Podatek widmo od lokali pustych i kupowanych hurtowo straszy

I nabywcy instytucjonalni, i Kowalscy mieliby płacić daninę od więcej niż pięciu niezasiedlonych i niewynajmowanych mieszkań – to najnowsze koncepcje, o jakich mówi się w kręgach resortu aktywów. Dla rynku najgorsza jest utrzymująca się niepewność.

Decydenci chcą nałożyć daninę na nieużywane mieszkania, które nie pracują na rynku najmu i są czystą lokatą kapitału. Chcą też przeciwdziałać przyszłym zakupom o takim charakterze. Według naszych informacji najnowsze koncepcje mówią o wzięciu na celownik i osób prawnych, i fizycznych posiadających więcej niż pięć pustostanów. Nie będzie to podatek, dlatego wprowadzenie obowiązku będzie mogło nastąpić szybko.

Cios w spekulantów

Opodatkowanie pustostanów, opodatkowanie hurtowych zakupów mieszkań – to wątki, o których często mówią politycy, ale brak precyzji i populistyczny ton budują napięcia na rynku nieruchomości. O potrzebie obłożenia „znaczącą daniną” właścicieli pustostanów kilka dni temu mówił podczas spotkania z wyborcami prezes PiS Jarosław Kaczyński, a wcześniej o pracach nad opłatą przy zakupie większych partii lokali mówił premier Mateusz Morawiecki. Wygląda na to, że sprawą zajmują się co najmniej dwa ośrodki: resort rozwoju, nastawiony najwyraźniej na hurtowników najemców, czyli fundusze PRS, i resort aktywów państwowych, nastawiony bardziej na instytucjonalnych i indywidualnych „spekulantów”.

Już dwa miesiące temu specjalny zespół doradców pokazał w MAP pierwsze analizy. Zdaniem naszych rozmówców prace trwają i według najnowszych koncepcji daniną miałyby zostać objęte nie tylko osoby prawne, ale i fizyczne posiadające więcej niż pięć pustostanów, czyli lokali, które nie są zamieszkiwanie i nie są wynajmowane (wcale albo przez dłuższy czas, o którego długości się dyskutuje). Opłatą byłyby też objęte zakupy więcej niż pięciu mieszkań, jeśli te nie zostaną zasiedlone. Danina miałaby być rozliczana w cyklu rocznym. Z uwagi na konstrukcję daniny istniałaby możliwość wprowadzenia przepisów w czasie roku podatkowego – przeciwnie do rozwiązań, które wymagałyby zmiany ustawy o podatkach dochodowych wraz ze stosownymi przepisami przejściowymi. Celem jest ograniczenie spekulacji i wzmocnienie rozgrzanego obecnie rynku najmu.

Jako przykład wskazywany jest rynek irlandzki, gdzie decydenci starali się poskromić fundusze inwestycyjne, tzw. cuckoo funds, masowo wykupujące domy. 10-proc. opłatą skarbową objęte są transakcje nabycia co najmniej dziesięciu nieruchomości w ciągu 12 miesięcy. Drugi krok to wyższy podatek od nieruchomości, które są zamieszkiwanie krócej niż 30 dni w roku.

Chłopiec do bicia

Zarówno w ubiegłorocznym szczycie boomu mieszkaniowego, jak i w obecnej zapaści cięgi zbierają fundusze PRS kojarzone z hurtowymi zakupami podnoszącymi ceny mieszkań i obniżającymi dostępność dla zwykłych obywateli – taką narrację ponawiał chociażby premier Morawiecki we wspomnianej niedawnej wypowiedzi. Fundusze PRS są nastawione nie na spekulacyjne zakupy, tylko na najem długoterminowy, a właścicielem jednego z największych działających portfeli PRS jest... państwowy PFR Nieruchomości.

Inwestorzy i eksperci przyznają, że wypowiedzi o podatkach, choć pozbawione szczegółów, są czynnikiem hamującym apetyt na zakupy kolejnych mieszkań – choć głównym problemem są oczywiście wysokie koszty finansowania.

– Zapowiadanie opodatkowania, któreś już przecież z kolei w ostatnim czasie, bez podawania konkretów, na pewno nie sprzyja inwestycjom – i to dotyczy wszelkich regulacji – mówi Dorota Wysokińska-Kuzdra, starsza partnerka w Colliers. – Co do rzekomych masowych zakupów, wystarczy przytoczyć twarde liczby. W Polsce rocznie buduje się 150–200 tys. mieszkań. W ciągu kilku lat fundusze PRS zbudowały zasób 9 tys. lokali, a w perspektywie kilku lat to będzie 100 tys. Mówimy więc o wciąż niewielkim udziale najmu instytucjonalnego w rynku mieszkaniowym – dodaje.

– Jest dużo argumentów za tym, by inwestować w PRS w Polsce, ale są też czynniki ryzyka gospodarcze i polityczne – mówi Dariusz Węglicki, menedżer funduszu Catella w Polsce, pionier rynku PRS. – Inwestorzy utracili już możliwość zaliczania amortyzacji do kosztów uzyskania przychodu, teraz słyszą o możliwym opodatkowaniu, o czym się mówi bez konkretów, w sposób nieprzemyślany – to może zabić każdy biznes i farmy wiatrowe są tego najlepszym przykładem. Każdy inwestor musi rozważyć, czy jest gotów ryzykować działanie w niestabilnym politycznie, podatkowo i prawnie otoczeniu, gdzie z dnia na dzień dokonywane są zmiany będące nie efektem przemyślanego podejścia, tylko słupków poparcia – dodaje.