Czy to już czas na pakiety mieszkaniowe?

Wybór nowych mieszkań jest ogromny. Niewykluczone, że deweloperzy staną do ostrej walki o klienta. Kupić kilka lokali naraz?

Firmy deweloperskie niemal każdego dnia ogłaszają rozpoczęcie kolejnych inwestycji. To całkiem nowe projekty, ale też następne etapy budowanych już osiedli. Inwestycje są nierzadko obliczone na kilkaset mieszkań. Sprzedaż lokali idzie pełną parą. Firmy biją rekord za rekordem. Na rynku nie brakuje inwestorów.

– Oferty na rynku pierwotnym coraz częściej odpowiadają potrzebom nabywców. To klienci zaczęli dyktować trendy. Przestali być zmuszani do kupowania mieszkań, których rozkład oraz standard podobały się tylko projektantom – podkreśla Maciej Górka, analityk serwisu nieruchomości Domiporta.pl. – Dziś buduje się najwięcej lokali dwu- i trzypokojowych o powierzchni od 45 do 75 mkw., których, jak wynika z naszych analiz, szuka 78 proc. potencjalnych nabywców.

Zysk z wynajmu

Jak jednak zastrzega Maciej Górka, dobra koniunktura na rynku pierwotnym może się zachwiać z kilku powodów. – Sporo banków nie udzieli już kredytu na więcej niż 70 proc. wartości nieruchomości. Zgromadzenie wymaganego minimalnego wkładu własnego będzie więc coraz trudniejsze, szczególnie dla młodych rodzin – wyjaśnia analityk Domiporty.pl. – Jednocześnie stoimy przed groźbą podniesienia stóp procentowych, co oznacza, że kredyty będą coraz droższe. Co więcej, od września kilkaset milionów złotych, które miały trafić w ręce deweloperów, zostanie podzielonych także pomiędzy właścicieli mieszkań z rynku wtórnego w ramach programu „Mieszkanie dla młodych" – wskazuje.

Do tego dochodzi rosnąca podaż nowych mieszkań. Oferta zdaniem Macieja Górki wykracza poza możliwości zakupowe Polaków. – Może to spowodować coraz bardziej agresywną walkę o nabywcę, którą słabsi deweloperzy będą zmuszeniu toczyć poprzez obniżanie cen. Jeżeli tak będzie, a sporo na to wskazuje, to jest to dobry moment, aby zainteresować się pakietowym zakupem mieszkań – ocenia analityk Domiporty.pl.

Na dużą podaż nowych mieszkań i względnie stabilne ceny zwraca uwagę także Jarosław Jędrzyński, analityk portalu RynekPierwotny.pl. Wciąż są też duże szanse na negocjacje cen. Analityk zastrzega jednak, że na przykład za pół roku inwestycja w mieszkania może się okazać jeszcze bardziej korzystna. O tym, że inwestycyjny zakup mieszkań na rynku pierwotnym jest dziś opłacalny, przekonuje Tomasz Pawelec, analityk redNet Property Group. – Średnia rentowność najmu w największych miastach to około 4,5 proc. netto. Przy zakupie pakietowym, z uwagi na możliwość wynegocjowania większych zniżek, możliwy do osiągnięcia zysk jest jeszcze większy – tłumaczy Tomasz Pawelec. – A uzyskanie większych rabatów niż przy zakupach detalicznych jest konieczne, by transakcja pakietowa miała sens – ocenia. Także Jarosław Jędrzyński wskazuje, że średnia rentowność netto wynajmu mieszkań w największych polskich miastach wynosi dziś 4–4,5 proc. – Zainwestowanie w mieszkanie 300 tys. zł przyniesie czysty zysk około 12–13,5 tys. zł rocznie, a na pełen zwrot z inwestycji przyjdzie poczekać do 25 lat – szacuje analityk. – Oczywiście trudno przewidzieć, jak będzie za 5, 10 czy 20 lat. A zazwyczaj z taką perspektywą kupuje się nieruchomości. Na razie liczba mieszkańców Polski za sprawą demografii i emigracji maleje, a podaż lokali na wynajem rośnie. Jeśli się to nie zmieni, to z utrzymaniem tendencji wzrostowej rentowności mieszkań na wynajem mogą być kłopoty – nie ukrywa.

