PRS zadomowił się w strategiach budowniczych mieszkań

Wysokie koszty finansowania i niestabilność geopolityczna nie zachęcają funduszy do masowego kupowania mieszkań. Na rynku PRS najszybciej mogą się rozwijać deweloperzy stawiający na własne platformy najmu, a nie liczący na hurtowe transakcje.

PRS, czyli najem instytucjonalny mieszkań, przeniknął do strategii większości notowanych na GPW i Catalyst deweloperów. Sposobów realizowania się firm na tym polu jest wiele, w przyszłym roku widoczne będą kolejne efekty tej aktywności.

„Platformersi”

Pionierem na rynku PRS jest Echo Investment. Deweloper nie tylko część mieszkań buduje dla platformy Resi4Rent, ale jest też jej współudziałowcem. Dzięki projektom oddanym w tym roku sieć powiększyła się o 30 proc., do 3 tys. lokali. Komercjalizacja bloków zajmuje zaledwie kilka tygodni. W trakcie budowy i projektowania jest ponad 6 tys. mieszkań, z czego 1,1 tys. zostanie oddanych do użytku w przyszłym roku. Resi4Rent prze do strategicznego celu, czyli budowy portfela 10 tys. lokali w 2025 r. Spółka jako pierwszy gracz w Polsce pozyskała 50 mln euro finansowania od EBOiR-u.

– Rekordowo krótki czas pełnego wynajęcia nowych inwestycji jest potwierdzeniem, że projekty PRS to rozwiązanie z ogromnym potencjałem, które niweluje bieżący niedobór mieszkań na rynku i stanowi odpowiedź na aktualne oczekiwania konsumentów – mówi Sławomir Imianowski, prezes Resi4Rent. – Mimo dość dynamicznego wzrostu w ostatnich latach polski PRS wciąż jest jeszcze na początku drogi i stanowi jedynie niewielki odsetek wszystkich lokali dostępnych na rodzimym rynku najmu. Jego perspektywy są jednak bardzo obiecujące – zarówno dla inwestorów, jak i potencjalnych najemców. Wydarzenia ostatnich 12 miesięcy, m.in. wybuch wojny w Ukrainie, który spowodował lawinowy napływ uchodźców zza naszej wschodniej granicy, z których wielu zostało w Polsce, a także spadek wartości udzielonych kredytów, pokazały jak bardzo potrzebne są dostępne od ręki lokale na wynajem – mówi Imianowski.

Własną platformę najmu będzie budować też notowany na Catalyst Ronson. Marka jest już gotowa, to LivinGo, deweloper negocjuje z partnerami finansowymi. Ronson zabezpieczył grunty w Warszawie pozwalające zbudować 1,38 tys. lokali. W połowie 2023 r. na rynek najmu trafi pierwsza partia, 121 mieszkań.

– Spodziewamy się, że w I połowie 2023 r. podpiszemy też umowę z inwestorami. Negocjujemy też zakup kolejnych gruntów pod PRS, w perspektywie pięciu lat planujemy stworzyć portfel 2–2,5 tys. mieszkań. Koncentrujemy się na Warszawie, ale nie wykluczamy innych aglomeracji, które dobrze znamy – Poznania czy Wrocławia – mówi Andrzej Gutowski, wiceprezes Ronsona. – Nasza marka będzie odpowiedzialna za cały proces, od projektowania przez budowę po zarządzanie najmem. Rynek w Polsce nie jest nasycony – wciąż mówimy o luce mieszkaniowej i głodzie mieszkaniowym. W obecnych okolicznościach rynkowych to szansa dla PRS. Z kolei największym wyzwaniem jest zmienność podatkowa i prawna, w ekspansji nie pomaga drogi pieniądz. Polscy inwestorzy są pod kreską, a zagraniczni z dużą uwagą przyglądają się kondycji polskiej gospodarki i wydarzeniom za naszą wschodnią granicą. Liczymy, że rządowi uda się zrealizować cel inflacyjny w perspektywie maksymalnie dwóch–trzech lat – podsumowuje.

Develia pracuje nad nieco innym modelem. Spółka chce sprzedawać mieszkania funduszom, ale dać im do dyspozycji wspólną platformę najmu.

– Ze względu na wysoki poziom stóp w strefie euro, niepewność legislacyjną i geopolityczną, w 2022 r. rynek PRS był w pewnym sensie zamrożony. Dalej prowadzimy zaawansowane rozmowy z potencjalnymi nabywcami. W 2022 r. rozpoczęliśmy pracę nad platformą do zarządzania wynajmem mieszkań skierowaną do inwestorów – mówi Andrzej Oślizło, prezes Develii. – W 2023 r. rynek PRS powinien wracać do normy i pozostaje ważnym punktem naszej strategii. Dążymy do tego, by w najbliższych miesiącach zrealizować pierwszą transakcję z inwestorem instytucjonalnym. Ponadto planujemy uruchomić platformę najmu dla rynku PRS, ale i indywidualnych nabywców mieszkań – dodaje.

