Jak mocne piętno odciśnie pandemia?

W I półroczu transakcje na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce szły jeszcze siłą rozpędu. Co dalej, zależy od polityki banków i tego, czy na świecie dojdzie do drugiej fali zachorowań.

 

Na 2,7–2,9 mld euro (12–13 mld zł) firmy doradcze wstępnie szacują wartość inwestycji w nieruchomości komercyjne w Polsce w I połowie tego roku. Mimo pandemii to wynik porównywalny (według szacunków jednych firm nieco niższy, według innych nieco wyższy) z uzyskanym w analogicznym okresie 2019 r.

Na celowniku inwestorów znalazły się przede wszystkim biurowce i nieruchomości logistyczno-przemysłowe. W tym drugim przypadku zanotowano rekord – inwestycje miały wartość około 1,1 mld euro.

Ostrożność i optymizm

– Najlepszy w historii 2019 r. (transakcje za 7,6 mld euro – red.) oraz rozpoczęte transakcje i plany inwestycyjne dużych międzynarodowych podmiotów pozwalały spodziewać się kolejnego rekordu, jednak rozprzestrzeniająca się pandemia wyhamowała toczące się transakcje – komentuje Krzysztof Cipiur, dyrektor w dziale rynków kapitałowych w Knight Frank. – Należy przy tym zaznaczyć, że spowolnienie było narzucone sytuacją, z którą do tej pory nie spotkaliśmy się na taką skalę.

Ekspert wskazuje, że wyniki za I półrocze świadczą o tym, że Polska w dalszym ciągu jest krajem, który inwestorzy chętnie wybierają, by lokować kapitał. Sytuacja jest jednak wciąż złożona.

– Banki podchodzą do nowych inwestycji bardziej konserwatywnie. Jeżeli nastąpi druga fala pandemii, o której się mówi, ograniczeniu ponownie podlegać będzie możliwość przemieszczania się, dostęp do urzędów i wymaganych dokumentów, a także możliwość wizji lokalnych inwestycji. Taka sytuacja może wpłynąć na swobodę przepływu pieniądza z Azji – mówi Cipiur. – W przypadku funduszy inwestycyjnych z Korei Południowej, których udział kapitału zagranicznego w wartości transakcji w 2019 r. wzrósł o 7 proc. rok do roku, jest wymóg osobistego przyjazdu i obejrzenia nieruchomości – wskazuje.

W nieruchomości nad Wisłą tradycyjnie inwestuje w przytłaczającej większości zagraniczny kapitał: inwestorzy z Niemiec, Austrii, Wielkiej Brytanii i Francji. Gracze z tych państw często posiadają w Polsce swoje biura, co znacznie przyspiesza i ułatwia przeprowadzanie transakcji.

Marek Paczuski, dyrektor w dziale doradztwa inwestycyjnego w Savills, podkreśla, że I połowa br z wynikiem szacowanym na 1,1 mld euro okazała się rekordowa. Po spłynięciu finalnych danych może się okazać, że poprzeczka znajduje się jeszcze wyżej.

– Dynamika sektora handlowego w porównaniu z I połową ub.r. jest płaska i daleko jej do historycznych poziomów, co jednak nie powinno dziwić – zarówno w związku z ograniczeniami w funkcjonowaniu obiektów handlowych z powodu pandemii, ale także zmian strukturalnych i rosnącej roli e-commerce – mówi Paczuski.

Jego zdaniem wartość transakcji na polskim rynku w I półroczu wygląda dobrze i świadczy o dużej aktywności inwestorów i liczbie zabezpieczonych transakcji przed wybuchem pandemii, co pozwoliło na finalizowanie umów mimo ograniczeń w II kwartale.

– Dla pełnego obrazu należy jednak wskazać, że pewna liczba transakcji nie doszła do skutku w II kwartale, a tempo rozpoczynania nowych zostało spowolnione chociażby przez brak możliwości lotów, ostrożniejsze podejścia banków do finansowania akwizycji oraz przyjęcie przez część inwestorów postawy wyczekującej – wskazuje Paczuski. – To potencjalnie będzie skutkować niższą wartością w II półroczu rok do roku, nawet mimo spodziewanego ożywienia po wakacjach. Zatem w całym 2020 r. nie wykluczałbym wartości transakcji niższej o 20 proc. wobec rekordowego zeszłego roku (7,8 mld euro – red.).

Piotr Mirowski, senior partner i dyrektor działu doradztwa inwestycyjnego w Colliers International, wskazuje, że aktywność inwestycyjna znacznie wyhamowała od połowy marca, tempo procedowania transakcji spadło, część z nich została wstrzymana.

– Po zakończeniu lockdownu odnotowujemy powrót inwestorów na rynek, ponownie odbywają się wizytacje nieruchomości, zwłaszcza biurowych i magazynowych. Można więc przypuszczać, że te aktywa będą dominowały w wartości transakcji w całym 2020 r. Polska nadal jest bardzo istotnym rynkiem dla wielu inwestorów instytucjonalnych, pandemia tego nie zmieniła. Spodziewamy się owocnego drugiego półrocza, z pierwszymi transakcjami przy udziale nowego kapitału – mówi Mirowski.

– Lockdown stanowił duże utrudnienie w rozpoczynaniu nowych transakcji – niemożliwe było podróżowanie, wizytacje nieruchomości czy inspekcje techniczne. Natomiast pozostałe ich etapy można było z powodzeniem prowadzić wirtualnie – ocenia Agata Sekuła, wiceprezes JLL w Polsce. – Wiele transakcji będących w toku na początku lockdownu zostało już sfinalizowanych lub zmierza do finalizacji w nadchodzących tygodniach albo miesiącach. Od kiedy znowu możliwe jest przekraczanie granic, zagraniczni inwestorzy przylatują do Warszawy i biznes zaczyna powoli wracać do spotkań, inspekcji czy bezpośrednich negocjacji. Spodziewamy się, że druga połowa roku będzie jeszcze intensywniejsza – dodaje.

Kupowanie portfeli i całych spółek

Na wyniki za I półrocze składają się zarówno zakupy pojedynczych budynków, jak i transakcje portfelowe (głównie w magazynach). To również przejęcie pakietu kontrolnego giełdowego dewelopera GTC – z nieruchomościami w Polsce i innych krajach naszego regionu Europy – przez Optimum Ventures, fundusz należący do węgierskiego banku centralnego. Transakcja została zamknięta w czerwcu, wartości nie podano, ale wartość 62 proc. akcji to około 2 mld zł.

Wśród większych pojedynczych transakcji znajdziemy sprzedaż warszawskiego biurowca Wola Center przez giełdową Develię za 100 mln euro na początku roku.

Z kolei w maju za 34 mln euro biurowiec City One sprzedał wrocławski Archicom.