Kupować obligacje firm czy nieruchomości?

Inwestycje w obligacje korporacyjne i nieruchomości są bardzo często ze sobą porównywane, bo obie grupy aktywów powszechnie uważane są za bezpieczne i generują powtarzalne przychody. W rzeczywistości jednak, mimo pewnych podobieństw, są to dwa zupełnie różne instrumenty.

Największym wspólnym mianownikiem jest wypłacany dochód. W większości sytuacji dochód generowany przez nieruchomości wpływa na konto inwestora co miesiąc, natomiast z obligacji – zazwyczaj co trzy lub co sześć miesięcy.

W przypadku nieruchomości przestoje w płatnościach są naturalne, gdy posiadany lokal nie jest wynajmowany. Szacuje się, że średnio inwestycyjne lokale mieszkalne są wynajęte przez ok. 10,5 miesiąca w roku. Zastoje w płatnościach odsetek od obligacji zdarzają się znacznie rzadziej, ale jeżeli już się pojawiają, to mogą zwiastować poważne problemy emitenta.

Spadek wartości nieruchomości

W analizie potencjalnych problemów warto spojrzeć na aspekt bezpieczeństwa. W pierwszej kolejności należy zadać sobie pytanie: czy jako ryzyko postrzegamy wysoką zmienność wartości inwestycji w trakcie jej życia, czy też ryzyko poniesienia dotkliwych strat przy wychodzeniu z inwestycji.

Jeżeli zależy nam na niskiej zmienności, to rzeczywiście obie te grupy zazwyczaj spełnią nasze oczekiwania. Sytuacja może wyglądać jednak zgoła inaczej, jeżeli zależy nam na końcowym uniknięciu straty.

W środowisku inflacyjnym powinniśmy obserwować długoterminowo raczej stały, rosnący trend na rynku mieszkaniowym. Nie oznacza to jednak, że cena każdej dowolnej nieruchomości będzie zawsze co najmniej taka sama jak cena zakupu. Co prawda rzadko, ale zdarza się, że przy sprzedaży wartość nieruchomości jest niższa niż w momencie zakupu (np. w sytuacji, gdy części wspólne lub samo mieszkanie uległy zdewastowaniu, lub zmienił się istotnie plan zagospodarowania najbliższej okolicy). Zazwyczaj jednak antyinflacyjna charakterystyka nieruchomości sprawia, że straty – nawet jeżeli się pojawiają – to nie są dotkliwe.

Kłopoty emitentów z wypłacalnością

Inaczej sytuacja może wyglądać w przypadku obligacji korporacyjnych, które zazwyczaj są kojarzone z niskim poziomem ryzyka. Bezpieczeństwo takiej inwestycji jest uzależnione od kondycji emitentów. Niewypłacalności zdarzały się w ostatnich latach rzadko, ale z pewnością mogą się zdarzać w przyszłości. Według S&P Global w upadłościach europejskich emitentów obligacji na przestrzeni ostatnich 20 lat inwestorzy odzyskiwali średnio 72,8 proc. zainwestowanej kwoty.

Bardzo popularnym sposobem na zwiększenie bezpieczeństwa inwestycji w obligacje jest zbudowanie odpowiednio dużej dywersyfikacji, głównie dzięki rozproszeniu środków na kilkunastu lub więcej emitentów. W takiej sytuacji problemy z wypłacalnością jednego z nich najprawdopodobniej zmniejszą rentowność portfela, ale ryzyko poniesienia dotkliwych strat staje się wtedy zdecydowanie mniejsze.

Kluczowa jest dywersyfikacja portfela

Odpowiednia dywersyfikacja portfela obligacji korporacyjnych, poza większym bezpieczeństwem, daje również większą płynność. Co do zasady w przypadku klientów indywidualnych łatwiej znaleźć chętnego na mniejsze wolumeny transakcji, nie doprowadzając przy okazji do spadku ceny.

Poza tym, w razie nagłej potrzeby gotówkowej, można w większości przypadków upłynnić właściwie dowolną część portfela obligacji w ciągu kilku dni lub maksymalnie kilku tygodni, wybierając chociażby te papiery, których cena najmocniej urosła w ostatnim czasie.

Z kolei taka dywersyfikacja inwestycji w nieruchomości jest praktycznie niemożliwa do uzyskania: nie da się spieniężyć części nieruchomości, a od momentu podjęcia decyzji o sprzedaży do sfinalizowania transakcji często mijają miesiące. Jeżeli chcemy ten proces istotnie przyspieszyć, to niestety musimy się pogodzić z odczuwalnym obniżeniem ceny, co może znacznie pogorszyć rentowność inwestycji.

Szybsze korzyści z obligacji

W obu klasach aktywów szybkość inwestycji różni się znacząco. Zakup obligacji jest szybszy – zazwyczaj od podjęcia decyzji o zakupie do rozpoczęcia trwania inwestycji mogą minąć zaledwie dwa dni (inwestycje na rynku wtórnym) lub maksymalnie dwa–trzy tygodnie (na rynku pierwotnym).

W przypadku nieruchomości czas ten może wynosić od kilku tygodni do nawet kilku kwartałów (kupno na rynku pierwotnym), co zazwyczaj oznacza, że środki przeznaczone na inwestycję znacznie dłużej nie pracują lub pracują nieoptymalnie. Inwestorzy bardzo rzadko uwzględniają to w wyliczeniach.

Poza ekstremalnymi przypadkami większość wyniku generowanego przez obligacje to dochód z odsetek, w mniejszym stopniu zysk lub strata wynikająca ze zmiany wartości nominalnej kwoty inwestycji. Nieruchomości zazwyczaj pod tym względem bardziej przypominają akcje dywidendowe, gdyż w ostatnich latach ich łączna stopa zwrotu zazwyczaj przebijała tę osiąganą na obligacjach.

Większość tego wyniku zależała jednak od wzrostu ceny samej nieruchomości, a w znacznie mniejszym stopniu od bieżących przepływów gotówki z przychodów z najmu. Te, według raportu Expandera, wynoszą aktualnie średnio 4,66 proc. w skali roku po uwzględnieniu wszystkich kosztów i podatku.

Inne koszty, inne inwestycje

Koszty związane z tymi klasami inwestycji również różnią się diametralnie. Koszty związane z zakupem obligacji zwykle nie przekraczają 0,2 proc. kwoty transakcji. Dla nieruchomości mamy podatki PCC i od nieruchomości, czynsz, opłaty. Do tego koszty renowacji czy napraw, które wydłużają nakład czasowy inwestora – ostatecznie może on być wielokrotnie dłuższy niż czas potrzebny do zainwestowania na rynku obligacji korporacyjnych.

Zakup nieruchomości można finansować w części kredytem inwestycyjnym, co pozwala powalczyć o wyższą rentowność przy zaangażowaniu tych samych środków, ale jednocześnie generuje sporo dodatkowych ryzyk. W przypadku obligacji zakup lewarowany kredytem właściwie nie jest dostępny.

Obligacje korporacyjne i nieruchomości inwestycyjne, mimo że na pierwszy rzut oka mogą się wydawać podobne, to są jednak diametralnie różnymi produktami inwestycyjnymi. Podejmując decyzję, każdy inwestor powinien rozważyć szereg czynników albo skonsultować się z zaufanym ekspertem.