Na inwestycyjnym rynku mieszkań mniejszy tłok

Część flipperów odpływa z rynku nieruchomości. Ich zapał studzi stabilizacja cen mieszkań. O szybkie zyski jest coraz trudniej. Słychać głosy, że to koniec owczego pędu.

Grono zainteresowanych inwestycyjnymi zakupami mieszkań maleje – wynika z raportu Metrohouse. Jak podaje Marcin Jańczuk, ekspert tej firmy, według ankiet zakupy inwestycyjne to obecnie 26 proc. – Odsetek ten może być jednak większy, bo tym razem sporo pytań w ankietach pozostało bez odpowiedzi – wyjaśnia.

Inwestującym w mieszkania na wynajem ekspert radzi dokładne przeanalizowanie rentowności. – Ta w ostatnim czasie nie jest specjalnie satysfakcjonująca – zauważa.

Z danych Rentier.io wynika, że średnia rentowność inwestycji w mieszkania na wynajem we wrześniu to 4,7 proc. netto (po odjęciu kosztów) – przy założeniu, że 50-metrowy kupiony za gotówkę lokal ma lokatora pełne 12 miesięcy. W Krakowie jest to 4 proc., w Warszawie, Lublinie i Toruniu – 4,4 proc., we Wrocławiu, Gdyni i Poznaniu – 4,5, w Rzeszowie i Łodzi – 4,8, w Bydgoszczy i Gdańsku – 4,9, w Katowicach – 4,7, w Białymstoku – 4,1, a w Szczecinie – 5,4 proc.

Stabilizacja cen

Mieszkania już gwałtownie nie drożeją. Z raportu serwisu Rynekpierwotny.pl wynika, że przeciętne ceny lokali w siedmiu największych aglomeracjach od września do października się nie zmieniły. A od końca grudnia 2023 r. do końca października nowe mieszkania w stolicy zdrożały średnio o 6 proc., do niemal 17,8 tys. zł za mkw. W Krakowie ceny poszły w górę o 5 proc., do ponad 16,4 tys. zł, we Wrocławiu – o 11 proc., do ponad 14,5 tys. zł, a w Łodzi – o 10 proc., do 11,5 tys. zł za mkw.

Lokale używane w ciągu miesiąca też mocno nie zdrożały – z wyjątkiem aglomeracji katowickiej. Jak podaje GetHome, od września do października ceny wzrosły tam o 6 proc., średnio do 8,9 tys. zł za mkw. lokalu. W Warszawie ceny mieszkań używanych wzrosły w ciągu miesiąca o 1 proc., do ponad 18,4 tys. zł za mkw. Także o 1 proc., do ponad 14,4 tys. zł za mkw., poszły w górę średnie ceny lokali we Wrocławiu. W Krakowie, Trójmieście i Poznaniu przeciętne ceny ofertowe mkw. mieszkań używanych utrzymały poziom z września – to odpowiednio niespełna 17,5 tys. zł, ponad 15,8 tys. zł i ponad 12 tys. zł za mkw. W ciągu dziesięciu miesięcy lokale używane zdrożały od 5 proc. w Krakowie, Trójmieście i Łodzi do 14 proc. w aglomeracji katowickiej.

Zdaniem Marcina Krasonia, eksperta Otodom Analytics, ostatnie dwa miesiące roku raczej nie przyniosą wielkich zmian. – Sprzedaż lokali przez deweloperów w miarę się ustabilizowała. Spokój mamy też w cenach – i na rynku pierwotnym, i wtórnym. Rok do roku w większości miast są wzrosty, ale w krótszym terminie widać wyraźną stabilizację – mówi. – Stabilizacja ta skutkuje zmniejszeniem aktywności inwestorów i flipperów, którym na stabilnym rynku jest dużo trudniej wygenerować szybkie zyski.

Pośrednik i doradca Tomasz Lebiedź akcentuje, że rynki nieruchomości to rynki lokalne. – Moja wypowiedź dotyczy tego, co ogólnie dzieje się w Polsce. W jakiejś miejscowości może być inaczej – zaznacza. – Ogólnie rzecz biorąc, oferta sprzedaży mieszkań i domów rośnie. Widać delikatny, chyba sezonowy spadek liczby ofert mieszkań do wynajęcia, oraz lekko słabnący, ale wcale niezamierający popyt – opisuje. – Zmalał za to popyt generowany przez osoby, które chciały chronić gotówkę, inwestując w mieszkania. Zmalał też popyt „braci flipperskiej”. Ci pierwsi ograniczyli zainteresowanie rynkiem nieruchomości, dlatego że ceny mieszkań przestały gwałtownie rosnąć, a można całkiem nieźle zarabiać na obligacjach lub nawet na bardzo prostym włożeniu pieniędzy na lokatę. Ci drudzy przestali tyle zarabiać, ile się spodziewali – dodaje Tomasz Lebiedź.

