Rynek nieruchomości jeszcze rośnie siłą rozpędu

Dla biur, magazynów, hoteli i obiektów handlowych perspektywy krótkoterminowe są wciąż obiecujące. Banki powoli przykręcają jednak kredytowy kurek, patrząc na rynki w średnim terminie.

Po trzech kwartałach 2019 r. w nieruchomościach komercyjnych w Polsce inwestorzy ulokowali 4,5 mld euro (19,2 mld zł). Większość transakcji zamyka się pod koniec roku – czy jednak uda się w całym 2019 r. uzyskać wartość inwestycji na poziomie rekordu z 2018 r., czyli 7,3 mld euro (31,1 mld zł)? A co z kolejnym rokiem? Czy polskie budynki wciąż będą cieszyć się wzięciem? Czy deweloperzy i najemcy będą równie aktywni, co w poprzednich, rozgrzanych latach?

Banki już ostrożniejsze

– Jeśli chodzi o rynek biurowy, z każdym rokiem polskie aglomeracje rozwijają się bardzo dynamicznie i stają się coraz bardziej dojrzałymi rynkami. W 2020 r. najemcy zwrócą jeszcze większą uwagę na Kraków, Poznań i Katowice, silną pozycję utrzymają Wrocław i Trójmiasto – mówi Joanna Mroczek, szefowa działu doradztwa i badań rynku w CBRE. – Jednak Warszawa niezmiennie pozostaje centrum działalności biznesowej, a co za tym idzie, także największym placem budowy biurowej w Polsce. W 2020 r. do użytku oddanych zostanie około 350 tys. mkw. powierzchni biurowej, z czego na około 50 proc. zostały już podpisane przedwstępne umowy najmu. Utrzyma się zainteresowanie coworkingami, ale zmianie mogą ulec modele biznesowe stosowane dotychczas przez najemców takich powierzchni – dodaje.

Jeśli chodzi o rynek handlowy, w najbliższej przyszłości największym zainteresowaniem deweloperów będą się cieszyły rozbudowy istniejących i bardzo dobrze prosperujących centrów handlowych oraz budowa parków handlowych i centrów typu convenience w mniejszych ośrodkach miejskich. – Rynek handlowy w największych miastach w Polsce jest już nasycony, dlatego i najemcy coraz częściej będą zwracali się w stronę mniejszych, rodzinnych centrów. Na zainteresowaniu zyskują też ulice handlowe – mówi Mroczek.

Ekspertka podkreśla, że perspektywy dla rynku przemysłowo-logistycznego wyglądają bardzo dobrze.

– Mimo niewielkiego spowolnienia popytu aktywność deweloperów pozostaje porównywalnie wysoka w ciągu ostatnich dwóch lat. W 2019 r. deweloperzy oddali rekordową powierzchnię hal magazynowych i produkcyjnych. Nadchodzące lata prawdopodobnie nie będą tak spektakularne jak 2016–2019, ale prognozy nadal są pozytywne, ponieważ rynek e-commerce wciąż będzie się gwałtownie rozwijał – mówi Mroczek.

Także rynek hotelowy kwitnie, pojawia się coraz więcej zagranicznych sieci i nowych luksusowych marek hotelowych. – Widać wyraźnie, że Warszawa, która dotychczas była priorytetową lokalizacją, jest już traktowana jako rynek dojrzały i nasycony. To otwiera nowe możliwości dla miast regionalnych, gdzie oferta hotelowa nie jest jeszcze tak mocno rozbudowana i inwestorzy przy mniejszym lub zbliżonym wkładzie mogą liczyć na większy zwrot z inwestycji – podsumowuje Mroczek.

Jakie trendy będą dominować w tym roku w nieruchomościach komercyjnych?

– Pracownicy i użytkownicy, a tym samym najemcy, będą w centrum uwagi, zarówno na rynku biurowym, jak i handlowym. Już w tym roku widzieliśmy, że powstawało coraz więcej strategii, narzędzi i działań, które miały na celu zarządzanie społecznością czy opiekę nad najemcami. W kolejnych latach ten trend się umocni. Tradycyjny sposób korzystania z przestrzeni komercyjnych będzie się dalej zmieniał, a funkcje będą się przenikać, czasem w sposób nieoczekiwany (np. mieszkania z powierzchniami magazynowymi, hotelowe podejście do biur). Centra handlowe muszą się na nowo przedefiniować – mówi Mroczek.

Zdaniem ekspertki inwestorzy wciąż będą chętnie lokować kapitał w europejskie nieruchomości, ponieważ te cały czas przynoszą większy zwrot z inwestycji niż np. lokaty bankowe czy obligacje. Stopy kapitalizacji pozostają na zadowalającym poziomie, a nawet często przewyższającym oczekiwania inwestorów.

W beczce miodu jest jednak spora porcja dziegciu.

– Banki i instytucje finansowe coraz ostrożniej podchodzić będą do finansowania i refinansowania inwestycji. Ostrożność banków spowodowana jest obawą o kondycję rynku w perspektywie dalszych pięciu lat – mówi Mroczek.

Platformy w cenie

Zdaniem Bolesława Kołodziejczyka, dyrektora działu badań rynkowych i doradztwa w Cresa Polska, w 2020 r. obserwować będziemy wzrost konkurencji wśród deweloperów o dostępne jeszcze w granicach największych miast grunty i nieruchomości typu brownfield (działki zabudowane). Dlatego też coraz więcej starszych obiektów będzie modernizowanych lub zmieni funkcje.

