Nie ma podstaw, by oczekiwać obniżek cen lokali

Gościem Adama Roguskiego był Konrad Płochocki, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Jest z nami dyrektor  generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich, zatem zaczynamy od pytania, co będzie z cenami mieszkań po ubiegłorocznym wzroście o średnio kilkanaście procent?

Faktycznie, na podstawie wstępnych szacunków na największych rynkach w Polsce wzrost w 2019 r. sięgnął około 11 proc. To bardzo dużo i to wcale nie cieszy deweloperów, bo wzrost cen odbywał się przy kompresji marż. Podwyżki nie są efektem podnoszenia przez nas marż, tylko mocnego skoku kosztów pracy, wykonawstwa. Te w ciągu ostatnich dwóch lat poszły w górę o nawet 30 proc. To widać zwłaszcza w najtańszych projektach, gdzie firmy nie mają z czego schodzić. Wzrost cen mieszkań w 2019 r. był też wynikiem wyborów samorządowych z jesieni 2018 r. Mówiliśmy wówczas, że mamy ogromne problemy z wprowadzaniem nowych projektów. Ruchy miejskie atakowały nowe inwestycje i włodarze bali się wydawać nowe decyzje, obawiając się spadku popularności przed wyborami. W 2019 r. utrzymywały się kłopoty z podażą mieszkań. W efekcie popyt jest wyższy niż podaż. Deweloperzy nie są w stanie wprowadzić na rynek tyle inwestycji, ile klienci chcą kupić. Mocno narzekamy też na brak gruntów, zwłaszcza objętych planami, z pozwoleniem na budowę czy choćby z decyzją o warunkach zabudowy. Dobrej jakości grunty są niebotycznie drogie. Do tego cegiełkę dołożył rząd, ograniczono handel ziemią należącą do Skarbu Państwa oraz podległych mu spółek i podmiotów. Przypomnę, że nie ma formalnego nakazu czy zakazu, ale sprzedaż została wstrzymana. Warto odblokować ten zasób, by choć trochę zbić ceny. Podsumowując, koszty wykonawstwa i ziemi to kluczowe czynniki odpowiadające za wzrost cen mieszkań. Finansowanie deweloperzy mają względnie tanie.

Czyli nie ma się co nastawiać na korektę cenników deweloperów w tym roku?

Spadku cen bym się nie spodziewał, koszty budowy nie będą maleć. Oczywiście, zobaczymy, co się będzie działo z bankami, jaka będzie dostępność kredytów po wyroku w sprawie frankowiczów. Wydaje się, że wyrok nie spowoduje żadnego gwałtownego załamania, efekt będzie prawdopodobnie rozłożony w czasie. Wygląda na to, że stopy procentowe nie pójdą w górę, co przełoży się na tanie kredyty, ale i popyt na mieszkania jako inwestycje. Pytanie, czy zatrzyma się wzrost stawek najmu. Wiele mieszkań kupowanych dwa, trzy lata temu dziś wchodzi na rynek, co może przełożyć się na większą konkurencję. Ze społecznego punktu widzenia byłoby to dobrym sygnałem. Inwestorzy też są w stanie zaakceptować niższe stopy zwrotu, jeśli mieszkanie pracuje tak, by pokryć obsługę kredytu, a wartość lokalu nie jest zagrożona spadkiem.

Pod koniec 2019 r. spotkaliście się z przedstawicielami resortu rozwoju, który przechodzi do pewnej ofensywy: chce upraszczać przepisy, ma nowy pomysł na Mieszkanie+ czy REIT–y. Czy można się spodziewać, że pojawią się przepisy upraszczające lub przyspieszające inwestycje deweloperskie?

