#WykresDnia: Pękła niemiecka bańka mieszkaniowa

Niemiecka bańka mieszkaniowa pękła, ponieważ EBC również nie pompuje już świeżej płynności na rynek i kurczy swój bilans. Indeks cen domów w Niemczech w Europie działa równolegle z bilansem EBC.

Foto: parkiet.com

Niemiecki rynek mieszkaniowy od dziesięcioleci jest wyjątkowo silny, ale według analityków czeka go poważny spadek cen w ciągu najbliższych kilku lat.

Oprocentowanie kredytów hipotecznych gwałtownie wzrosło, a 10-letnia stała stopa procentowa wzrosła z 1 proc. do 3,9 proc. od początku roku, zgodnie z danymi Interhyp, co zazwyczaj powoduje spadek popytu, ponieważ mniej osób może sobie pozwolić na zaciąganie pożyczek.

Ceny domów spadły już od marca o około 5 proc., według danych Deutsche Banku, i spadną łącznie od 20 proc. do 25 proc. od szczytu do dna, prognozuje Jochen Moebert, analityk makroekonomiczny niemieckiego pożyczkodawcy.

Eksperci od dawna zgadzają się, że niemiecki rynek mieszkaniowy jest przegrzany, biorąc pod uwagę lata stale rosnących cen. Na początku tego roku bank inwestycyjny UBS ocenił dwa niemieckie miasta jako posiadające jedne z najbardziej zawyżonych cen mieszkań na świecie, podczas gdy w lutym Bundesbank oszacował wskaźnik przeszacowania na około 40 proc.

– Jeśli myślisz o oprocentowaniu kredytów hipotecznych na poziomie 3,5 proc. lub 4 proc., potrzebujesz wyższych zysków z wynajmu dla inwestorów, a biorąc pod uwagę, że czynsze są względnie stałe, jasne jest, że ceny muszą spaść – powiedział Moebert.

Dochód z wynajmu jest priorytetem dla niemieckich inwestorów, według Instytutu Badań Ekonomicznych w Kolonii około 5 milionów ludzi w Niemczech czerpie dochody z wynajmu, a kraj ma drugi najniższy odsetek właścicieli domów spośród wszystkich krajów OECD, zgodnie z Bundesbanku.

Podczas gdy Deutsche Bank nie ma konkretnych danych na temat tego, kiedy dno zostanie osiągnięte, Moebert powiedział, że nie byłby zaskoczony, gdyby miało to miejsce w ciągu najbliższych sześciu miesięcy.

– Już widzieliśmy największe spadki cen, jeśli spojrzymy miesiąc do miesiąca — było to w czerwcu i lipcu… W sierpniu, wrześniu i październiku spadki cen są już poniżej 1 proc.… Jest więc tutaj pewien pozytywny impet, jeśli spojrzeć z perspektywy inwestora – stwierdził.

Holger Schmieding, główny ekonomista Berenberg, przewiduje spadek cen domów o „co najmniej 5 proc., jeśli nie trochę więcej” w przyszłym roku.

– Rynek mieszkaniowy wyraźnie się osłabia – powiedział, powołując się na silny spadek popytu na kredyty i spadek budownictwa mieszkaniowego.

I chociaż sformułowania mogą się różnić, wielu analityków przewiduje spadek na niemieckim rynku mieszkaniowym.

– Spodziewaliśmy się, że jeśli nie będzie kryzysu energetycznego, recesji, ceny będą rosły dalej. Teraz mamy sytuację, w której czeka nas bardzo dramatyczne dostosowanie warunków – powiedział CNBC Michael Voigtländer z Kolońskiego Instytutu Badań Ekonomicznych.

Wspomniany niedawny raport UBS posunął się nawet do tego, że dwa niemieckie miasta — Frankfurt i Monachium — znalazły się w pierwszej czwórce Globalnego Indeksu Bańki Nieruchomości na rok 2022, jako lokalizacje o „wyraźnej charakterystyce bańki”.

UBS definiuje cechy „bańki” jako oddzielenie cen mieszkań od lokalnych dochodów i czynszów oraz nierównowagi w lokalnej gospodarce, w tym nadmiernej akcji kredytowej i budowlanej.

– Definicja nie pasuje jednak do całego niemieckiego rynku nieruchomości – powiedział CNBC Thomas Veraguth, strateg ds. nieruchomości w UBS. Sytuacja w Niemczech „nie będzie typowym pęknięciem bańki, jakiego doświadczyliśmy podczas kryzysu finansowego… ale raczej korektą” – uważa. – W ujęciu realnym pęknięcie bańki oznaczałoby spadek cen o ponad 15 proc. i byłby to bardzo, bardzo zły scenariusz, bardzo silny scenariusz wysokiego ryzyka, który nie jest w tej chwili scenariuszem bazowym – dodał.

Ankieta Reutera przeprowadzona wśród ekspertów rynku nieruchomości w zeszłym miesiącu przewidywała, że ceny domów w Niemczech spadną w przyszłym roku o 3,5 proc..

Badanie opublikowane przez Niemiecki Instytut Badań Ekonomicznych (DIW) mówi, że chociaż na razie ogromne spadki wydają się mało prawdopodobne, ryzyko „poważnych” korekt cen rośnie. W rozmowie z Reuters autor badania Konstantin Kholodilin z DIW powiedział: „Nie zamierzamy poważnie przebić bańki cenowej nieruchomości w Niemczech, ale spadki cen mieszkań własnościowych i domów nawet o 10 procent są całkiem możliwe”.

To, co szczególnie niepokoi ekspertów z DIW to fakt, że koszty zakupu domu i wynajmu znacznie się rozeszły w tym roku. Jak donosi Spiegel, ceny wszystkich rodzajów mieszkań w 97 miastach objętych badaniem DIW wzrosły w tym roku o 11 proc., podczas gdy koszty wynajmu tylko o 4 proc.

– Ponieważ zakupy nieruchomości są refinansowane z dochodów z wynajmu – lub w przypadku zajmowania przez właściciela z zaoszczędzonych opłat czynszowych – ceny nieruchomości powinny kształtować się zgodnie z czynszami w dłuższej perspektywie – wyjaśnił DIW. Gdy tak się nie dzieje, sugeruje to, że nieruchomości są wykorzystywane jako inwestycja spekulacyjna, podnosząc ceny znacznie powyżej ich wartości i podsycając zmienność na rynku.