Mieszkaniówka rozpędzona, ale wyzwań nie brakuje

Gotówka płynie na rynek nieruchomości, budowniczowie lokali dwoją się, by sprostać popytowi. Podaż może być pod coraz większą presją, a to nie pozostanie bez wpływu na ceny.

Grupujący deweloperów indeks WIG-nieruchomości wspiął się na pułap 2,6 tys. pkt, czyli jest dokładnie na szczycie, na który wdrapał się w lutym 2020 r. – tuż przed tym, jak w rynki uderzyła pandemia. Od marcowego dołka wartość spółek deweloperskich wzrosła o ponad 40 proc. Mówi się, że na giełdzie inwestorzy kupują przyszłość – powrót indeksu na szczyty oznacza więc pozytywną ocenę perspektyw rynku nieruchomości, szczególnie mieszkaniowego. Ostatnie dane GUS świadczą o tym, że aktywność deweloperów jest bardzo wysoka. Czy rzeczywiście czeka nas powrót do wzrostowej fazy rynku?

Silnik się zatrze?

W styczniu deweloperzy rozpoczęli budowę 12,4 tys. mieszkań, o 24 proc. więcej niż rok wcześniej i 27 proc. więcej niż w styczniu 2019 r. – jest to najlepsze otwarcie roku w historii. Odkąd w kwietniu i maju ub.r. lockdown ograniczył inwestycje do 6,2 tys. lokali, w kolejnych miesiącach firmy dwoją się, by nadrobić dołek – bo popyt sprzyja.

– Deweloperzy mają ciągle spore zaległości. Po wiosennym lockdownie Polacy wrócili do biur sprzedaży, wymuszając odświeżanie i poszerzanie oferty. W 2020 r. firmy rozpoczęły jednak budowę o ponad 8 proc. (prawie 12 tys.) mniej mieszkań r./r. – mówi Bartosz Turek, analityk HRE Investments. – Początek tego roku przyniósł duże zainteresowanie rynkiem mieszkaniowym. Dane wyszukiwarki Google'a sugerują, że było ono wyższe niż w 2019 r. Niewykluczone, że wpływają na to rekordowe oszczędności obywateli. Polacy kupują obligacje skarbowe, kruszce, jednostki funduszy inwestycyjnych albo próbują swoich sił na giełdzie, czy nawet biorą się za ryzykowną spekulację na rynku wirtualnych walut. Rynek mieszkaniowy jest uznawany przez wielu za bezpieczną przystań dla kapitału – dodaje.

Foto: GG Parkiet

Turek podkreśla, że popyt kreują nie tylko szukający ochrony oszczędności. Według BIK w styczniu udzielono 37,5 tys. kredytów hipotecznych, tyle samo, co rok wcześniej, ale średnia wartość wnioskowanego kredytu wzrosła o 6 proc., do 306,5 tys. zł, co jest wynikiem wzrostu cen mieszkań. – Bardzo ważne jest to, że banki obniżają wymagania, akceptują wnioski od osób posiadających 10 proc. wkładu własnego, a nie 15–20 proc. – zaznacza Turek.

Kazimierz Kirejczyk, wiceprezes JLL, zastrzega, że okoliczności są nietypowe i łatwiej dziś mówić o sytuacji społeczno-gospodarczej w perspektywie dwu-, trzyletniej niż najbliższych miesiącach. – W średnim terminie z dużym prawdopodobieństwem powinniśmy nie tylko wyjść z pandemii, ale mówić już o charakterze nowej normalności. Jeśli chodzi o krótką perspektywę, siłą rzeczy naturalne staje się rysowanie różnych scenariuszy. W tym najbardziej naszym zdaniem prawdopodobnym sytuacja na rynku mieszkaniowym w tym roku powinna być efektem kontynuacji trendów obserwowanych w II poł. 2020 r. – mówi Kirejczyk. Po pierwsze – wzrost znaczenia rodzin poprawiających warunki mieszkaniowe. Po drugie – dobra sprzedaż luksusowych apartamentów. Po trzecie – słaby popyt osób nastawionych na szybkie wprowadzenie lokali na rynek najmu. A po czwarte – stabilny lub nawet lekko rosnący popyt posiadaczy oszczędności szukających bezpiecznej lokaty kapitału.

