Ile zarobisz, urządzając w domu miniakademik

Kupno dużego lokalu albo domu i wynajem ich na pokoje może być bardzo opłacalne. Ale to trudny biznes – mówią eksperci.

– Wynajmując pokój, najemca za metr kwadratowy płaci więcej, niż gdyby wynajmował cały dom – wyjaśnia Artur Kaźmierczak, prezes zarządu Mzuri Investments i Mzuri CFI. Dlatego też jego zdaniem kupno dużej nieruchomości i wynajem na pokoje może być bardziej opłacalne niż wynajem mieszkania jako całości. – Oczywiście, niemal wszyscy woleliby mieć lokal wyłącznie na własny użytek, ale nie każdego na to stać. I zapewne tak pozostanie przez lata – prognozuje szef Mzuri Investments. – Dwadzieścia parę lat temu, studiując w bogatej Holandii, sam wynajmowałem pokój w domu. Pozostałe pokoje zajmowali niemal sami Holendrzy. Utwierdza mnie to w przekonaniu, że ta forma inwestycji ma przed sobą jeszcze długą przyszłość.

Inwestycja w nieruchomość wynajmowaną na pokoje jest warta rozważenia także zdaniem Jarosława Mikołaja Skoczenia, eksperta firmy Emmerson Realty. – Musimy tylko znaleźć rozsądnie wycenione mieszkanie albo dom w dobrej lokalizacji, czyli blisko uczelni – ocenia Skoczeń.

Większe ryzyko

Z danych serwisu nieruchomości Domiporta.pl wynika, że w całym kraju jest do wynajęcia prawie 15 tys. pokoi i stancji. – To prawie 17 proc. całej oferty najmu w Polsce. Przyjmując, że na 1,5 mln studentów jedna dziesiąta migruje do miejscowości akademickich, możemy oszacować, jak duża jest to siła popytowa – komentuje Maciej Górka, analityk portalu Domiporta.pl. – Działa to pobudzająco na inwestorów, którzy lokują kapitał w mieszkania lub domy na wynajem, oferując je również na pokoje.

Jak mówi Maciej Górka, istnieją dwa modele tego typu wynajmu nieruchomości. – Właściciel może zaoferować pokój, sam mieszkając w sąsiednim, co bywa uciążliwe dla najemcy. Drugi scenariusz zakłada wynajem wszystkich pokoi, bez obecności właściciela – zauważa ekspert Domiporty.pl.

W opinii Marcina Krasonia, analityka firmy Home Broker, studenci chętnie zamieszkają w takim miniakademiku, bo pozwoli im to obniżyć koszty utrzymania. Jeśli zainwestujemy w dom, atutem takiej oferty, jak mówi Marcin Krasoń, może się stać także ogród czy garaż. A większa liczba lokatorów to większe zyski. – Warto jednak zwrócić uwagę, że szukając najemców do każdego pokoju z osobna, utrudniamy sobie zadanie. Najlepiej byłoby znaleźć grupę osób, które chcą mieszkać razem – radzi analityk Home Brokera.

A Artur Kaźmierczak zwraca uwagę, że przy takim biznesie inwestor ma więcej pracy. – Musi bowiem zweryfikować wiarygodność np. czterech najemców, podpisać cztery umowy i ściągać należności od czterech lokatorów. No i jest jeszcze większe prawdopodobieństwo konfliktów między lokatorami, którzy na arbitra mogą wzywać właściciela nieruchomości – tłumaczy prezes Mzuri Investments.

Marcin Krasoń dopowiada, że wynajmując mieszkanie jednej osobie, wiemy, kto będzie za nie odpowiedzialny. – Przy czterech–pięciu lokatorach ta odpowiedzialność się rozmywa. Większa liczba najemców to także większe ryzyko zniszczeń – przestrzega analityk Home Brokera.

Zdaniem Macieja Górki najrozsądniejszym rozwiązaniem w takim przypadku jest pobranie kaucji na pokrycie ewentualnych strat od każdego najemcy z osobna. – Ważne będą także precyzyjne zapisy w umowie określające prawa i obowiązki najemców. Można też poprosić, by umowę podpisali rodzice studentów – radzi ekspert Domiporty.pl. – Nie wolno też zapominać o wykupieniu ubezpieczenia.

W dobrym standardzie

Trzeba być też ostrożnym przy adaptowaniu na miniakademiki połówek bliźniaków. – Studenci są uznawani, choć często niesłusznie, za uciążliwych sąsiadów. Może to oznaczać pogorszenie relacji z sąsiadami i konieczność interwencji, a więc niepotrzebną pracę – tłumaczy Artur Kaźmierczak, który zwraca też uwagę na tzw. ryzyko koncentracji.

– Koszt zakupu i adaptacji dużego mieszkania czy domu może przekroczyć 0,5 mln zł. A za taką cenę można mieć cztery–pięć kawalerek – wyjaśnia prezes Mzuri Investments. – Jeżeli inwestycja pochłonie nasz cały wolny kapitał, ale z jakiegoś powodu okaże się nietrafiona, to możemy nie mieć alternatywnych źródeł dochodu – przestrzega. Jeśli zaś źle zainwestujemy w jedną kawalerkę, to wciąż możemy mieć trzy–cztery przynoszące dochód mieszkania.