Zawsze można jednak liczyć na wzrost wartości nieruchomości w czasie. – Jeszcze w 2013 r. ceny nowych mieszkań były stabilne, potem zaś, w zależności od miasta, wykazywały większą lub mniejszą tendencję wzrostową – wskazuje Tomasz Pawelec. – Powolny wzrost cen mieszkań trwa i nic nie wskazuje na to, by trend się odwrócił. Optymistyczne są także prognozy dotyczące popytu na mieszkania z pierwszej ręki. Ten rok będzie najprawdopodobniej rekordowy pod względem liczby sprzedanych lokali. W dużą liczbę transakcji będzie obfitował także rok 2016 – prognozuje.

Na różnych osiedlach

Analityk redNetu zauważa jednocześnie, że w takich czasach jak dziś, kiedy mieszkania sprzedają się na pniu, deweloperzy nie są skłonni do udzielania dużych rabatów. – Dotyczy to zwłaszcza najbardziej rentownych małych mieszkań, czyli jedno- i dwupokojowych. Przy zakupie lokalu, w zależności od jego atrakcyjności, nabywca może liczyć na średni rabat w wysokości około 2–3, czasem 5 proc. – podaje Tomasz Pawelec. – Biorąc pod uwagę duży popyt, firmom często bardziej opłaca się sprzedawać najbardziej atrakcyjne lokale pojedynczo niż w pakiecie z większym rabatem – zwraca uwagę. Wskazanie wysokości rabatów przy pakietowych zakupach jest trudne w ocenie Jarosława Jędrzyńskiego. – Zniżki przy tego rodzaju transakcjach zależą od kilku czynników. To m.in. liczba mieszkań w pakiecie, rodzaj inwestycji, etap jej realizacji, wreszcie wynik indywidualnych negocjacji – tłumaczy analityk RynkuPierwotnego.pl.

Szacuje, że dziś można liczyć na zniżki na poziomie 5–10 proc. Większe rabaty można z reguły uzyskać w przedsprzedaży inwestycji. Ale, jak zastrzega analityk, informacje o wysokości rabatów nie są przez deweloperów upubliczniane. – Za zakupy pakietowe uważa się dziś nabycie już dwóch–trzech lokali. Takie właśnie pakiety dziś przeważają. Największe zniżki deweloperzy oferują na duże i droższe mieszkania, ale zakup takich lokali, zwłaszcza w pakiecie, nie jest najlepszym rozwiązaniem – ocenia analityk.

Według Macieja Górki deweloperzy, negocjując warunki transakcji, będą się starali tak przygotować ofertę dla inwestora, by nie ujawniać nominalnego rabatu za mkw. mieszkania. – Oprócz obniżki ceny mogą zaoferować darmowy garaż, rabat na wykończenie lub wyposażenie mieszkania – zauważa. Z analiz redNetu wynika, że największe zyski dają małe mieszkania w dobrej lokalizacji, czyli blisko centrów miast, na dobrze skomunikowanych osiedlach, z których łatwo dotrzeć do pracy czy uczelnię.