Przypomina, że wielu flipperów zarabiało tylko dlatego, że ceny mieszkań przez kilka ostatnich lat były niemal w nieustannym trendzie rosnącym. – Wiele osób do tej działalności zachęcały liczne szkolenia prowadzone przez rozmaite osoby wieszczące nieustanny wzrost wartości nieruchomości. Był to swego rodzaju owczy pęd, a jak wiadomo, on zawsze kiedyś się kończy i to z najgorszym skutkiem dla ostrzyżonych owiec – akcentuje Tomasz Lebiedź.

Z kolei Marcin Jańczuk uważa, że czas dla flipperów nie jest dziś „specjalnie niekorzystny”. – Widzę sporo działań, które są wyrazem pewnego rodzaju adaptacji do obecnych warunków i próbą testowania różnych nisz – mówi. – Część osób trudniących się handlem nieruchomościami rzeczywiście zniknęła z rynku, ale pewnie to ta część, która zajmowała się tym biznesem okazjonalnie, z mniejszym natężeniem.

Gdzie są okazje

Czy na rynku mieszkań są superokazje? Oferta rośnie. Otodom podaje, że pod koniec października na siedmiu głównych rynkach deweloperzy mieli w ofercie ponad 53 tys. mieszkań w granicach miast.

– Dodając do tego domy i powiaty ościenne, liczba nieruchomości mieszkalnych w ofercie rośnie do niemal 78,5 tys. – wskazuje Krasoń. – Prawie 16 tys. znajdziemy w ofercie na rynkach wschodzących (Białystok, Bydgoszcz, Kielce, Lublin, Rzeszów, Szczecin). Oferta rośnie także na rynku wtórnym. Trudno jednak mówić o znaczącej nadpodaży.

A Marcin Jańczuk podaje, powołując się na portal Unirepo.pl, że na najbardziej popularnych portalach jest dziś ok. 160 tys. mieszkań na sprzedaż z rynku wtórnego. – To o 18 proc. więcej niż przed rokiem – mówi. – Superokazje są zarezerwowane dla osób, które inwestycjom na rynku mieszkań poświęcają cały swój czas. Jeśli możemy uważnie monitorować rynek, poświęcamy się temu, korzystając z narzędzi, które ułatwiają pracę flipperom, to możemy znaleźć okazje, zwłaszcza na rynku wtórnym, kiedy sprzedaż bywa wymuszona sytuacjami losowymi – tłumaczy ekspert.

Z analiz Metrohouse wynika, że rabaty są dziś wyższe niż w ostatnich kwartałach – na rynku wtórnym to średnio ok. 2–3 proc. – Trzeba jednak pamiętać, że do spadków cen ofertowych dochodziło już w czasie ekspozycji mieszkania na rynku – zauważa Jańczuk. – Pojawiają się transakcje, gdzie negocjacje przekraczają 10 proc. Na rynku pierwotnym deweloperzy wystawiają czasem pulę mieszkań w specjalnych cenach, ale zachęcają też do pytań o rabaty. Z pewnością ostateczna cena jest niższa niż ta katalogowa – podkreśla.

– Poszukując okazji, warto dokładnie analizować oferty i na rynku wtórnym, i na pierwotnym. U deweloperów na największe zniżki można jak zwykle liczyć tam, gdzie kończy się sprzedaż mieszkań na danym osiedlu – dodaje Marcin Krasoń. – Utrzymywanie biura sprzedaży staje się wtedy nieopłacalne, deweloper więc chętniej zejdzie z ceny.

Warto też sprawdzać ofertę na początku sprzedaży, gdy deweloper, jak mówi Krasoń, „chce ją rozpędzić”. – Spektakularne zakupy to jednak rzadkość, poszukujący mieszkania powinni przede wszystkim skupić się na własnych potrzebach i znalezieniu odpowiedniego dla siebie mieszkania – radzi ekspert Otodomu.

A Tomasz Lebiedź dodaje, że superokazje na rynku nieruchomości zdarzają się zawsze, niezależnie, czy ceny rosną, czy spadają. – Ale już sama nazwa „superokazja” wskazuje, że niełatwo ją znaleźć – zauważa. – Ile można zarobić? To zależy, czy to naprawdę była okazja. Nie ma sensu odpowiadać, o ile cena transakcyjna będzie niższa od ofertowej. Wśród sprzedających są osoby, które dyktują cenę z kosmosu, a potem sprzedają o wiele taniej. Są też osoby, które ustalają w miarę realną cenę ofertową i ta sprzedaż jest bez jakiegoś spektakularnego rabatu. Na rynku pierwotnym jedną ze strategii deweloperów jest nieobniżanie cen ofertowych mieszkań. W trudnych czasach łatwiej dawać jakieś dodatkowe granty. To strategia dość rozsądna, bo jeżeli deweloper pokaże, że zaczyna obniżać ceny, to pewna grupa potencjalnych kupujących może stwierdzić: „Aha, skoro jest obniżka, w mediach czytam, że jest kryzys na rynku nieruchomości, to poczekam jeszcze trochę, a zniżki będą jeszcze większe”. A przecież żadnemu przedsiębiorcy, w tym deweloperowi, nie zależy na tym, aby klienci odkładali zakupy.