Czas wielkiej optymalizacji kosztów i rewidowania strategii

Otoczenie makroekonomiczne i geopolityczne oraz rosnące wymagania regulacyjne – przed uczestnikami rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce wiele wyzwań w 2023 r.

Po pełnym zawirowań 2022 r. świat wchodzi w kolejny wymagający rok. Przepytaliśmy doradców, jakie trendy ich zdaniem będą kluczowe. W mozaice odpowiedzi kilka kwestii wyróżnia się mocno.

Pora oszczędzać

– Nie ma żadnych wątpliwości, że 2023 r. na rynku nieruchomości będzie przełomowy. Będzie testem, ale również szansą. Słowa „optymalizacja” i „oszczędności” odmienimy przez wszystkie przypadki, skupimy się na ESG – podkreśla Piotr Kaszyński, partner zarządzający w Newmark Polska.

Ekspert zwraca uwagę, że deweloperzy w 2023 r. dostarczą w Warszawie rekordowo mało biur, zaledwie 60 tys. mkw. Ponadto ze względu na bardzo wysokie koszty budowy czynsze w tych biurowcach będę droższe o 10–15 proc. Dlatego część najemców pozostanie w dotychczasowych miejscach i zdecyduje się na renegocjacje umów.

– Oszczędności płynące z pozostania w starszych budynkach nie będą jednak tak oczywiste, bo nowoczesne biurowce z zielonymi certyfikatami pozwalają osiągać nawet 30 proc. oszczędności na opłatach eksploatacyjnych. To jeden z tematów, którym będziemy się bliżej przyglądać, wspierając naszych klientów i w każdym przypadku indywidualnie porównując koszty i obciążenia wynikające z kontraktu – mówi Kaszyński.

O presji na optymalizacje na rynku biurowym mówi też Marcin Purgal, senior director w dziale investment w Avison Young Poland.

– Wzrost czynszów wynikający m.in. z indeksacji stawek oraz wzrost kosztów eksploatacyjnych napędzany m.in. zwiększeniem kosztów energii to impulsy, które w 2023 r. zmuszą do pochylenia się nad kwestią optymalizacji kosztów zarówno najemców, jak i właścicieli budynków – wskazuje Marcin Purgal. – Firmy z uwagą będą nie tylko przyglądały się kosztom najmu, ale będą również optymalizowały powierzchnię z uwzględnieniem aktualnych trendów w zakresie efektywnego i funkcjonalnego wykorzystania posiadanej przestrzeni, mając na uwadze pracę części zatrudnionych osób w trybie hybrydowym czy home office – dodaje.

Tomasz Buras, szef Savills w Polsce, mówi, że kryzys energetyczny w Europie zrodził ryzyko ograniczenia dostaw prądu, a rosnące ceny energii będą stanowić jedno z największych wyzwań dla właścicieli, zarządców i najemców nieruchomości komercyjnych w 2023 r.

– Widmo rosnących kosztów, w wyniku wzrostu czynszów, indeksacji umów i rosnących opłat eksploatacyjnych, skłoni najemców do poszukiwania sposobów na oszczędności. W rezultacie wzrośnie zapotrzebowanie na audyt energetyczny budynków oraz usługi związane z doradztwem przy kontraktowaniu energii – mówi Tomasz Buras.

Rosną wymogi ESG

Kolejny ważny trend to ESG. Zdaniem Kaszyńskiego na wybór biura czy magazynu będzie mieć wpływ wprowadzenie jednolitych europejskich standardów raportowania strategii ESG.

– W kontekście budynków komercyjnych najważniejsze będą dwa punkty: ograniczenie emisji CO2 oraz zużycia energii elektrycznej, a dostosowywanie starszych budynków, np. przez odpowiednie modyfikacje systemów klimatyzacji, zainstalowanie czujników ruchu czy oświetlenia typu LED, stanie się jednym z elementów negocjacji najemców z wynajmującym – mówi Kaszyński.

– ESG to już ważna kwestia, na którą coraz bardziej zwracają uwagę inwestorzy czy deweloperzy, analizując szczegółowo efektywność energetyczną, zielone rozwiązania, materiały użyte do budowy budynku czy aspekt społeczny nieruchomości – wylicza Purgal. – Standardem rynkowym staje się badanie ESG w procesie nabywania nieruchomości, gdzie coraz częściej jest to wymóg instytucji finansującej zakup. Spodziewamy się, że w 2023 r. i kolejnych latach nacisk na ESG będzie coraz większy i będzie jednym z istotnych czynników determinujących zakup danej nieruchomości – podkreśla.

Dominika Jędrak, dyrektorka działu doradztwa i badań rynku w Colliers mówi, że efektywność energetyczna, liczenie śladu węglowego, efektywna gospodarka wodna czy gospodarka odpadami znajdą się na radarze uczestników rynku nieruchomości. – Kontynuacja trendu związanego z ESG, a co za tym idzie, zwiększone zainteresowanie inicjatywami społecznymi i środowiskowymi, obejmie wiele segmentów rynku w 2023 roku. Ta potrzeba będzie wynikała z zielonych regulacji i ogólnounijnej dyrektywy CSRD. Już teraz zauważamy wiele przedsiębiorstw, które przechodzą z klasycznych modeli biznesowych na modele zrównoważone. W kolejnym roku to grono się powiększy, a tempo zmian będzie zależało od presji na proces certyfikacji. Deweloperzy i najemcy będą zmuszeni do poszukiwania nowych rozwiązań, które ograniczą ich negatywny wpływ na środowisko – mówi Jędrak.