We znaki mogą dać się również niekorzystne zmiany demograficzne, niskie bezrobocie i dostępność odpowiednio wykwalifikowanej kadry – będzie to stwarzać barierę dla jeszcze szybszego rozwoju rynku komercyjnego.

– W większości części rynku nieruchomości komercyjnych aktywność deweloperów i najemców pozostaje wysoka. Szczególnie intensywny rozwój dotyczy rynku nieruchomości magazynowych i biurowych – mówi Kołodziejczyk. Podkreśla, że po mocnym pod względem podaży i popytu ubiegłym roku dla biur i magazynów, w tym roku oba segmenty będą rozwijać się w podobnym tempie. – Na fali wzrostowej jest i będzie również w 2020 r. rynek hotelowy. Mimo nieco słabszych w 2019 r. w niektórych lokalizacjach wskaźników RevPAR (przychód na pokój) w większości głównych miast notujemy rekordowe wzrosty liczby nowych pokojów. W 2020 r. nadal rozwijać się będzie turystyka zarówno indywidualna, jak i biznesowa, stymulowana między innymi widocznym na rynku biurowym rozwojem przedsiębiorstw – mówi Kołodziejczyk.

Zdaniem eksperta również rynek transakcji powinien trzymać wysoki poziom, po rekordzie w 2018 r. i prawdopodobnie zbliżonym wyniku w 2019 r. – Niesłabnące zainteresowanie inwestorów, niskie stopy procentowe na świecie, wysoka podaż nowych obiektów komercyjnych i dobre wyniki komercjalizacji nowych projektów to tylko wybrane czynniki, które powinny przełożyć się na utrzymanie w 2020 r. wysokich wartości transakcji – podsumowuje Kołodziejczyk.

Dominika Jędrak, dyrektor w dziale doradztwa i badań rynku w Colliers International, zaznacza, że w 2019 r. na rynku biurowym padł rekord najmu (mBank wziął 46 tys. mkw. w stołecznej Mennicy Legacy Tower), doszło też do spektakularnego zakupu (giełdowy Immofinanz kupił wieżę kompleksu Warsaw Spire za blisko 390 mln euro). Mieliśmy też pierwszą w Europie Środkowo-Wschodniej transakcję zakupu sieci prywatnych domów studenckich (japońska Kajima kupiła Student Depot).

– W 2020 r. będziemy mieli do czynienia z ogromną falą podaży powierzchni biurowych w Polsce. Szacuje się, że do użytku zostanie oddanych 1,2 mln mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej, o około 0,5 mln więcej niż w tym roku. Bacznie będziemy obserwować także dalszy rozwój parków handlowych w małych i średnich miastach, jak również obiektów typu mixed-use, np. Fabryki Norblina w Warszawie czy Fuzji w Łodzi – mówi Jędrak. – Na rynku magazynowym dużą popularnością inwestorów i deweloperów nadal będą się cieszyć lokalizacje wzdłuż głównych tras (autostrad czy dróg szybkiego ruchu) istniejących, w budowie oraz planowanych. Deweloperzy magazynowi pozyskiwanie gruntów pod nowe inwestycje rozpoczęli już w 2019 r. – podsumowuje ekspertka.

Tomasz Buras, szef Savills Polska, ocenia, że w 2020 r. biura pozostaną w centrum uwagi funduszy, ale równocześnie inwestorzy coraz częściej mogą kierować się w stronę strategii „sheds and beds" (z ang. magazyny i łóżka). – To właśnie nieruchomości magazynowe, a także wszelkiego rodzaju obiekty oferujące miejsca do spania, takie jak hotele, prywatne akademiki, budynki mieszkaniowe na wynajem, mogą być najbardziej pożądanymi aktywami w 2020 r. Ze względu na ograniczoną liczbę tego rodzaju produktu pod względem wolumenu transakcji raczej na razie ciężko im będzie rywalizować z biurami – podkreśla Buras.

Dodaje, że inwestorzy szukają również możliwości kupowania dużych portfeli nieruchomości lub deweloperów (vide węgierskie Wing i Cordia, które przejęły odpowiednio Echo Investment i Polnord).

NICKLAS LINDBERG

prezes Echa Investment

Deweloper buduje biura, centra handlowe i mieszkania – także na wynajem instytucjonalny, dla platformy Resi 4 Rent. Specjalizuje się w dużych inwestycjach wielofunkcyjnych. Właśnie przejął go węgierski Wing.

OLIVER SCHUMY

prezes Immofinanzu

Austriacki deweloper notowany na GPW błysnął spektakularną transakcją zakupu Warsaw Spire za 1,7 mld zł. W naszym regionie Europy, także w Polsce, deweloper rozwija sieć parków handlowych Stop Shop.

RADOSŁAW T. KROCHTA

prezes MLP Group

Giełdowy deweloper rośnie na fali magazynowego boomu napędzanego rozwojem handlu w internecie. Krajowy rynek to nie wszystko – MLP Group sprawnie rozpycha się w Niemczech.

JAN MOTZ

prezes Capital Parku

Deweloper buduje biurowce i obiekty handlowe, z warszawskim wielofunkcyjnym kompleksem Norblin na czele. Potencjał grupy docenił nowojorski fundusz Madison, przejmując ją w 2019 r.