Zbyt dużo nowych domów jednorodzinnych w Stanach Zjednoczonych

Nadmiar nowych, ukończonych domów jednorodzinnych na sprzedaż osiągnął najwyższy poziom od 2007 r., ceny spadły do najniższego poziomu od 2021 r., ale nadal są zdecydowanie za wysokie.

https://pbs.twimg.com/media/GfhGFe3bUAAco4Y?format=jpg&name=900x900

Według danych Census Bureau, liczba niesprzedanych, ukończonych, nowych domów na sprzedaż wzrosła o 57 proc. rok do roku, do 124 000 w listopadzie, co stanowi najwyższy poziom od czerwca 2009 r., podczas głębokiego kryzysu mieszkaniowego, kiedy firmy budujące domy utknęły z ogromnym stosem ukończonych domów przy spadającym popycie i próbowały przetrwać.

– Firmy budujące domy próbują znaleźć nabywców na te ukończone „specjalne” domy, stosując zachęty, w tym kosztowne wykupy kredytów hipotecznych, oraz obniżając ceny. Ale oczywiście nie zrobiły wystarczająco dużo, aby zmniejszyć swoje rozdęte zapasy, które nadal rosną, i będą musiały zrobić znacznie więcej, aby obniżyć ceny i płatności – ocenia Wolf Richter.

Rosną zapasy niesprzedanych domów

Ten wzrost podaży gotowych do zamieszkania to dobra wiadomość dla całego rynku mieszkaniowego, choć nie dla firm je budujących i nie dla właścicieli domów, którzy chcą sprzedać istniejącą nieruchomość. Te „domy specjalistyczne” będą musiały zostać szybko sprzedane, ponieważ budowniczowie włożyli w nie mnóstwo kapitału i ponieważ nadal budują szybciej niż je sprzedają – choć sprzedają je po całkiem niezłych cenach – w ten sposób zwiększając zapasy.

To jest sytuacja, przed którą Lennar Corporation (Lennar), firma zajmująca się budową domów, od 2023 roku druga co do wielkości firma zajmująca się budową domów w Stanach Zjednoczonych pod względem liczby sprzedanych domów, ostrzegał w zeszłym tygodniu. Wysiłki firm budowlanych mające na celu sprzedaż ukończonych domów spowodują dalszy spadek cen. Podana przez Census Bureau mediana cen w listopadzie, która nie uwzględnia zachęt, spadła do najniższego poziomu od 2021 roku.

Lennar spodziewa się, że średnia cena sprzedaży (uwzględniając zachęty) domów, które odda w tym kwartale, spadnie o około 16 proc. w porównaniu z dwoma latami. W ciągu ostatnich trzech miesięcy cena akcji Lennara spadła o około 28 proc.

Zapasy niesprzedanych domów na wszystkich etapach budowy – od jeszcze nierozpoczętych do ukończonych – wzrosły o 8,1 proc. w porównaniu z już zawyżonym poziomem rok temu do 493 tys. domów, najwięcej od grudnia 2007 r.

Właściciele istniejących domów nie chcą obniżać cen

Jak podkreśla Richter, wielcy producenci domów nie mogą grać na przeczekanie. Muszą budować i sprzedawać domy, bo to jest ich biznes. Muszą też utrzymywać swój biznes w nienaruszonym stanie i chronić swoje akcje przed spadkiem. Budują więc po niższych cenach, obniżają ceny ukończonych domów, obniżają oprocentowanie kredytów hipotecznych i wprowadzają inne zachęty, które wiążą się ze znacznymi kosztami – tylko po to, aby utrzymać wielkość sprzedaży poprzez odebranie szans właścicielom domów, którzy chcą sprzedać istniejącą nieruchomość.

Pomimo zachęt i niższych cen wielkość sprzedaży jest obecnie niższa od celów podanych przez dużych producentów na początku tego roku, podczas gdy ich koszty motywacyjne wzrosły, a ich marże są coraz mniejsze. Problem dla nich polega na tym, że ceny są nadal stanowczo za wysokie, spadły, ale nie w stopniu wystarczającym.

Średnia cena kontraktowa nowych domów jednorodzinnych sprzedawanych na wszystkich etapach budowy spadła w listopadzie do 402 600 dolarów, najniższego poziomu od września 2021 r. Średnia sześciomiesięczna, która minimalizuje zmiany miesięczne i uwzględnia korekty, spadła do 415 800 dolarów, najniższego poziomu od marca 2022 r., co oznacza spadek o 5,1 proc. w stosunku do najwyższego poziomu z października 2022 r.

Ceny te nie uwzględniają znacznych kosztów ponoszonych przez firmy budujące domy w związku z wykupem kredytu hipotecznego i innymi zachętami, chociaż obejmują obniżki cen.

Sprzedaż ukończonych domów – wspierana zachętami, wykupem kredytów hipotecznych i niższymi cenami – wzrosła o około 14 proc. w porównaniu z rokiem ubiegłym i o 33 proc. w porównaniu z dwoma latami, do 24 000 domów miesięcznie. Sprzedaż nowych domów na wszystkich etapach budowy, od niezaczętych do ukończonych, wzrosła o 7,1 proc. w stosunku do roku poprzedniego i wyniosła 45 tys. domów. Sprzedaż nowych domów kształtuje się na przyzwoitym poziomie, w przeciwieństwie do sprzedaży istniejących domów jednorodzinnych, gdzie popyt osłabł, bo sprzedawcy utrzymują zbyt wysokie ceny.

Roczna sprzedaż nowych domów w 2024 r. – na podstawie bieżących danych sprzedażowych za pierwszych 11 miesięcy oraz szacunków WOLF STREET za grudzień – wzrosła nieznacznie do 681 tys. domów, co stanowi przyzwoity poziom i mniej więcej porównywalny z rokiem 2019, a zarazem wyższy niż którekolwiek z poprzednich 11 lat. Z kolei sprzedaż istniejących domów jednorodzinnych w 2024 r. spadła do najniższego poziomu od 1995 r., wynika z danych Krajowego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami za listopad oraz szacunków WOLF STREET za grudzień.