Jeżeli jednak zdecydujemy się na wynajem na pokoje, to najlepiej, jak mówi Artur Kaźmierczak, wybrać mieszkanie z minimum dwiema łazienkami lub łazienką i WC. – Jeśli na pokoje wynajmujemy dom, sanitariatów powinno być nawet więcej – radzi prezes Mzuri Investments. – Warto zainwestować w mieszkanie, które daje możliwość przerobienia np. salonu na dwa mniejsze pomieszczenia. Nie wydaje się jednak, by lokal wynajmowany na pokoje musiał się jakoś szczególnie różnić od lokali wynajmowanych jako całość – ocenia.

A Jarosław Mikołaj Skoczeń podkreśla, że studenci szukają coraz lepszych warunków. – Nie sprawdzą się na pewno małe, ciasne pokoje – przestrzega ekspert z Emmersona.

Z kolei Maciej Górka radzi, by w każdym wynajmowanym pokoju zamontować zamek. – W mieszkaniu powinna się też znaleźć duża lodówka, w której każdy z lokatorów będzie miał swoje miejsce na przechowywanie żywności. Mile widziana będzie także pojemna pralka – zauważa analityk.

Według Artura Kaźmierczaka pod uwagę warto brać przede wszystkim duże ośrodki akademickie, a więc Warszawę, Kraków, Łódź. – Ciekawe mogą być też miasta, w których jest co prawda mniej studentów, ale też oferta akademików jest uboga – mówi szef Mzuri investments. Trudno będzie wynająć nieruchomość i daleko od uczelni, i od środków komunikacji publicznej. – Coraz więcej studentów ma wprawdzie samochód, ale słabe skomunikowanie miniakademika może oznaczać konieczność ustalenia niskiego czynszu – zauważa Artur Kaźmierczak.

Szybkie zwroty

– Inwestycje w większe mieszkania lub domy z przeznaczeniem na wynajem na pokoje mogą być wysoce dochodowe. Mzuri Investments kupiło niedawno dla naszego klienta czteropokojowe, prawie 90-metrowe mieszkanie we Wrocławiu za 215 tys. zł – opowiada Artur Kaźmierczak. Lokal wymaga generalnego remontu. Właściciel planuje też podział jednego z pokoi na dwa pomieszczenia. Remont pochłonie ok. 130 tys. zł. – Doliczając do tego koszty transakcyjne w wysokości ok. 10 tys. zł, mamy inwestycję na poziomie 355 tys. zł – oblicza prezes Mzuri Investments. Czynsz za jeden pokój to 850 zł, co daje właścicielowi 4250 zł miesięcznego przychodu. Po odjęciu opłat wnoszonych do administracji (700 zł), właścicielowi pozostaje miesięcznie 3550 zł. – Przekłada się to na roczny dochód na poziomie ok. 33,4 tys. zł – po uwzględnieniu opłat za zarządzanie mieszkaniem przez Mzuri, i zakładając, że mieszkanie stoi puste przez miesiąc – mówi Artur Kaźmierczak. - Właściciel może więc liczyć na zwrot z inwestycji na bardzo wysokim poziomie 9,4 proc. Nawet gdyby założyć, że mieszkanie będzie niewynajęte dwa miesiące w roku, zwrot wyniesie 8,5 proc. Inwestycja zwróci się więc w ciągu 11–12 lat – szacuje.

W Warszawie takie mieszkanie byłoby oczywiście droższe i przyniosłoby niższy zwrot. Jak tłumaczy Artur Kaźmierczak, czynsze w stolicy nie są proporcjonalnie wyższe w relacji do cen nieruchomości. – Inwestor mógłby tu jednak liczyć na zwrot 6–7 proc. rocznie – zapewnia.

Według Macieja Górki uzyskanie wyższej rentowności z wynajmu nieruchomości na pokoje w porównaniu z najmem tradycyjnym może być jednak trudne. – Trzeba bowiem utrzymać stałe obłożenie, co przy kilku lokatorach nie jest takie proste. Przestoje w najmie generują koszty, które powodują stratę – podkreśla analityk Domiporty.pl. – Drugim czynnikiem podwyższającym ryzyko inwestycyjne jest uzyskanie relatywnie wysokiego czynszu – dodaje. I podaje przykład. W Warszawie za wynajęcie trzypokojowego mieszkania o średnim standardzie dostaniemy ok. 3,5 tys. zł miesięcznie. – Chcąc wynająć to samo mieszkanie na pokoje, możemy się spodziewać mniej więcej 2,8 tys. zł. Średnia stawka za wynajęcie pokoju w stolicy to 950 zł miesięcznie – podaje Maciej Górka. – Podobne szacunki dotyczą wynajmu domu.

Z analiz Domiporty.pl wynika, że na czteropokojowe, używane mieszkanie w Lublinie, które nie wymaga kosztownej adaptacji, trzeba mieć ok. 400 tys. zł.

– Wynajmując każdy pokój po średniej stawce 560 zł miesięcznie, po odliczeniu opłat do administracji jesteśmy w stanie uzyskać rentowność na poziomie 5,5 proc. Zwrot z inwestycji uzyskamy po 18 latach – szacuje Maciej Górka.

Jego zdaniem najważniejsze, by inwestor przygotował analizę rynku, na którym chce pracować. – Warto się skontaktować z pośrednikiem w obrocie nieruchomościami, który zna lokalny rynek i który pomoże podjąć właściwą decyzję – radzi analityk Domiporty.pl.

[email protected]