– Pakietowy zakup takich lokali musi uwzględniać atrakcyjny rabat. Przy zakupie z 10-proc. zniżką czterech mieszkań wycenionych na 300 tys. zł inwestor zaoszczędzi 120 tys. zł, co byłoby niemożliwe przy zakupie lokali pojedynczo – podkreśla Tomasz Pawelec. Decydując się na pakietowe zakupy, trzeba też dokładnie zastanowić się nad atrakcyjnością danego miejsca. Jak mówi analityk redNetu, inwestycja może się okazać mało rentowna z powodu nietrafionej lokalizacji. – Aby zmniejszyć ryzyko, zaleca się kupno mieszkań od jednego dewelopera, ale na różnych osiedlach – wyjaśnia. Zdaniem Jarosława Jędrzyńskiego mieszkania nie muszą być położone w centrum, ale koniecznie w miejscach doskonale skomunikowanych z resztą miasta. – Najlepiej, by była to atrakcyjna okolica blisko parku, basenu, centrum handlowego. W Warszawie optymalną lokalizacją jest rejon linii metra – wskazuje analityk. Trzeba się też zastanowić, czy kupić lokal w standardzie deweloperskim, czy zdecydować się na oferowane przez firmy pakiety wykończenia mieszkania pod klucz. – Jeżeli inwestor ma czas i fachowców, to może urządzić lokal znacznie taniej niż deweloper – mówi Jarosław Jędrzyński. – W innych przypadkach warto skorzystać z oferty firmy.

Na kilkunastu metrach

Do oferty deweloperów trafiają także minimieszkania o powierzchni kilkunastu metrów. Inwestycję z mikrolokalami o powierzchni od 14 do 31 mkw. rozpoczyna na warszawskiej Woli firma Dantex. Wcześniej podobny projekt w stołecznych Włochach zaoferował Dolcan. – Dobrze zlokalizowane minimieszkania cieszą się sporym zainteresowaniem inwestorów – zauważa Tomasz Pawelec. – Niska cena całkowita, relatywnie wysoka stawka najmu oraz duże możliwości negocjacji warunków transakcji przy zakupie większej liczby mieszkań zachęcają do pakietowych zakupów – tłumaczy. Mały lokal łatwiej też odsprzedać.

Jarosław Jędrzyński zwraca jednak uwagę, że choć cena całkowita minimieszkań jest niska, to już cena za metr – mocno wyśrubowana. – Potrzebna jest chłodna kalkulacja uwzględniająca lokalizację, relację standardu do ceny, oczekiwaną rentowność wynajmu, wreszcie perspektywy wzrostu wartości nieruchomości w czasie – podpowiada analityk RynkuPierwotnego.pl. – Doświadczenie pokazuje jednak, że im mniejsze mieszkanie, tym większa rentowność wynajmu. Dlatego też zakup minimieszkań w celach inwestycyjnych jest wart rozważenia.

– Myśląc o inwestycji w mieszkanie na wynajem, należy pamiętać, że na ostateczny sukces wpływa bardzo wiele czynników. Osoby zajmujące się inwestowaniem w takie lokale polują na okazje, i to nie tylko te dostępne na szerokim rynku, ale i te, które znaleźć można u komorników czy na licytacjach w spółdzielniach mieszkaniowych – podsumowuje Maciej Górka. – Jeśli przyjmie się do obliczeń zakup mieszkania w Warszawie o 20 proc. taniej od przeciętnej ceny, rentowność rośnie z 4,8 do 6 proc. netto. Warto więc zwracać uwagę na wszystkie parametry inwestycji. Najważniejsze są oczywiście lokalizacja i cena. Wiele zależy też od tego, jak wyglądać będzie w ciągu roku obłożenie wynajmowanego mieszkania i ile wyniesie czynsz.

A Jarosław Jędrzyński dodaje, że jeśli chodzi o  wzrost wartości nieruchomości w czasie, to dziś trudno cokolwiek przewidzieć. – W normalnych warunkach rynkowych mieszkania powinny drożeć rok do roku co najmniej o wskaźnik inflacji – wyjaśnia analityk RynkuPierwotnego.pl. – Sęk w tym, że obecnym czasom trudno przypisać cechy normalności. W związku z tym jakiekolwiek próby prognozowania zmian cen krajowych nieruchomości mieszkaniowych w średnim i długim terminie obarczone są wysokim ryzykiem popełnienia błędu – ocenia Jarosław Jędrzyński.

[email protected]