W zaledwie trzy lata nasz rynek zmienił się dramatycznie

W zeszłym roku wzrosła oferta lokali także z najwyższej półki. Jakie czynniki chłodzą popyt najzamożniejszych nabywców?

Przy wciąż wysokich stopach procentowych i trudnym dostępie do finansowania bankowego karty na rynku mieszkaniowym w ostatnich kwartałach znów – jak w 2022 r. – rozdają osoby zamożniejsze.

Jak wynika z danych otodom Analytics, w bardzo trudnym 2022 r. – okresie kredytowego paraliżu – średnia całkowita cena kupionych mieszkań wynosiła 550–600 tys. zł. W 2023 r. – podkręconym „Bezpiecznym kredytem” ceny urosły do 600– 700 tys. zł, by w 2024 r. – osiągnąć już pułap 750–800 tys. zł.

Z kolei szacunki JLL pokazują, że przy 31-proc. spadku sprzedaży w ujęciu ilościowym w 2024 r., wartościowy spadek sięgnął 16,8 proc., do 33,2 mld zł – i był to drugi wynik po rekordowym 2023 r. Średnia wartość przypadająca na jeden sprzedany lokal wyniosła w ub.r. 838 tys. zł – o 20 proc. więcej niż w rekordowym dotychczas 2023 r. i 36 proc. więcej niż w 2022 r.

W 2022 r. zauważalny był, o czym pisaliśmy, trend wzrostu apetytu na mieszkania z wyższej półki. Czy teraz jest podobnie?

Skąd hamowanie także na rynku premium?

– Panuje przekonanie, że segment premium dobrze chroni wartość, jest więc odporny na kryzys na szerokim rynku mieszkaniowym, ponieważ luksusowe lokale skierowane są do zamożnych nabywców, którzy nie korzystają z kredytów – mówi Aleksandra Gawrońska, szefowa działu badań rynku mieszkaniowego w firmie doradczej JLL. – Warto podkreślić, że w 2022 r., gdy sprzedaż mieszkań popularnych wyraźnie spowolniła, deweloperzy skoncentrowali się właśnie na nabywcach z większymi pieniędzmi. W tamtym okresie została wprowadzona do sprzedaży rekordowa liczba nowych apartamentów – ponad 5,8 tys. na sześciu największych rynkach. Oferta wzrosła do ponad 6 tys. jednostek, co było również rekordowym poziomem, jeśli chodzi o wybór dla kupujących. Nabywcy w tym segmencie wykazali zainteresowanie nowymi projektami, a liczba sprzedawanych apartamentów rosła w szczególności w I połowie 2023 r. W całym roku 2023 deweloperzy aktywni w segmencie premium odnotowali wyjątkowo wysoki poziom sprzedaży – aż 4,7 tys. apartamentów. Był to zatem czas nie tylko wzmożonej aktywności kupujących w związku z funkcjonującym programem „Bezpieczny kredyt”, ale jak widać również tych, którzy chętnie dokonywali transakcji w segmencie premium – dodaje.

Co JLL identyfikuje jako premium? Na ten segment składają się projekty położone w najlepszych lokalizacjach, z oryginalną architekturą, gdzie do budowy i wykończenia użyto bardzo dobrych lub szlachetnych materiałów, z dużymi przeszkleniami, ponadprzeciętną powierzchnią lokali, zapewniające prywatność i dodatkowe udogodnienia dla nabywców.

Dane dotyczące sprzedaży mieszkań za 2024 r. pokazują, że również w przypadku lokali z wyższej półki odnotowano spadek w ujęciu rocznym.

– To, co warto jednak podkreślić, to efekt bazy i porównanie wyników za 2024 r. do rekordowej sprzedaży z poprzedniego roku. Łącznie na największych rynkach deweloperzy aktywni w tym segmencie sprzedali prawie 3 tys. mieszkań, czyli podobnie jak w 2021 r., czy nieco więcej niż w 2022 r., kiedy otoczenie rynkowe charakteryzowało się dużą niepewnością – mówi Gawrońska. – Wyhamowanie popytu może być związane częściowo z odpływem popytu typowo inwestycyjnego, dużym zainteresowaniem apartamentami poza granicami Polski, jak również wyraźnym wzrostem średnich cen nowych apartamentów. Ważne jest także przekonanie kupujących odnośnie do wzrostów cen. O ile w 2023 r. można było zaobserwować pewne przyspieszenie w zawieraniu transakcji z uwagi na szybki wzrost cen, o tyle w roku 2024 to odczucie nabywców było odmienne – tłumaczy.

