Mieszkania, PRS, akademiki i sojusze z funduszami

Ostatnią emisję obligacji przeprowadziliśmy przy ponad 53-proc. redukcji zakupów i najniższej w historii marży. Jesteśmy firmą cieszącą się zaufaniem. Planujemy dalej korzystać z tej formy finansowania – twierdzą Anna Suchodolska i Katarzyna Szymborska, członkinie zarządu notowanej na Cataliście firmy White Stone Development.

Anna Suchodolska

White Stone Development to firma działająca od dwóch dekad, od 2021 r. notowana na Cataliście. Październikową transakcją ze skandynawskim funduszem Nrep, który w Polsce rozwija platformę PRS Lett, zapowiadacie nowy rozdział rozwoju spółki. Dotychczas byliście znani jako deweloper i inwestor z rynku mieszkaniowego i biurowego. Co przewiduje nowa strategia?

ANNA SUCHODOLSKA: Na pewno pozostajemy deweloperem mieszkaniowym. W ostatnim czasie wyprzedaliśmy biurowce, w portfelu komercyjnym zachowaliśmy jedynie wielofunkcyjny projekt Fort Mokotów. Na rynku komercyjnym chcemy się koncentrować na rynku livingu, czyli PRS, prywatnych domach studenckich czy mieszkaniach dla seniorów. Liczymy przy tym na współpracę w różnej formule z inwestorami branżowymi czy kapitałowymi. Transakcja z Nrepem to właśnie pierwszy krok tej strategii.

Sprzedaliście temu inwestorowi grunt na warszawskich Bielanach i zbudujecie dla jego platformy Lett 480 mieszkań na wynajem. Wartość transakcji to 200 mln zł. Jaki jest harmonogram?

A.S.: Mamy podpisaną umowę o współpracy z Nrepem oraz umowę z generalnym wykonawcą, kończymy prace przygotowawcze i niebawem ruszą prace ziemne. Przewidujemy oddanie budynku do użytkowania z końcem 2026 r.

Czy to początek długofalowej współpracy z Nrepem?

A.S.: Będzie nam miło, jeśli będziemy dalej współpracować, na razie nie ma takich ustaleń.

Działka sprzedana pod projekt Nrepu to część ogromnego, liczącego 20 ha terenu w pobliżu Huty Warszawa i węzła przesiadkowego przy stacji pierwszej linii metra, kupionego przez was w 2021 r. za ponad 20 mln euro. Wtedy była mowa o realizacji tam wielofunkcyjnego przedsięwzięcia z przewagą biur. Jakie teraz są plany?

A.S.: Działka sprzedana Nrepowi to około 5 proc. potencjału całego terenu. Zgodnie z planem miejscowym te grunty są przewidziane pod zabudowę usługową, biurową. Od 2021 r. na rynku biurowym zmieniło się bardzo dużo, zapotrzebowanie na takie powierzchnie jest znacznie mniejsze. Dlatego w pierwszej kolejności stawiamy na PRS, staramy się też o możliwość realizacji na 50–60 proc. działki zabudowy mieszkaniowej na podstawie specustawy, lex deweloper. Mamy nadzieję, że w przyszłym roku rada miasta podejmie stosowną uchwałę i będziemy mogli realizować inwestycję etap po etapie.

Na pozostałej części chcemy realizować formaty livingu w zależności od tego, jakie będzie zapotrzebowanie rynkowe – czy na PRS, czy także na prywatny akademik. Proszę pamiętać, że plan zakładał, iż na 20 proc. działki będą ogólnodostępne tereny zielone – i to pozostaje w mocy.

Ile mieszkań może powstać na Bielanach?

A.S.: Mówimy o około 50 tys. mkw. PUM, a więc „dużych kilkuset” mieszkaniach.

Jakie są oczekiwania miasta w zamian za zgodę na inwestycję? Zbudujecie szkołę?

A.S.: Według wstępnych założeń wyremontujemy istniejący zespół szkół nr 49 przy Tołstoja 2, wybudujemy sieć dróg wraz z infrastrukturą oraz oddamy część lokali użytkowych na miejsca aktywności lokalnej.