Ponadto Develia rozważa nawiązanie partnerstwa z podmiotem działającym na rynku PRS, który byłby dawcą długoterminowego kapitału.

Sprzedawcy hurtowi

Część firm chce poprzestać na sprzedaży większych lub mniejszych paczek mieszkań nabywcom instytucjonalnym. Kilka tygodni temu pierwszy kontrakt z nabywcą instytucjonalnym zawarł Dom Development: spółka zbuduje funduszowi 400 lokali w Warszawie.

Na przełomie 2020 i 2021 r. umowę na zbudowanie około 700 mieszkań podpisał z funduszem Marvipol. W tym roku deweloper przekazywał zamawiającemu ukończone inwestycje w Warszawie. – W 2023 r. oddamy ostatnie mieszkania. Nie zawieraliśmy nowych kontraktów na rynku PRS. To, czy dojdzie do dalszej współpracy, zależy od aktywności funduszy i szczegółów ewentualnych ofert – mówi Andrzej Nizio, wiceprezes Marvipolu. – Rozwój rynku PRS w perspektywie długoterminowej będzie uzależniony od preferowanego modelu życia młodego pokolenia. Aktualnie duży popyt na najem wygenerowany został przez dwa specyficzne czynniki: napływ uchodźców wojennych i zablokowanie zdolności kredytowej. Zakładamy, że po ustabilizowaniu się sytuacji makro posiadanie mieszkania na własność pozostanie preferowaną opcją większości społeczeństwa – dodaje.

Waldemar Wasiluk, wiceprezes notowanej na Catalyst spółki Victoria Dom, która w 2022 r. sprzedała dwa projekty, podkreśla że rynek PRS w Polsce jest w bardzo trudnej sytuacji. – Oczekiwania cenowe wielu funduszy przy aktualnych stopach procentowych i kosztach produkcji nie są do zaakceptowania przez deweloperów. W 2023 r. spodziewamy się sprzedać kolejne projekty, o ile warunki cenowe będą rozsądne i odzwierciedlające rosnące koszty – mówi Wasiluk. Zdaniem menedżera sytuację funduszy może skomplikować realizacja zapowiedzianego przez rząd programu tanich kredytów dla młodych na zakup pierwszego mieszkania. W II połowie 2023 r. może to oznaczać przebudzenie popytu detalicznego, a funduszom odbierze możliwość agresywnego negocjowania w zakresie cen czy formy płatności.

Kolejnych transakcji nie wyklucza Unidevelopment z grupy giełdowego Unibepu. – Na bieżąco prowadzimy rozmowy na ten temat. Tworzymy równolegle projekty odpowiadające preferencjom funduszy i nabywców indywidualnych. To daje elastyczność w podejmowaniu decyzji o ostatecznym przeznaczeniu danego etapu inwestycji w zależności od sytuacji rynkowej. Bierzemy na siebie ryzyko deweloperskie związane z przygotowaniem projektów dla PRS. Ewentualne umowy z klientami instytucjonalnymi będziemy podpisywali po uzyskaniu pozwolenia na budowę – mówi Zbigniew Gościcki, prezes Unidevelopmentu.

Transakcji z funduszami nie wykluczają Lokum Deweloper czy Atal.

– Mam wiele uwag do PRS, uważam, że jest on robiony mało elastycznie. Osobiście ten biznes prowadziłbym inaczej. Kto wie, może przyjdzie taki dzień za dwa, trzy lata, że będziemy mieć zapas wybudowanych mieszkań i będziemy musieli zorganizować własny PRS – ale właśnie na swoich zasadach – mówił niedawno w Parkiet TV Zbigniew Juroszek, prezes Atalu.

Poza giełdą

W PRS zaangażowani są też deweloperzy niezwiązani już z rynkiem kapitałowym. Przejęty przez fundusz TAG Immobilien Vantage Development tworzy platformę Vantage Rent – w przyszłym roku jej zasób sięgnie 2,3 tys. lokali. Ostatecznie w PRS nie wchodzi druga przejęta przez TAG firma, Robyg. Aktualnie wykuwa się nowa strategia sprzedaży i najmu integrujących się podmiotów.

W 2021 r. dużą umowę ramową zawarł Murapol: w latach 2021–2026 grupa ma dostarczyć na rynek PRS 10 tys. lokali. – Z pewnością to rozwijający się segment rynku, któremu sprzyjają obecne warunki makro, zwłaszcza ograniczony dostęp klientów do kredytów hipotecznych i wysoki popyt na najem. Z punktu widzenia biznesu PRS to segment komplementarny do sprzedaży – podkreśla Iwona Sroka, członek zarządu Murapolu.