Emisje obligacji na zakup działek

Rozmowa: Dariusz Pawlukowicz, członek zarządu Vantage Development

W 2014 r. Vantage sprzedał 255 mieszkań. Ile chce sprzedać w tym roku?

Na ten rok postawiliśmy sobie ambitny cel – chcemy sprzedać 450 lokali. W I kw. br. podpisaliśmy 92 umowy, niemal dwukrotnie więcej niż w tym samym czasie 2014 r., mimo że to zwykle najsłabszy okres sprzedaży w roku. Żeby zrealizować cele, w tym roku, zamierzamy wprowadzić do oferty pięć projektów na ponad 790 lokali, w tym naszą pierwszą inwestycję w Warszawie, przy ul. Konstruktorskiej (169 mieszkań).

Jakie projekty generują największe przychody?

Naszą dominującą inwestycją są Promenady Wrocławskie – z 255 sprzedanych w 2014 r. ofert prawie 190 pochodzi z tego projektu. Co istotne, jest to inwestycja wielofazowa i poza trzema zrealizowanymi już etapami (675 mieszkań) na wprowadzenie do oferty czeka jeszcze blisko 1,5 tys. kolejnych lokali. Drugim co do wielkości naszym projektem jest Centauris (463 lokale). Realizujemy już ostatnie etapy tej inwestycji i będzie ona zakończona w połowie 2016 r. Żeby uzupełnić ofertę, negocjujemy zakup gruntu pod kolejne osiedle na południu Wrocławia.

Czy szukacie innych działek?

Poza transakcją we Wrocławiu, którą powinniśmy wkrótce sfinalizować, szukamy drugiej „nogi" w Warszawie. Weryfikujemy oferty na Mokotowie, a także na bliższej Woli.

Jaką marżę osiągacie?

W sprzedawanych projektach realizujemy kilkunastoprocentową marżę brutto. Na przekazywanych lokalach w 2014 r. poziom ten sięgał około 17 proc. Natomiast nowe projekty kalkulujemy do najmniej 20-proc. marży.

Ile spółka wyda na działki?

Zamknęliśmy rok, mając około 30 mln zł wolnej gotówki. I te pieniądze mogą zostać przeznaczone na nabycie gruntów. W kwietniu br. przeprowadziliśmy emisję obligacji niezabezpieczonych, z których pozyskaliśmy 24,5 mln zł. A że planujemy wydać na nowe działki około 50–60 mln zł oraz mamy do wykupu zapadające w maju br. obligacje serii A o wartości 9,9 mln zł, nie wykluczamy dalszych emisji o wartości 20–25 mln zł.

Jak będą oprocentowane?

Nasze ubiegłoroczne emisje obligacji niezabezpieczonych były oprocentowane na poziomie 4,95 proc., a zabezpieczonych na 4,30 proc. ponad WIBOR. Nie spodziewamy się, żeby warunki nowych emisji w istotny sposób odbiegały od ubiegłorocznych.

Rok temu Vantage myślał o wejściu na rynek poznański. Tak się nie stało. Dlaczego?

Faktycznie, w ubiegłym roku mówiliśmy o nowych projektach w Poznaniu lub Warszawie. Zbadaliśmy kilka projektów w Poznaniu, ale żaden nie był dość atrakcyjny. W tym czasie wynegocjowaliśmy atrakcyjne warunki zakupu działki przy ul. Konstruktorskiej, więc zdecydowaliśmy się na Warszawę. Nadal jednak obserwujemy Poznań oraz Kraków, więc w przyszłości może pojawimy się na tych rynkach, choć priorytetami pozostaną Wrocław i Warszawa. Nie zamierzamy też istotnie zwiększać banku ziemi, zwłaszcza teraz, gdy działki podrożały.

Czy dług spółki może się znacząco zwiększyć?

Na koniec 2014 r. dług netto zamknął się na poziomie 156 mln zł, z czego ponad połowa związana jest z projektami komercyjnymi, które są bardziej kapitałochłonne. Poziom zadłużenia może się jeszcze zwiększyć głównie za sprawą realizowanych projektów biurowych oraz w niewielkim stopniu w związku z emisją obligacji.

Kiedy uda się sprzedać obiekty komercyjne?

Prowadzimy aktywne działania związane z poszukiwaniem inwestorów. Wspólnie z naszym doradcą Savills wyszliśmy na rynek z łączoną ofertą sprzedaży biurowców Promenady Epsilon oraz Promenady Zita, mimo że część etapów jest jeszcze w budowie, ale takie transakcje się już zdarzały. Widzimy już też pierwsze zainteresowanie ofertą, ale o konkretach będziemy mogli mówić pewnie za kilka miesięcy. Chcemy też sprzedać Deltę 44, wynajętą w prawie 90 proc. W ubiegłym roku miało dojść do transakcji, ale wówczas inwestorowi nie udało się zebrać wymaganych środków. Na szczęście dla nas na rynku kapitałowym jest coraz więcej gotówki, a inwestorzy narzekają wręcz na brak interesujących produktów.

Czy w przypadku sprzedaży biur zrezygnujecie z emisji obligacji?

Przygotowujemy ją niezależnie, by zapewnić sobie odpowiednie zaplecze finansowe.

A co z dywidendą?

Zarząd rekomendował pozostawienie zysku za rok 2014 w spółce i nie sądzę, by zgromadzenie akcjonariuszy podjęło inną decyzję. Nie wykluczamy, ze polityka ta może ulec zmianie w przyszłości, ale na konkretne deklaracje jest jeszcze za wcześnie.