– Działka powszechnie traktowana jest jako wkład własny firmy, często będącą spółką celową powołaną specjalnie dla realizowania danego przedsięwzięcia. Udział działki w kosztach inwestycji – w przypadku dużych miast – szacuje się na 20–30 proc. Bywa, że i więcej, zależnie od lokalizacji – mówi Guss.
Działka jest też głównym zabezpieczeniem kredytu budowlanego będącego instrumentem, z którego korzysta zdecydowana większość rynku, czyli małe i średnie przedsiębiorstwa.
– Zaciągnięcie kredytu wiąże się z obowiązkami informacyjnymi i kontrolnymi. Bank, decydując się udzielić kredytu deweloperowi, wymaga przedstawienia m.in. biznesplanu inwestycji. Podejmując decyzję o przyznaniu finansowania posiada więc wiedzę o cenniku dewelopera czy kosztach realizacji (wynagrodzenie na rzecz generalnego wykonawcy, koszty zarządzania, koszty organizacji sprzedaży etc.). Bank analizuje również umowę z generalnym wykonawcą, a uruchomienie transzy ze środkami uzależnia od osiągnięcia przedsprzedaży na poziomie zazwyczaj 10 do 20 proc. – mówi Guss. Przyznaje, że w aktualnych realiach otrzymanie kredytu deweloperskiego w przypadku firm wchodzących na rynek i tych z małym doświadczeniem jest trudne. Banki bardziej skłonne są finansować przedsięwzięcia firm, z którymi mają już relacje. – Częściowo firmy deweloperskie finansują swoją działalność również z wpłat nabywców. Ten sposób finansowania odpowiadać może za lwią część środków przeznaczonych na realizację inwestycji w sytuacji, gdy popyt na rynku jest wysoki i sprzedaż mieszkań następuje dynamicznie. Z takim zjawiskiem mieliśmy do czynienia przez ostatnie lata, kiedy to kredyty deweloperskie były minimalnie wykorzystywane z uwagi na bardzo szybkie wyprzedawanie oferty – mówi Guss. – Wyjściowo przy udzielaniu kredytu zakłada się, że wpłaty pieniędzy od nabywców odpowiadają za 30–40 proc. środków wydatkowanych w trakcie budowy. W trakcie realizacji, przy wyższej sprzedaży jest to dużo więcej, a konsumpcja kredytu jest bardzo mała. Może się to zmienić, jeśli czas wyprzedaży oferty będzie dłuższy – dodaje.
Dyrektor generalny PZFD wskazuje, że pieniądze wpłacane przez nabywców mieszkań chronione są przez bankowe rachunki powiernicze.
– To na nie trafiają środki zapłacone za mieszkania – niezależnie od tego, czy nabywane jest ono na kredyt, czy za gotówkę. Wszystkie środki za mieszkanie znajdują się na indywidualnym rachunku danego nabywcy, a zwalniane są przez bank w miarę udokumentowanych postępów prac na budowie – zgodnie z przyjętym harmonogramem i po przeprowadzeniu inspekcji przez bank. Nie istnieje możliwość, by pieniądze zapłacone przez klienta zostały wykorzystane na inny cel niż budowa inwestycji – i to jest właśnie zasadnicza różnica między poziomem ochrony nabywców mieszkań a nabywców tzw. lokali inwestycyjnych czy pokoi hotelowych – zaznacza Guss.
