Amerykańskie domy niezbyt dostępne dla Amerykanów

Średni dochód gospodarstwa domowego niezbędny do zakupu średniego domu na sprzedaż w USA (120 tys. dolarów) jest o ponad 40 proc. wyższy niż obecny średni dochód gospodarstwa domowego (85 tys. dolarów).

parkiet.com

Lepiej, ale tylko trochę, jest w przypadku tzw. starter homes - małych mieszkań lub domów dla młodych osób rozpoczynających samodzielne życie. Średnia cena domu na start wynosi 250 000 USD, co oznacza wzrost o 51,1 proc. od sierpnia 2019 r. Gospodarstwo domowe musi zarabiać 77 000 dolarów rocznie, aby pozwolić sobie na typowy dom na start w USA. Średni dochód gospodarstwa domowego wynosi około 84 000 dolarów, czyli zaledwie 9 proc. powyżej zarobków niezbędnych do zapewnienia przystępności cenowej domu. Tymczasem w sierpniu 2019 r. gospodarstwa domowe zarabiały o około 57 proc. więcej niż było to konieczne, aby pozwolić sobie na zakup domu na start. Ale w niektórych stanach nastąpiła zmiana z  za drogich domów na start w niedrogie, szczególnie w Teksasie i na Florydzie.

Dochód potrzebny do zakupu domów gwałtownie wzrósł

Aby zrozumieć, dlaczego domy na start są obecnie znacznie mniej dostępne trzeba przypomnieć, jak pandemia wpłynęła na rynek mieszkaniowy. Na wczesnych etapach epidemii Covid-19 nastąpił masowy exodus z ośrodków miejskich, ponieważ praca zdalna zmieniła preferencje życiowe. Ten gwałtowny wzrost popytu w połączeniu z niskimi oprocentowaniami kredytów hipotecznych – początkowo rekordowo niskimi – spowodował bezprecedensowy wzrost cen mieszkań.

Dane opublikowane przez Redfin podkreślają, że ceny domów na start od sierpnia 2024 r. odnotowały wzrost o 4,2 proc. rok do roku, co ostro kontrastuje ze znacznym wzrostem obserwowanym od 2019 r., podczas gdy dochód potrzebny na zakup domu na start spadł nieznacznie o 0,4 proc. Nastąpiło to po latach gwałtownych podwyżek, które postawiły wielu potencjalnych właścicieli domów w trudnej sytuacji.

Według Redfina w sierpniu 2019 r. dochód niezbędny do zakupu domu na start wyniósł zaledwie 39 997 dolarów, a średni dochód gospodarstw domowych wynosił 62 843 dolarów – więcej niż wystarczająco, aby zabezpieczyć własność domu. W roku 2024 dochód potrzebny na te same domy na start gwałtownie wzrósł, podczas gdy mediana dochodów gospodarstw domowych nie dotrzymała tempa, rosnąc o 33,4 proc., czyli znacznie mniej niż wzrost cen domów na start o 51,1 proc.

„Dom na start” to lokum coraz mniejsze

Należy zauważyć, że definicja „domu na start” ewoluowała. Wcześniej mogła obejmować większe domy w stylu rodzinnym w dobrych dzielnicach. Jednak dziś wielu kupujących po raz pierwszy może sobie pozwolić jedynie na małe mieszkania z wyższej półki lub w skromnej kamienicy. Według analizy Redfin obecne warunki często zmuszają kupujących do zadowalania się domami, które mogą wymagać gruntownego remontu, znacznie różniących się od dobrze utrzymanych opcji, do których młode pary często aspirowały dziesięć lat temu.

Elijah de la Campa, starszy ekonomista w Redfin, stwierdził: „Domy na start nie są już tym, czym były kiedyś. Dom z czterema sypialniami pod klucz w ładnej okolicy był często uważany za dom na start, ale dziś małe mieszkanie do remontu to często wszystko, na co może sobie pozwolić kupujący dom po raz pierwszy. Odzwierciedla to zasadniczą zmianę oczekiwań i rzeczywistości w zakresie własności domów. Co ciekawe, obecny kryzys na rynku domów ma silny element pokoleniowy. Dzisiejsi kupujący po raz pierwszy są zazwyczaj starsi niż poprzednie pokolenia i borykają się z obciążeniami finansowymi, takimi jak znaczny dług studencki. Zdaniem Blakely Minton, agentki nieruchomości, „nabywcy domów na start są coraz starsi niż kiedyś”. Wiele osób konkuruje obecnie ze starszymi właścicielami domów, którzy chcą zmniejszyć powierzchnię, co wywiera dodatkową presję na rynek.

Nie należy czekać na obniżki stóp, bo wtedy wzrośnie popyt

Po tygodniach stałych spadków oprocentowanie kredytów hipotecznych w końcu znalazło się w zakresie, który dla wielu obiecujących nabywców staje się rzeczywistością. Chociaż ceny domów w dalszym ciągu biją rekordy, ich wzrost spowalnia z powodu zmniejszających się zapasów i słabego popytu. Jednocześnie kupujący zyskują siłę nabywczą i dźwignię finansową w negocjacjach ze sprzedawcami. Mimo to w następstwie ogromnej obniżki stóp procentowych przez Rezerwę Federalną we wrześniu wielu kupujących woli pozostać na uboczu w nadziei, że dalsze obniżki stóp procentowych przez Fed jeszcze w tym roku doprowadzą do dalszych spadków oprocentowania kredytów hipotecznych.

Wielu ekspertów twierdzi jednak, że teraz jest najlepszy moment, aby wykorzystać poprawę warunków rynkowych i wyprzedzić potencjalny wzrost popytu, który może wywrzeć presję na wzrost cen domów i pozostawić wielu potencjalnych nabywców na lodzie

Według najnowszej trzymiesięcznej średniej kroczącej indeksu cen domów S&P CoreLogic Case-Shiller Home Price Index, która zakończyła się w lipcu, ceny domów w USA odnotowały roczny wzrost o 5 proc.

Chociaż ceny domów spadły – lipcowy wzrost odzwierciedla spowolnienie w porównaniu z 5,5 proc. rocznym wzrostem w czerwcu – indeks w dalszym ciągu osiągnął kolejny rekordowy poziom, co wskazuje, że ceny domów pozostają poza zasięgiem wielu potencjalnych nabywców. Eksperci ostrzegają jednak potencjalnych nabywców, aby nie czekali na dalsze obniżki oprocentowania kredytów hipotecznych, aby uniknąć wpadnięcia w falę popytu, która ponownie pobudzi wzrost cen domów i sprawi, że posiadanie domu stanie się poza zasięgiem wielu chętnych.