Condohotele: Zaczyna się walka „na wiarygodność”

Część deweloperów negocjuje z inwestorami obniżkę zysków z wynajmu condoapartamentów. Inni wypłacają czynsze, czasem nawet kosztem własnych marż.

Początek pandemii sparaliżował cały rynek condo- i aparthoteli, niezależnie od ich adresu. Inwestorzy wstrzymali oddech, zastanawiając się, czy zakup takiej nieruchomości wciąż ma sens. Zainteresowanie inwestycjami w modelu condo wraca od kilku tygodni. – Nie jest jednak duże – zastrzega Marlena Kosiura, analityk portalu InwestycjewKurortach.pl. Choć, jak przyznaje, są condohotele, które notują dynamiczne wyniki sprzedaży. Ale to wyjątki.

– Operatorzy obiektów, które teoretycznie powinny wypłacać obiecane zyski, w początkowej fazie pandemii wstrzymali działania – nie tylko operacyjne, ale też te związane z wypłatami i rozliczeniami z właścicielami – mówi Marlena Kosiura. – To zrozumiałe. Branża czekała na rozwój sytuacji, choć już wtedy operatorzy wiedzieli, że negocjacje będą nieuniknione. Wynikające z przestoju hoteli straty były ogromne, w zasadzie niemożliwe do odrobienia. Wielu operatorów wspólnie z właścicielami pokoi i apartamentów szuka rozwiązania.

W grę wchodzi obniżenie wysokości wypłat czy rozłożenie ich w czasie. – Spektakularnych konfliktów nie ma. W kilku obiektach pojawiły się spory prawne, ale tam problemy z wypłatami narastały od dawna – zauważa ekspertka.

Renegocjacje umów dotyczących zysków to jeden z efektów pandemii. – Rozmowy operatorów z właścicielami jednostek condo dotyczą nie tylko obniżenia poziomu zysków, ale i zmiany harmonogramu ich wypłaty – np. z miesięcznego na półroczny, tak by obiekt miał dłuższy czas analizy wpływów z wynajmu pokoi – mówi Kosiura. – Realny poziom obłożenia znają tylko same hotele. Niechętnie się tym dzielą. Albo inaczej: w czasach pandemii chętnie dzielą się danymi pokazującymi, jak jest źle. Tam, gdzie jest dobrze, czyli w obiektach np. nad Bałtykiem, gdzie latem wiele obiektów notowało praktycznie 100-proc. obłożenie, tych danych się chętnie nie ujawnia. Organizacja skupiająca hotelarzy od tygodni alarmuje, że poziom wykorzystania pokoi jest dramatycznie niski. Dane dotyczą jednak bardzo różnych hoteli: miejskich, biznesowych, przy trasach czy lotniskach. Tam faktycznie ruch jest mały. Ale nie dotyczy to absolutnie obiektów na Wybrzeżu. Nie ma więc jednoznacznego obrazu branży. Wszystko zależy od lokalizacji hotelu.

Z otwartą przyłbicą

Marlena Kosiura przypomina, że wiele obiektów rozlicza się z właścicielami pokoi hotelowych w cyklu półrocznym lub rocznym. – One dopiero analizują wyniki. To, czy będą w stanie wypłacić obiecane 6–7 proc. zysku, zależy, z jakim wynikiem zamkną rok rozliczeniowy – wyjaśnia. – Deweloperzy zabiegają o zachowanie dobrego wizerunku branży condo. Stąd kluczowa będzie teraz walka „na wiarygodność". Te spółki, które jeszcze sprzedają jednostki condo w działających lub nowo planowanych obiektach, będą o tę wiarygodność walczyć za wszelką cenę, wypłacając obiecane zyski nawet kosztem własnych marż. Zadowoleni właściciele to gwarancja dobrej opinii, a tym samym – szansa na sprzedaż pozostałych nieruchomości. Przy 15–25-proc. marży deweloperów condo jest o co się bić – tłumaczy.

Dodaje, że mniejszą „presję" na wypłatę zysków lub polubowne negocjacje obniżające procent zarobków mają deweloperzy i operatorzy obiektów, w których zakończono sprzedaż pokoi, a kolejnych inwestycji nie ma w planach.

Kryzysu nie czuje Warmia Resort, kompleks wolnostojących willi condo w miejscowości Woryty w gminie Gietrzwałd. Prowadząca inwestycję spółka Adept Investment dzieli się danymi: czerwiec i lipiec zamknęły się 100-proc. obłożeniem. – Także na sierpień mamy komplet rezerwacji, a wrzesień i październik stopniowo się zapełniają – mówi Jacek Dąbrowski, członek zarządu Adept Investment. – Wyniki są zdecydowanie lepsze niż w analogicznych miesiącach 2019 roku. Nasz obiekt od początku działalności jest wybierany głównie przez gości z Polski.