Na to liczymy. Przekazaliśmy raport, w którym wskazujemy na największe bariery budownictwa – nie tylko mieszkaniowego, ale i biurowego czy handlowego – dającego miejsca pracy i podnoszącego poziom życia. Pokazaliśmy wyniki ankiety przeprowadzonej wśród deweloperów na temat największych barier. Nie ma zaskoczenia, że firmy wymieniły brak dostępności gruntów, problem z uzyskiwaniem warunków zabudowy – pokrycie planami jest niewielkie, połowa inwestycji budowlanych w Polsce odbywa się w oparciu o „wuzetki". Problemem jest procedura uzyskiwania pozwoleń na budowę. W raporcie wskazaliśmy na ruchy, które mogłyby pomóc w zatrzymaniu wzrostu cen mieszkań, mamy nadzieję, że niektóre zostaną podjęte. Jakie to działania? Mówiliśmy o skróceniu procedur – kiedyś od zakupu gruntu do przekazania kluczy mijały średnio cztery lata, dziś to pięć lat, a za chwilę pewnie jeszcze dłużej. W dużych miastach decyzja środowiskowa to minimum rok oczekiwania. Dłużej trwają formalności niż fizyczna budowa.

Lekiem miała być ustawa zwana potocznie lex deweloper – dlaczego ona nie działa?

Ta specustawa wywołała ogromne zamieszanie i wielki hejt na deweloperów, chociaż to nie my o nią wnioskowaliśmy. Tej ustawie potrzebne jest nowe otwarcie, przede wszystkim zmiana nastawienia w samorządach. Przecież w centrach miast są chociażby tereny poprzemysłowe, które można byłoby wykorzystać pod mieszkaniówkę. Tymczasem w skali kraju realizowanych jest raptem parędziesiąt projektów na mocy specustawy – więc jest to niewypał. A polityka wstrzymywania inwestycji deweloperskich pociąga wzrost cen mieszkań. Jeśli chodzi o inne działania, na pewno należałoby uwolnić grunty Skarbu Państwa, nawet gdyby zasoby miały być przeznaczone na realizację programu Mieszkanie+. Można byłoby zastosować formułę, że w zamian za wystawienie tych parceli na sprzedaż w otwartych przetargach inwestorzy zobowiązywaliby się do przekazania jakiejś puli mieszkań na rzecz programu. We wspomnianym raporcie odnieśliśmy się do możliwości włączenia komercyjnych deweloperów do programu Mieszkanie+. Te firmy odpowiadają dziś za ponad 62 proc. całej produkcji mieszkaniowej w kraju. Za 32 proc. odpowiadają indywidualni inwestorzy budujący dla siebie domy jednorodzinne. Spółdzielnie, budownictwo socjalne i komunalne mają śladowy udział. Warto zatem włączyć deweloperów komercyjnych do programu.

Wróćmy do rynku najmu – on jest zdominowany przez inwestorów indywidualnych. Powoli jednak wchodzą do nas inwestorzy instytucjonalni. Weszliby bardziej – ale nie mają czego kupić.

Widać zmianę nastawienia funduszy. Kilka lat temu oczekiwały one budynków nie tylko gotowych, ale najlepiej z pięcioletnią historią najmu. Dziś kupują puste budynki lub projekty na wczesnym etapie. To pokazuje, że głębokość rynku najmu w Polsce jest bardzo duża, mamy ogromną przestrzeń do rozwoju, myślę, że inwestycji funduszy będzie przybywać. Deweloperzy w naszym związku rozmawiają z funduszami, uczą się współpracy. Na pewno w 2020 r. zobaczymy więcej transakcji pakietowych obejmujących całe bloki czy może nawet osiedla.

UOKiK wciąż forsuje utworzenie deweloperskiego funduszu gwarancyjnego – czy słusznie?

Pod koniec 2019 r. mieliśmy pierwszą upadłość dewelopera z otwartym rachunkiem powierniczym. To będzie prawdziwy test ustawy deweloperskiej. Wygląda na to, że w tym przypadku klienci otrzymają mieszkania, a w najgorszym razie odzyskają wpłacone pieniądze. Nie jesteśmy przeciw funduszowi, ale składka 3 proc. jest w nieuzasadniony sposób wysoka, a koszt ten zostanie uwzględniony w cenach mieszkań.