– Ze względu na obecną sytuację gospodarczą, rok 2023 dla wielu firm będzie czasem optymalizacji i rewizji strategii biznesowych. Przedsiębiorcy będą szukali sposobów, aby utrzymać dynamikę rozwoju – uważa Daniel Bienias, szef CBRE w Polsce. – Dla niektórych z nich, jak np. z sektora mieszkaniowego i handlowego, może to oznaczać poszukiwanie inwestorów i nowego kapitału, a dla innych nawet restrukturyzację – dodaje.

Tomasz Buras uważa, że właściciele nieruchomości będą bardziej skłonni do inwestowania w efektywność energetyczną budynków m.in. przez instalację nowocześniejszych i wydajniejszych urządzeń oraz wdrażanie polityk związanych z ESG, zwłaszcza jeśli elementy te będą uwzględniane w zapisach umowy najmu (tzw. zielone umowy). Dla firm produkcyjnych, charakteryzujących się największym zapotrzebowaniem energetycznym, niezależność energetyczna budynku i własne odnawialne źródła energii stanowić będą jeden z kluczowych kryteriów doboru nieruchomości – podkreśla Buras.

Savills spodziewa się, że jednym z wiodących trendów w nadchodzącym 2023 roku może okazać się też poszukiwanie nowych sposobów na optymalne wykorzystanie istniejących budynków. Wobec starzejących się zasobów powierzchni komercyjnej w najlepszych lokalizacjach oraz postępującej ewolucji potrzeb użytkowników budynków, właściciele coraz częściej będą stali przed dylematem dostosowania swoich aktywów do nowej rzeczywistości lub zmiany ich funkcji („manage to ESG” lub „redevelop”). W wyniku coraz częściej przeprowadzanych analiz optymalnego wykorzystana nieruchomości (analizy HBU, tj. highest and best use), wzrosnąć może liczba planowanych projektów o funkcjach mieszanych (mixed–use), logistyki ostatniej mili oraz inwestycji mieszkaniowych w miejscu starszych obiektów biurowych i handlowych.

Magazynowy boom trwa

Newmark spodziewa się dalszego mocnego popytu na magazyny.

– Mimo wzrostu czynszów w ostatnim czasie nasze magazyny są nadal najtańsze w Europie, dlatego w najbliższych miesiącach jednym z kół zamachowych tego rynku będzie przenoszenie do Polski produkcji z Azji. Według najnowszego raportu Reutersa Polska jest najchętniej wybieranym przez europejskie firmy krajem, jeśli chodzi o nearshoring. Biorąc pod uwagę duży popyt oraz otwierające się nowe możliwości, myślę, że deweloperzy, którzy poradzą sobie z finansowaniem i dostarczą powierzchnię na czas, wygrają – mówi Piotr Kaszyński.

Marcin Purgal zgadza się, że magazyny nadal będą popularne wśród inwestorów, ale w 2023 roku większa waga przykładana będzie do lokalizacji oraz struktury i siły najemców.

– W związku z dalszym rozwojem logistyki ostatniej mili i rynku e-commerce obserwujemy i spodziewamy się umocnienia popularności gruntów typu „brownfield” w aglomeracjach Warszawy, Trójmiasta, Wrocławia, Krakowa i Poznania. Często inwestycja w atrakcyjnie zlokalizowany grunt typu „brownfield” może okazać się korzystniejsza niż zakup niezabudowanych, choć odpowiednio przygotowanych, działek – zaznacza Purgal.

Dominika Jędrak oczekuje, że w 2023 roku czynsze na rynku magazynowym będą dalej rosnąć, choć już nie tak dynamicznie, jak w 2022 r. (od początku marca 2022 roku. czynsze bazowe poszły w górę o 20–40 proc., a efektywne 20–50 proc.). Polska na tle krajów Europy Zachodniej pozostanie atrakcyjna dla najemców.

Avison Young spodziewa się, że na topie będzie też mieszkaniówka i mniejsze formaty handlowe.

– W realiach wzrostu stóp, inflacji i ogólnej niepewności zyskują te aktywa, które wydają się w miarę odporne na zawirowania, a takimi aktywami są te związane z podstawowymi ludzkimi potrzebami: dachem nad głową i koniecznością zrobienia podstawowych zakupów. Nieruchomości mieszkaniowe oraz handlowe typu „convenience” to grupa produktów, które już teraz cieszą się ogromnym zainteresowaniem inwestorów, a w 2023 roku spodziewamy się jeszcze wzrostu tego zainteresowania, o ile koszty pieniądza oraz podejście banków do finansowania takich projektów będą sprzyjające – podkreśla Purgal.