– W takim scenariuszu nowa podaż, czyli liczba mieszkań wprowadzanych przez deweloperów do oferty, powinna podążać za bieżącą sprzedażą, choć w jednych miastach może rosnąć nieco szybciej, a w innych może być zbyt mała, co będzie powodować zmniejszanie się puli dostępnych do zakupu lokali. W takim wariancie przeciętne ceny będą utrzymywać się na stabilnym poziomie albo nawet nieznacznie rosnąć – ocenia Kirejczyk.

W 2020 r. według szacunków JLL deweloperzy w sześciu największych aglomeracjach wprowadzili do oferty o 24 proc. mniej mieszkań niż w 2019 r. W efekcie na koniec grudnia oferta sięgała 48 tys. lokali, o 5 proc. mniej niż rok wcześniej. Z kolei sprzedaż na sześciu rynkach skurczyła się o blisko 19 proc., do 53,1 tys. Agnieszka Mikulska, ekspert rynku nieruchomości w CBRE, wskazuje, że nowy rok branża rozpoczęła intensywnie: mimo trwającej pandemii i ostrzejszej niż rok wcześniej zimy rozpoczęto budowę większej liczby mieszkań niż w jakimkolwiek styczniu, odkąd GUS rejestruje dane, czyli od 2005 r. – Z pewnością to popyt spowodował, że deweloperzy starają się na niego odpowiedzieć nowymi inwestycjami. Można przy tym zauważyć, że optymistyczne dane GUS stoją w pewnej sprzeczności z coraz częściej zgłaszanymi przez deweloperów problemami z uruchamianiem projektów, w tym z przeprowadzeniem procedur administracyjnych. Istnieje ryzyko, że w kolejnych miesiącach tego roku zaczniemy mieć do czynienia z problemami po stronie podaży – podkreśla Mikulska.

Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu Rynekpierwotny.pl widzi przyszłość w ciemnych barwach. – Gdyby kierować się porzekadłem „jaki styczeń, taki cały rok", zapowiada się kolejny okres prosperity. Z tym jednak może być problem. Widać coraz większą niepewność, jeśli chodzi o koniunkturę całej gospodarki. Covid nie odpuszcza, rynek pracy wydaje się coraz bardziej zagrożony wzrostem bezrobocia, nastroje konsumenckie prawdopodobnie będą słabnąć z miesiąca na miesiąc, a sytuacja wielu branż może osiągnąć stan pełnego załamania – mówi Jędrzyński. – Kondycja rynku najmu raczej się nie poprawia, a najpewniej najgorsze jeszcze przed nami. To ważny czynnik zagrożenia popytu inwestycyjnego. Trudno jest też bez końca powoływać się na niskie stopy procentowe jako gwaranta utrzymywania się wysokiego popytu na nowe mieszkania. Zresztą i w tym przypadku rynek może czekać niemiła niespodzianka w przewidywalnej perspektywie. Argumenty za szybkim powrotem rynku na ścieżkę wzrostu są coraz bardziej wątpliwe, a perspektywa spowolnienia koniunktury sprzedażowej i inwestycyjnej w mieszkaniówce coraz bardziej prawdopodobna – kwituje.

Czas stabilizacji

Analitycy PKO BP w najnowszym raporcie poświęconym deweloperom napisali, że po wyhamowaniu spadków cen mieszkań w 2021 r. należy się spodziewać stabilizacji. Spadkom przeciwdziałać będą niskie stopy procentowe, które mogą utrzymać się co najmniej do 2022 r. i które z jednej strony oznaczają większą dostępność finansowania, a z drugiej zachęcają do kupowania mieszkań w celu ochrony kapitału przed inflacją. Deweloperzy będą się też borykać z ograniczoną dostępnością gruntów – a więc wysokimi cenami, a także presją na koszty wykonawstwa (w związku ze wzrostem cen materiałów, m.in. stali i cementu oraz nowymi normami efektywności energetycznej budynków). Na podaż będą mieć również wpływ przedłużające się procedury administracyjne.

Deweloperzy mieszkaniowi wypadli lepiej

Foto: GG Parkiet

WIG-nieruchomości to konglomerat bardzo mocno zróżnicowanych pod względem działalności spółek. Roczny zwrot to 2 proc., ale w przypadku Ronsona to 165 proc., ED Investu 125 proc., a Wikany 101 proc. Mieszkaniówka trzyma się mocno, indeksowi najbardziej ciążyły firmy z ekspozycją na mocno poturbowane przez pandemię nieruchomości komercyjne: biura i centra handlowe.