Według danych JLL na koniec 2024 r. w ofercie w segmencie apartamentów znajdowało się ponad 5,3 tys. lokali na sześciu największych rynkach. Jest to efekt słabszej sprzedaży rok do roku i jednocześnie wyraźnie większej nowej podaży.

– Relacja sprzedaży do oferty wskazuje na sytuację nadwyżki podaży nad popytem. Warto jednak pamiętać, że z reguły w przypadku apartamentów luksusowych tempo wyprzedaży oferty jest dłuższe, a poszukiwanie nabywcy zajmuje więcej czasu – mówi Gawrońska.

Przeglądając ofertę w podziale na poszczególne miasta, widać dominację Warszawy, gdzie ulokowane jest 30 proc. dostępnych lokali, a także bardzo silną pozycję Trójmiasta z 27-proc. udziałem.

– Na pozostałych dużych rynkach zlokalizowane jest po 10–13 proc. ogólnej puli apartamentów. Ceny w Warszawie pozostawiają daleko w tyle inne miasta. Średnia cena apartamentów w stolicy na koniec 2024 r. wyniosła około 38 tys. zł za mkw., co oznacza 33 proc. wzrostu w skali roku. Jest to jednak efekt wprowadzenia do sprzedaży w II połowie roku bardzo drogich luksusowych projektów w średnich cenach między 40 a 50 tys. zł za mkw. – tłumaczy Gawrońska. – W pozostałych miastach średnia cena apartamentów waha się średnio od 20 tys. do 26 tys. zł za mkw. – podsumowuje.

Samochody, podróże, a potem nieruchomości

Nieruchomości to jeden z segmentów rynku dóbr luksusowych. W XV edycji raportu KPMG całkowita wartość rynku takich dóbr w 2024 r. wyniosła szacunkowo 55,6 mld zł, o prawie 25 proc. więcej niż rok wcześniej. Prognozy na ten rok to 58,6 mld zł, a w kolejnym ponad 60 mld zł.

W 2024 r. najwięcej, bo 36 mld zł, przypadło na luksusowe samochody. Na drugim miejscu znalazły się usługi hotelarskie i spa – to 7,8 mld zł. Na trzecim ex aequo – z kwotą 3,5 mld zł – nieruchomości oraz odzież i akcesoria.

„Na polskim rynku dóbr luksusowych coraz wyraźniej widać rosnące zainteresowanie doświadczeniami. Konsumenci zaczynają cenić nie tylko przedmioty materialne, ale także unikalne przeżycia” – czytamy w raporcie.

Eksperci KPMG zaznaczyli, że w przypadku nieruchomości z najwyższej półki wyróżniającym się trendem są transakcje off market (bez ogłaszania nieruchomości przez sprzedającego).

„Jest to strategia skoncentrowana na wyselekcjonowanej grupie nabywców gotowych zapłacić za ekskluzywność, niepowtarzalność i prywatność. Sprzedający cenią sobie pełną kontrolę nad widocznością oferty, podczas gdy pośrednicy opierają swoją pracę na relacjach, odpowiednich kontaktach i bezpośrednich rekomendacjach, co pozwala im lepiej odpowiadać na specyficzne potrzeby klientów. Taki model transakcji redukuje presję czasową, co sprawia, że negocjacje stają się bardziej komfortowe” – czytamy w raporcie.

Kluczowym kryterium wyboru jest lokalizacja rozumiana jako prestiż dzielnicy oraz dostęp do miejsc takich jak restauracje, muzea czy sale koncertowe. Nabywcy mają też wysokie oczekiwania odnośnie do udogodnień i bezpieczeństwa.

Eksperci KPMG zauważają, że rynek topowych nieruchomości spowalnia – ale i dojrzewa. O ile w przeszłości luksusowa nieruchomość miała demonstrować status właściciela, o tyle obecnie – szczególnie dotyczy to młodszych pokoleń – uwaga przesuwa się na takie kwestie jak efektywność energetyczna, zrównoważony rozwój, ekologia czy technologie poprawiające komfort życia.

Również w raporcie zwrócono uwagę na to, że najbogatsi często decydują się wybrać nieruchomość za granicą niż w Polsce – co ma związek z napiętą sytuacją geopolityczną. Zakup nieruchomości to sposób na dywersyfikację aktywów, a także zapewnienie sobie bezpiecznej przystani na wypadek ekstremalnych sytuacji.