Wszystkie obiekty w Warmii Resort są już sprzedane. Firma przygotowuje kolejne inwestycje. – Nasze wille z pełnym zapleczem kuchennym zapewniają bezpieczeństwo i komfort także w okresie izolacji społecznej. Obostrzenia nie są już tak restrykcyjne, jednak goście wciąż poszukują kameralnej przestrzeni z dala od dużych obiektów hotelowych – ocenia Jacek Dąbrowski.

Przyznaje, że ostatnie miesiące to czas weryfikacji i wzmocnienia wiarygodności operatorów, którzy kontynuowali wypłaty właścicielskie. – A my dotrzymujemy wieloletnich umów, płacąc czynsze właścicielom obiektów – mówi Jacek Dąbrowski. Podkreśla, że do umowy condo trzeba bardzo starannie wybrać partnera. – Najlepszy wybór to doświadczony operator, wypłacający należności z umowy – mówi. – Warto też sprawdzić sytuację właścicielską obiektu po zakończeniu sprzedaży i oddaniu do użytku ostatnich lokali. Jeżeli deweloper pozostaje jednym z właścicieli, to ryzyko znacznie się obniża.

Opinię podziela Agnieszka Łuczak, członek zarządu GM Invest, inwestora Gwiazdy Morza Resort Spa&Sport we Władysławowie. – Trzeba starannie weryfikować, czy nie jest to podmiot działający w systemie „wybuduj, sprzedaj, znajdź operatora hotelu i wycofaj się z inwestycji". Firma, która na stałe wiąże się z obiektem, pozostaje w nim jako właściciel części nieruchomości oraz nią zarządza po wybudowaniu, to przykład inwestora, który dba o obiekt jak o swój, dążąc do maksymalizacji zysku dla siebie i nabywców apartamentów – podkreśla.

Prestiż w cenie

Agnieszka Łuczak mówi o powrocie klientów na rynek condo. – Dynamiczne odbicie rynku w pełni rekompensuje okres wstrzymania transakcji – zapewnia. – Na pewno rynek nieruchomości prestiżowych, na którym operujemy, jest najmniej czuły na wahania.

W Gwieździe Morza nie sprzedajemy produktu masowego. Działamy na rynku hoteli wypoczynkowych. Hotel, ponownie otwarty na początku czerwca, szybko odrabia straty. Wirus mocno dotknął hotele, apartamentowce i condohotele miejskie, w największym stopniu nastawione na biznes i turystykę zagraniczną.

Ten sezon na rynku turystycznym będzie zdaniem Agnieszki Łuczak wyjątkowo udany. Większość Polaków decyduje się zostać w kraju.

– Rezerwacje w czerwcu były jedynie 7 proc. mniejsze niż rok temu – podaje. – Lipiec zamknęliśmy z wyższym poziomem obłożenia niż w 2019 roku. Podobnie będzie w sierpniu, mamy wyższe poziomy rezerwacji niż rok temu. 90 proc. naszych gości to w tym roku Polacy.

Wszystkie ustalenia z inwestorami są wiążące. Firma wypłaca czynsze zgodnie z umowami.

Nowe inwestycje wstrzymuje na razie Zdrojowa Invest & Hotels. Firma koncentruje się na dotychczasowych projektach. Jan Wróblewski, współzałożyciel spółki, nie ukrywa, że w związku z zamknięciem hoteli na prawie trzy i pół miesiąca czynsze w tym roku będą niższe.

– Jednak dzięki dobremu sezonowi w kurortach wypłaty będą realizowane w uzgodnionych terminach. W długim terminie nie będzie to miało znaczącego wpływu na stopę zwrotu, która i tak jest wysoka – podkreśla Jan Wróblewski. – Prognozy na przyszłe miesiące są niepewne, zwłaszcza dla hoteli miejskich. Sytuacja sprzyja utrzymaniu się cen w kurortach – ocenia.

Prezes Zdrojowej Invest podkreśla, że ewentualny spadek zainteresowania zakupem apartamentów nie powinien mieć wpływu na wypłaty przychodów. – Te powinny być realizowane z działalności hotelarskiej i tak jest w naszym przypadku – mówi. – Sam rynek nieruchomości wydaje się odporny na aktualne zawirowania. Widać też, że turyści wybierali z jednej strony apartamenty wakacyjne, które gwarantowały odosobnienie, a z drugiej – hotele sieciowe ze względu najwyższe standardy bezpieczeństwa.