Jakie zyski przyniesie inwestycja w mały dom

80-metrowy budynek może być alternatywą dla wynajęcia dużego mieszkania. Rentowność inwestycji w taki dom to 4–8 proc.

– Od kilku lat rośnie liczba chętnych do inwestowania w nieruchomości. Mogą one wygenerować średnią roczną rentowność netto na poziomie 5 proc. – szacuje Maciej Górka, analityk serwisu Domiporta.pl. – 90 proc. inwestorów wybiera mieszkania, najczęściej kawalerki i lokale dwupokojowe, na które jest największy popyt – tłumaczy analityk. Domy na wynajem kupuje niewielu klientów.

Niedaleko centrum

– Budynki jednorodzinne trafiają do oferty przeważnie z przyczyn losowych. Nie były budowane z myślą o wynajmie – wyjaśnia Maciej Górka. – Nie oznacza to jednak, że nie ma popytu na domy na wynajem. O takie nieruchomości pyta 12 proc. klientów. 55 proc. z nich interesują domy o powierzchni do 150 mkw., niedaleko centrum – podaje.

Z analiz Domiporty.pl wynika, że w całej Polsce jest do wynajęcia około 13 tys. budynków jednorodzinnych, z czego ponad 7,2 tys. to oferty z Warszawy i okolic. – Duże, ponad 200-metrowe, domy są poszukiwane na prowadzenie działalności gospodarczej – wskazuje Górka.

O trendzie na małe domy mówi Marek Szczepkowski z olsztyńskiego oddziału agencji Freedom Nieruchomości. – Do potrzeb rynku próbują się dostosować deweloperzy, co wiąże się także z programem „Mieszkanie dla młodych". W rejonie Olsztyna na przykład wciąż bardzo mało budynków spełnia kryteria „MdM", a to ze względu na zbyt duże powierzchnie – zauważa Szczepkowski. Jego zdaniem kupno małego domu jest niezłą inwestycją. Na budynki w atrakcyjnych, dobrze skomunikowanych miejscach, na pewno znajdą się chętni. – Nieduży budynek będzie też kiedyś łatwiej sprzedać – zwraca uwagę Marek Szczepkowski. – Najtrudniej jest o chętnych na wielkie nieruchomości. Dziś każdy metr musi być maksymalnie wykorzystany. Taki jest trend na rynku. Mniejszy dom oznacza też mniejsze koszty eksploatacyjne – dodaje. Ekspert z Freedom Nieruchomości zastrzega jednak, że segment domów jest bardziej niż segment mieszkań narażony na zmiany i spadki wartości, często z powodów czysto technicznych. – Po dłuższej eksploatacji domy wymagają większych nakładów na remonty i modernizacje – wyjaśnia Szczepkowski. – Budynki, które z rynku najmu trafiają na rynek sprzedaży, prezentują się nie najlepiej, są często zniszczone, wymagają napraw.

Inwestycja w mały dom o powierzchni nieprzekraczającej 100 mkw., który będzie alternatywą dla dużego mieszkania, jest warta rozważenia w opinii Górki. – Inwestor stanie jednak przed wieloma wyzwaniami. Po pierwsze, musi znaleźć nieruchomość o odpowiedniej wielkości. To nie powinno być specjalnie trudne – ocenia analityk. – Gorzej jest ze standardem. Większość małych domów z rynku wtórnego wymaga gruntownego remontu, co znacząco podniesie koszty inwestycji. Ważna jest też lokalizacja. Do centrum nie powinno być dalej niż kilka kilometrów.

45 zł za mkw. – to średnia stawka najmu domu o powierzchni do 100 mkw. w Warszawie.

– Zakup małego domu na wynajem to trudna inwestycja – twierdzi z kolei Jarosław Mikołaj Skoczeń, ekspert Emmerson Realty, firmy doradczej i pośredniczącej w obrocie nieruchomościami. – Wszystko zależy oczywiście od lokalizacji, ceny i możliwej do uzyskania stawki najmu – mówi Skoczeń. – No i trzeba pamiętać o wyposażeniu nieruchomości, na które lokatorzy zwracają coraz większą uwagę. Jeśli ma być byle jakie, to lepiej zaoferować nieumeblowany dom – radzi. I dodaje, że taka inwestycja byłaby najbardziej opłacalna, gdybyśmy mieli własną działkę. – Inwestor mógłby metodą gospodarczą wybudować szeregówkę z kilkoma lokalami – mówi Skoczeń. – Takich nieruchomości będą jednak szukali mniej zamożni najemcy, więc czynsz nie mógłby być wygórowany – zastrzega.

