Wiadomo, że w przypadku nieruchomości ich najważniejszym atutem jest lokalizacja. Mieszkania kupowane są zwykle wedle potrzeb i komunikacyjnej wygody, którą oferują. Najpiękniejsze i najlepiej wykonane lokale w dobrej cenie mogą mieć problem ze znalezieniem nabywców, jeśli osiedle stoi na końcu polnej drogi, a jednocześnie zagrzybione mieszkanie w starej kamienicy bez własnej łazienki znajdzie amatora, jeśli tylko znajduje się blisko centrum miasta – wszystko jest kwestią ceny. Rynek może uwzględniać wszystkie elementy atrakcyjności danej nieruchomości, łącznie z jakością ich wykonania, w cenach i mieszkania o dużej liczbie usterek mogą się sprzedawać tak samo dobrze, a nawet lepiej, jak te z wyższej półki. Dlatego wnioski płynące z zestawienia obok należy traktować jako temat wakacyjny, który być może – jeśli dojdzie do gwałtownego pogorszenia warunków rynkowych na rynku mieszkaniowym – będzie miał kiedyś znaczenie.
Słabsze noty, wyższa rentowność
Choć jest w tym sporo przypadku, to jednak tak się złożyło, że obligacje trzech deweloperów, których mieszkania zebrały najniższe noty w serwisie pewnylokal.pl oceniającym jakość wykonania mieszkań pod kątem wykrytych usterek, oferują najwyższe rentowności na rynku wtórnym. Rozpiętość ocen sięga od 1 do 5, oceny powyżej 4 świadczą już o wysokiej jakości produktu. Co przy tym istotne, oceny nie pochodzą od końcowych użytkowników mieszkań, ale od wynajętych przez nich specjalistów, których zadaniem było dokonanie odbioru technicznego mieszkania w imieniu nabywcy, który za tę usługę płacił. Jest to więc ocena innego rodzaju niż ta pozostawiona w opiniach wyszukiwarek czy portali społecznościowych, gdzie często jest ona wypadkową klientów zawiedzionych, opisujących ze szczegółami swoje perypetie, i pozytywnych, acz podejrzanie ogólnikowych. Oceny fachowców serwisu – choć trudno ręczyć za jednolite kryteria wszystkich ocen wykonywanych przez różnych pracowników czy współpracowników serwisu w różnych miastach i różnych mieszkaniach – są zapewne bardziej miarodajnym źródłem informacji.
O ile same oceny w serwisie mogą być problemem wizerunkowym deweloperów, o tyle już ich powiązanie z rentownością obligacji może być sprawą przypadku. Arche jest nie tylko deweloperem mieszkaniowym, ale zarządza także własnymi condohotelami (te akurat zbierają wysokie notowania w internecie), a – jak wiadomo – biznes hotelarski w czasie epidemii mocno ucierpiał. Echo z kolei jest deweloperem nie tylko mieszkaniowym – portfel składa się także z powierzchni biurowych i handlowych i z tego powodu obligacje Echa „od zawsze" oferowały premię względem deweloperów mieszkaniowych, ale też dyskonto względem deweloperów stricte biurowych i powierzchni handlowej, właśnie dzięki obecności nogi mieszkaniowej. Z kolei Victoria Dom dopiero od niedawna nabrała większej skali działania (aktywa podwojone w ciągu dwóch lat do nieco ponad 600 mln zł), a dopiero w 2019 r. zbiła wskaźniki zadłużenia do niskiego poziomu typowego dla deweloperów mieszkaniowych – rynek może potrzebować więcej czasu, by zacząć ją premiować niskimi rentownościami.
Wysokie oceny, niezła rentowność
Z drugiej strony najwyższe oceny jakości nie szły w parze z niską rentownością obligacji. Oczywiście na rentowność obligacji składa się znacznie więcej czynników, a jakość oferowanych produktów jest jednym z najmniej istotnych z nich. Rynek wyraźnie premiuje niskimi rentownościami Dom Development i Atal, które zebrały od fachowców solidne czwórki, co wynika z ich niskich wskaźników zadłużenia (wskaźniki Atalu są niskie, jeśli nie brać pod uwagę zadłużenia u większościowych akcjonariuszy), a także niskiej płynności ich obligacji oferowanych wyłącznie inwestorom instytucjonalnym. Dopiero za nimi z niskimi rentownościami ustawiły się Archicom i Develia, których produkty zostały ocenione wysoko, natomiast papiery Lokum Developer mimo najlepszej oceny jakościowej produktów i niskiego (tradycyjnie) zadłużenia oferują wysoką rentowność, co wynika głównie z niskiej płynności obligacji i ograniczonej w ub.r. oferty sprzedażowej (decydowały opóźnienia w pozwoleniach na budowę).