W latach 2020–2021 sprzedaliście po 300 mieszkań, w 2022 r. – 170, w 2023 r. – 150, a w I połowie br. – 58. Czy planujecie samodzielnie realizować część mieszkaniową, czy i tu liczycie na sojusze? Z jednej strony wasze projekty mieszkaniowe są kameralne, z drugiej w ostatnim czasie popularne stały się deweloperskie przedsięwzięcia joint venture…

KATARZYNA SZYMBORSKA: Mierząc sprzedażą, trudno nas zestawiać z największymi deweloperami w Polsce, bo nasze inwestycje są kameralne i rozrzucone w czasie. Mamy jednak doświadczenie w dużych, wieloetapowych projektach. Ta dwudziestka za nami chodzi, bo 20 ha miała i działka na Mokotowie, gdzie na dziewiczych terenach zbudowaliśmy osiedle Biały Kamień Eko-Park, jak i grunt w Lesznowoli, gdzie realizujemy i jeszcze pewnie przez kilka lat będziemy realizować osiedle Zielone Zamienie.

Chcemy być deweloperem na Bielanach, być może przy takiej skali inwestycji będziemy się starali o udział współinwestora kapitałowego. Nie wykluczamy żadnego scenariusza, w tym współpracy z innym deweloperem, jeśli trafiłaby się dobra oferta.

Jakim bankiem ziemi dysponujecie, by przyciągać inwestorów z rynku livingu?

A.S.: Jesteśmy otwarci na rozmowy z zagranicznymi funduszami i współpracę w różnych modelach. W przypadku Nrepu transakcja składała się z dwóch elementów: sprzedaży działki i typowego kontraktu forward funding, czyli zamówienia na postawienie budynku. Ale równie dobrze widzimy współpracę w ramach joint venture już od etapu poszukiwania gruntów.

Lwia część naszego banku to grunty na Bielanach – to w najbliższych latach będzie naszym głównym projektem. Oprócz tego mamy działki w Warszawie i pod Warszawą, w Szczecinie, rozglądamy się też w innych miastach.

Za deweloperami burzliwe, pełne zmienności lata. Jak oceniacie perspektywy rynku mieszkaniowego?

K.S.: Ostatnie lata to sinusoida, pandemia, wojna, lokowanie oszczędności w nieruchomościach, stymulacja programem wsparcia dopłat. Teraz mamy okres oczekiwania i niepewności – czy będzie nowy program, dla kogo, na jakich warunkach. Niektórzy wieszczą załamanie, ale trudno sobie wyobrazić, by ceny mieszkań miały tąpnąć, skoro ceny gruntów są abstrakcyjne, potrafią sięgać w Warszawie 8–10 tys. zł w przeliczeniu na mkw. PUM, więc po dodaniu kosztów budowy należałoby sprzedawać mieszkania po ponad 20 tys. zł za mkw., żeby to było opłacalne. Z drugiej strony, za dwupokojowe mieszkanie trzeba zapłacić 1,2–1,3 mln zł i dochodzimy do momentu, że nie będzie na to rynku, bo nikt nie dostanie takiego finansowania przy obostrzonych warunkach kredytowych, a nasze zarobki nie rosną tak szybko. Dzisiaj sytuacja jest nienaturalna.

Czy zatem potrzebny jest program wsparcia zakupu mieszkań?

A.S.: Na pewno takie programy pomagają ludziom, którzy chcą kupić swoje pierwsze w życiu mieszkanie, którzy rozpoczęli dopiero karierę, nie mają zdolności kredytowej. Oczywiście, takimi programami zawsze ktoś czuje się pokrzywdzony, jeśli nie załapie się na kryteria, i zawsze będzie dyskusja o tym, gdzie jest złoty środek. Dziś przede wszystkim potrzebna jest rynkowi jasna informacja od rządu: czy program będzie, czy nie, bo to wstrzymuje pewną część popytu.

A co poprawić po stronie podaży? Mówiły panie o absurdalnie dużych cenach gruntów…

K.S.: Trzeba przede wszystkim uporządkować kwestię gruntów. To ma wiele wymiarów. Nie jest tak, że w Warszawie czy innych miastach brakuje ziemi. Grunty są, ale zablokowane. Masa jest w rękach różnych instytucji. Uwolnienie takich terenów spowodowałoby normalizację na rynku.