Co się komu opłaca

Sławomir Horbaczewski, ekspert rynku nieruchomości, ocenia, że wynajęcie domu, bez względu na jego powierzchnię, jest trudniejsze niż wynajem mieszkania. – Wyjątek stanowią atrakcyjne miejsca, w których nie ma bloków wielorodzinnych – mówi Horbaczewski. Jego zdaniem, jeśli najemca w tej samej lokalizacji ma do wyboru dom i mieszkanie o podobnym standardzie, z porównywalnym czynszem, to może wybrać budynek. – Ale nie będzie to raczej dobry interes dla wynajmującego – zauważa ekspert. – Wybudowanie i utrzymanie domu nie jest przecież porównywalne z wybudowaniem i utrzymaniem mieszkania – tłumaczy. I dodaje, że budynek jednorodzinny będzie też z reguły trudniej sprzedać niż lokal w bloku.

– W okolicach Olsztyna koszt inwestycji, w zależności od standardu wykończenia i lokalizacji domu, to 300–400 tys. zł – podaje Szczepkowski. – Przy średniej stawce najmu około 2 tys. zł miesięcznie (bez opłat) stopa zwrotu to około 6 proc.

24 lata – po tym czasie może się zwrócić inwestycja w mały dom jednorodzinny przeznaczony na wynajem.

W Warszawie, jak podaje Górka, średnia cena mkw. używanego domu o powierzchni do 100 mkw. to około 5,5 tys. zł, a poza miastem 2–3,5 tys. zł. – Rozsądniej będzie kupić nowy budynek. Wprawdzie trzeba go wykończyć, ale dobrze przygotowana adaptacja posłuży wiele lat – wyjaśnia. Średnia cena nowych domów poza Warszawą to około 3,5 tys. zł za mkw., podczas gdy w stolicy jest to około 6 tys. zł za mkw. – Nowy dom to jednak wyższy standard, co oznacza możliwość uzyskania wyższego czynszu – podkreśla analityk. – Na wykończenie metra domu trzeba mieć 1,2–1,5 tys. zł, wliczając w to meble i sprzęt AGD. Stawki najmu domów o powierzchni do 100 mkw. w Warszawie to około 45 zł za mkw., a w pozostałych sześciu największych miastach – 32 zł. Przyjmując rentowność na poziomie 5–7 proc., zwrot z inwestycji uzyskamy po 24 latach.

aneta.gawroń[email protected]

Opinia

Sławek Muturi, założyciel, spółek Mzuri oraz Mzuri Investment

– O tym, czy warto zainwestować w jakąkolwiek nieruchomość, również w dom, powinien decydować rachunek ekonomiczny. Chodzi o potencjalne przychody z najmu w relacji do ceny zakupu powiększonej o nakłady na remont. Jeśli przewidywany zwrot jest satysfakcjonujący, to inwestycja jest opłacalna, jeśli nie, to należy poszukać innej okazji. Szybkość wynajmu domu zależy od tego, czy chcemy go wynająć w całości – np. rodzinie albo firmie na biuro – czy też na pokoje, jako miniakademik czy hotel robotniczy. W tym drugim przypadku najem może się okazać łatwiejszy i bardziej opłacalny. Zanim jednak kupimy dom, warto gruntownie zbadać rynek, by zweryfikować przyjmowane przez inwestora założenia. Zamieszczenie ogłoszenia pozwoli sprawdzić, jakie jest zainteresowanie wynajmem domu lub pokoju za daną stawkę.

Podaż niedużych domów w największych miastach jest spora. Są to zarówno nowsze budynki o wyższym standardzie, jak i nieruchomości z lat 70. i 80. Te pierwsze są bardziej odpowiednie do wynajęcia rodzinie lub firmie. Starsze, z relatywnie dużą liczbą pokoi, nadają się na minihotel pracowniczy. Standard w takim hotelu może być niższy. Do każdego pokoju można nawet wstawić po dwa–trzy piętrowe łóżka i wynajmować je pojedynczo, co znacząco zwiększy dochodowość wynajmu.

Możliwy do osiągnięcia zwrot z najmu zależy przede wszystkim od ceny zakupu nieruchomości oraz możliwej do uzyskania stawki najmu. Wynajmując nieruchomość rodzinie, średni zwrot z inwestycji to jedynie 3–4 proc.

Przy wynajmie domu na pokoje zwrot może wzrosnąć do ponad 8 proc. rocznie. Jeszcze większe zwroty są możliwe przy wynajmie nieruchomości „na łóżka". aig