Będziemy zwiększać skalę dzięki Catalyst

Gościem Adama Roguskiego była Anna Suchodolska, współzarządzająca (Co-CEO) White Stone Development.

Kiedy podsumowywaliśmy aktywność deweloperów na Catalyst, narzekaliśmy na brak świeżej krwi. Zadebiutowaliście na tym parkiecie w styczniu z uplasowaną w zeszłym roku emisją o wartości 25 mln zł, teraz chcecie pozyskać z emisji obligacji 11 mln zł. Jakie warunki oferujecie?

To nasza piąta emisja ale pierwszy raz oferujemy papiery niezabezpieczone. Oprocentowanie jest stałe i wynosi 6,6 proc. rocznie. Po dwóch latach nastąpi amortyzacja. Minimalna wartość zapisu to 25 tys. zł.

Jako emitent obligacji zadebiutowaliśmy w lipcu 2015 r., dotychczas spłaciliśmy trzy serie o wartości 31 mln zł. Po ubiegłorocznej emisji o wartości 25 mln zł zdecydowaliśmy się zadebiutować na Catalyst, ponieważ chcemy w ten sposób długofalowo finansować nasz rozwój. Obecna oferta o wartości 11 mln zł to nie jest nasze ostatnie słowo.

„Lubimy" obligacje, ponieważ dają one dużą elastyczność, jeśli chodzi o dysponowanie pieniędzmi – a to ważne przy zarządzaniu wieloma projektami.

Jeśli mierzyć roczną sprzedażą, to w porównaniu z innymi deweloperami jesteście firmą małą – ale z aspiracjami. W 2020 r. sprzedaliście 295 mieszkań, o 4,2 proc. więcej niż rok wcześniej – co roku notujecie jednocyfrowy wzrost. Z harmonogramu inwestycji wynika, że w tym roku do oferty wejdą cztery projekty liczące 600 mieszkań. Na jaką sprzedaż liczycie w 2021 r.?

Jesteśmy gotowi, by zwiększyć działalność na rynku mieszkaniowym, uruchamiamy kolejne projekty. Do oferty właśnie wszedł projekt Novo w Józefosławiu liczący 197 mieszkań, lada dzień startuje budowa. Rozpoczniemy też budowę osiedla w Warszawie przy ul. Cybernetyki oraz kolejnego etapu inwestycji Zielone Zamienie w podwarszawskiej gminie Lesznowola i niestety ostatniej już fazy projektu Ornament w Szczecinie.

Podsumowując, celujemy w sprzedaż około 500 mieszkań w tym roku, ale apetyt mamy na dużo więcej – i będziemy to konsekwentnie realizować.

Według szacunków JLL w sześciu największych aglomeracjach w Polsce sprzedaż mieszkań skurczyła się o 19 proc. Jak prognozujecie sytuację w 2021 r.?

Warto podkreślić, że spadek w ujęciu ilościowym był mocniejszy niż wartościowym, ponieważ ceny mieszkań dalej rosły.

Pozytywnie oceniamy perspektywy nie tylko tego roku, ale kolejnych lat. Popyt na mieszkania się utrzymuje. Wygrywają ci deweloperzy, którzy mają produkt – dziś największą bolączką jest brak dostępności gruntów i duże opóźnienia w uzyskiwaniu pozwoleń. Dane GUS pokazują, że w 2020 r. deweloperzy rozpoczęli budowę znacząco mniejszej liczby mieszkań niż w 2019 r. – nie dlatego, że się bali czy ze względu na niższy popyt. To wynika z kwestii formalnych, które wpłynęły na obniżenie podaży.

W 2020 r. mieszkania drożały, nie sprawdziły się przewidywania, że pandemia spowoduje korektę. Jakiego scenariusza spodziewacie się w tym roku?

Wydaje mi się, że utrzymany będzie lekki trend wzrostowy – rzędu kilku procent w skali roku, ponieważ podaż wciąż będzie niska w relacji do popytu. Trzeba pamiętać, że mieszkania to produkt nie tylko czysto użytkowy, ale także inwestycyjny. Przy tak niskich stopach procentowych – a nie zapowiada się, by miały rosnąć – mieszkania wydają się naturalną formą lokowania kapitału.

Jeśli spojrzeć na mapę inwestycji, skupiacie się na Warszawie i miejscowościach sąsiadujących ze stolicą od południa. Wspomniała pani, że bank ziemi w Szczecinie się wyczerpuje. Na jakich rynkach chcecie oprzeć ekspansję?

Jesteśmy zainteresowani pojawieniem się w nowych miejscowościach. Analizujemy siedem miast regionalnych, docelowo pojawimy się w jednym lub dwóch – na tym etapie nie chcę zdradzać szczegółów. Zakupu gruntu spodziewamy się w tym roku, być może nawet uda się przed końcem roku rozpocząć budowę.

Druga noga White Stone to nieruchomości komercyjne, głównie biurowe. W waszym portfelu są Celebro w warszawskiej dzielnicy Włochy, HOL 7.7 na Mokotowie, a także rewitalizowany Fort Mokotów. Część obiektów sami budujecie, część kupujecie. Czy chcecie utrzymywać portfel przynoszący dochody z najmu?

Co do zasady nie utrzymujemy portfela nieruchomości, jesteśmy przede wszystkim deweloperem.

Myślę, że w portfelu będziemy chcieli zostawić Fort Mokotów, ponieważ to z jednej strony projekt inwestycyjny, a z drugiej unikalny – przez to, że dotyczy rewitalizowanej nieruchomości. Fort obronił się przed kryzysem, nie mieliśmy żadnych problemów z pozyskiwaniem najemców, na koniec I kwartału cała powierzchnia powinna być wynajęta. To pokazuje siłę nietypowych nieruchomości.

W pierwszej kolejności myślimy o sprzedaży biurowca Celebro, który został oddany do użytkowania w 2019 r. W zasadzie wrócimy z nim na rynek, ponieważ pandemia wyhamowała trochę apetyty inwestorów.

Kompleks HOL 7.7, kupiony przez nas w 2018 r., przeszedł w zeszłym roku gruntowną modernizację. Prowadzimy rekomercjalizację – od przełomu grudnia i stycznia obserwujemy wzrost zainteresowania potencjalnych najemców, wznawiane są negocjacje, które wiosną zeszłego roku zatrzymała pandemia. Na razie kompleks będziemy utrzymywali w portfelu, ale za dwa, trzy, cztery lata wyjdziemy z nim do inwestorów.

Czy macie w planach nowe projekty komercyjne – budowę od zera lub zakup nieruchomości, by ją zmodernizować?

Mamy na oku grunty pod kolejne inwestycje komercyjne, jesteśmy blisko podpisania umowy, ale na tym etapie nie chcę ujawniać szczegółów – wolę mówić o czymś, co mamy w portfelu, a nie zamierzamy mieć.