Bardzo dużo dobrego dała specustawa, niestety, kiedy już zaczęła być szerzej stosowana, według oficjalnych komunikatów z końcem 2025 r. wygaśnie.

Co w tym kontekście z działką na Bielanach? Co się stanie, jeśli rada miasta nie da zielonego światła do końca 2025 r.?

K.S.: Dla takich przypadków jest okres przejściowy. Oczywiście, gdyby nie lex, ten teren byłby trudny do wykorzystania. Zgodnie z planem można tam stawiać biura, ale dziś ich tyle nie potrzeba, a po doświadczeniach Służewca Przemysłowego trudno też oczekiwać, by dominacja jednej funkcji była dla miasta korzystna. Dziś zresztą dużo biur na Służewcu jest wyburzanych pod funkcje mieszkaniowe na mocy lex deweloper. Prawo powinno zacząć odzwierciedlać rzeczywistość, która się zmieniła po pandemii. Niestety, zmiana planu miejscowego to procedura trwająca latami.

White Stone Development to spółka obecna od kilku lat na Cataliście. Jakie są plany, jeśli chodzi o korzystanie z tego źródła finansowania – czyli emitowanie obligacji?

A.S.: Dotychczas spółka wyemitowała obligacje o wartości prawie 180 mln zł w ramach jedenastu emisji. Dziewięć serii o wartości prawie 130 mln zł wykupiliśmy w terminie. Ostatnią emisję przeprowadziliśmy w czerwcu, pozyskując 25 mln zł przy ponad 53-proc. redukcji i najniższej w historii marży: 4,4 pkt proc. To oznacza, że jesteśmy spółką cieszącą się już zaufaniem inwestorów. Planujemy dalej korzystać z tej formy finansowania – poza kredytami bankowymi i współpracą z funduszami. To finansowanie dające bardzo dużą elastyczność, jeśli chodzi o wykorzystanie pieniędzy.

Jakie są plany odnośnie do Fortu Mokotów?

K.S.: Dla nas i naszego właściciela to projekt biznesowy, ale i bardzo emocjonalny. Ta nieruchomość pozostanie w naszym portfelu zapewne bardzo długo. Kupiliśmy ją w 2015 r. w bardzo złym stanie i stworzyliśmy wielofunkcyjny, tętniący życiem obiekt. Fort Mokotów jest skomercjalizowany w ponad 90 proc., w większości mamy umowy długoterminowe. Mieści się tam główna siedziba Red Bull w Polsce, mamy multibrandowy sklep Gomez oraz część gastronomiczno-eventową.

Biurowy portfel White Stone Development spieniężony

Spółka White Stone Development jest notowana na Catalyst od 2021 r. W tej chwili w obrocie są dwie serie obligacji.

Pierwsza zapada w kwietniu 2027 r. i ma wartość 21,5 mln zł, a oprocentowana jest według stawki WIBOR 3M + 5,3 pkt proc. marży, czyli w obecnym okresie odsetkowym 11,15 proc. w skali roku. Warunki emisji przewidują amortyzację, czyli dwa razy wykup po 25 proc. kapitału w 2026 r.

Druga seria papierów zapada w czerwcu 2027 r., jej wartość to 25 mln zł, a oprocentowanie jest korzystniejsze dla spółki, bo oparte o formułę WIBOR 3M + 4,4 pkt proc. marży, czyli obecnie 10,25 proc. w skali roku. Tu również zapisano amortyzację na wspomnianych wcześniej warunkach.

Deweloper w 2023 r. sprzedał warszawski biurowiec Celebro liczący 7,2 tys. mkw. litewskiemu funduszowi Eika Real Estate Fund, a także kompleks Hol 7.7 spółce Flora Development. W I połowie br. grupa zaksięgowała 153 mln zł przychodów netto z przekazania mieszkań z projektów Novo w Józefosławiu i Zielone Zamienie w Lesznowoli oraz 5 mln zł przychodów z najmu powierzchni w Forcie Mokotów. Dodatkowo 50 mln zł przychodów przyniósł segment budownictwa i technologii. Skonsolidowany zysk operacyjny grupy wyniósł w pierwszej połowie tego roku prawie 33 mln zł, a zarobek netto sięgnął 26 mln zł. ar