielu dostawcom szybko kurczą się zapasy. Koszty generalnego wykonawstwa z kolei powinny się stabilizować. Na dziś większość deweloperów nie dostrzega problemów z dostępnością podwykonawców, tym samym presja budowlańców, z którą jeszcze niedawno musieli mierzyć się deweloperzy, moim zdaniem została mocno rozmyta – wskazuje.

Zdaniem eksperta deweloperom sprzyja otoczenie makroekonomiczne. – Społeczeństwo coraz śmielej wycofuje środki z depozytów bankowych na skutek niskich stóp procentowych, dostępność kredytów jest duża, a zdolność kredytowa na skutek rosnących zarobków i zerowych stóp procentowych rośnie, co sprawia, że ludzie chętnie rozglądają się za kupnem nowego lokum. Czynniki te sprawiają, że branża jest w stanie przekładać rosnące koszty budowy na klienta końcowego. Mimo rosnących kosztów produkcji lokali nie spodziewałbym się pogorszenia marż u deweloperów, nie zakładam bowiem, aby w najbliższych kwartałach cenniki deweloperów miały ulec redukcji. Przy obecnym popycie spodziewałbym się dalszych zwyżek cen mieszkań w nadchodzących okresach – podsumowuje Mucha.