Polski PRS, czyli rynek dwóch prędkości

W trudnym otoczeniu makroekonomicznym najlepiej na rynku najmu instytucjonalnego radzą sobie wyspecjalizowane platformy z własnym zapleczem. Pod względem fundamentów rynek mieszkań na wynajem nad Wisłą jest silny i perspektywiczny.

W ciągu trzech kwartałów br. na rynek najmu trafiło 17 projektów inwestorów PRS (najem instytucjonalny), przez co zasób wzrósł rok do roku aż o 83 proc., do 14,9 tys. mieszkań – wynika z raportu Savills i CRIDO. Skokowy wzrost podaży to efekt oddawania do użytkowania projektów zamówionych przez inwestorów u deweloperów wcześniej – cykl budowlany to około dwóch lat. Pozostałe statystyki wskazują na istotne spowolnienie inwestycji. Co prawda w budowie na koniec września br. było nieco ponad 10 tys. lokali, o 2 proc. mniej niż rok wcześniej, jednak liczba mieszkań w projektach planowanych skurczyła się aż o 23 proc., do 27,4 tys. – część projektów zupełnie wypadła z harmonogramów.

Biorąc pod lupę inwestorów działających w Polsce, widać wyraźnie, że rynek ma dwie prędkości. Wiodącymi graczami są platformy, które zapewniły sobie własne zaplecze wykonawcze i strategiczne finansowanie, a nie inwestorzy kupujący pojedyncze projekty od zewnętrznych deweloperów.

Początek drogi

– Rynek PRS kończy 2023 r. z blisko 15,9 tys. mieszkań w dziewięciu miastach – aktualizuje statystyki Jacek Kałużny, dyrektor w dziale mieszkaniowych rynków kapitałowych w Savills. – Przewidujemy, że w 2024 r. w kraju może zostać oddanych łącznie około 4,5 tys. lokali. W samej Warszawie podaż PRS powinna zwiększyć się tylko w I kwartale 2024 r. o ponad 500 mieszkań. W perspektywie krótkoterminowej rynek powinien się dalej dynamicznie rozwijać, ale w dłuższym okresie istotne dla jego rozwoju będą m.in. koszty finansowania, potencjał do dalszego wzrostu czynszów czy stabilność przepisów. Na rozwój rynku PRS przekładać się będzie też do pewnego stopnia sytuacja na rynku mieszkań na sprzedaż – dodaje.

Ekspert zaznacza, że w przypadku utrzymania finansowania w programie „Bezpieczny kredyt 2 proc.” i utrzymania dużego popytu na nowe mieszkania, a tym samym dalszej presji na wzrost cen, inwestorzy PRS będą szukać okazji inwestycyjnych w konwersji istniejących i starszych nieruchomości oraz w inwestycjach na działkach przeznaczonych pod zabudowę usługową.

– W 2023 r. warunki dla nowych transakcji inwestycyjnych w sektorze PRS były wyraźnie trudniejsze niż w poprzednich dwóch latach, m.in. ze względu na duże koszty finansowania, ale też duże koszty realizacji projektów – mówi Agnieszka Mikulska, ekspertka rynku mieszkaniowego w CBRE. – Jak wynika z prowadzonych przez nas badań zamiarów inwestycyjnych, aktywa mieszkalne pozostają na celowniku wielu inwestorów, jednak w najbliższych miesiącach trudno oczekiwać diametralnej zmiany otoczenia rynkowego, która mogłaby prowadzić do gwałtownego wzrostu liczby nowych transakcji – dodaje.

Zdaniem ekspertki w średnim okresie fundamenty rozwoju rynku najmu są bardzo silne, a oferta instytucjonalnych budynków PRS, choć jeszcze przez lata pozostanie niszowa, będzie atrakcyjna dla najemców i konkurencyjna w stosunku do oferty mieszkań udostępnianych przez indywidualnych właścicieli. – Wśród ważnych trendów w sektorze można wymienić realizację zabudowy na wynajem na gruntach o przeznaczeniu usługowym w MPZP oraz realizację budownictwa dostępnego, o przystępnych czynszach. Część operatorów dąży też do dywersyfikacji oferty, tak by jak najdłużej móc zaspokajać popyt danego gospodarstwa domowego, niezależnie od zachodzących w nim zmian co do liczby osób i ich potrzeb – podsumowuje Mikulska.

Czas na REIT-y?

– W 2024 r. rynek najmu instytucjonalnego będzie obchodził dekadę istnienia w Polsce, obecnie stanowi on jedynie nieco powyżej 1 promila tutejszych zasobów mieszkaniowych. W perspektywie pięciu lat rynek powiększy się o kolejne 17 tys. mieszkań nie tylko w największych aglomeracjach, ale także w Katowicach i Bydgoszczy – mówi Krystyna Pietruszyńska, szefowa zespołu inwestycji rynku mieszkaniowego w JLL. – Mimo okresu względnego spowolnienia na europejskim rynku transakcyjnym, spowodowanego wzrostem oczekiwanych stóp zwrotu i wysokimi kosztami finansowania, rynek najmu instytucjonalnego w Polsce imponuje stabilnymi fundamentami i niezaprzeczalnym potencjałem. Jest to sektor wciąż na początkowym etapie rozwoju w porównaniu z innymi krajami Europy Zachodniej. Fundamenty w postaci wysokiego popytu, stabilnego wzrostu czynszów oraz niskiego poziomu pustostanów w działających projektach zachęcają inwestorów do inwestowania w ten segment rynku. Ze względu na wysokie ceny zakupu mieszkań i ich niską dostępność popyt na lokale na wynajem niezmiennie utrzymuje się na wysokim poziomie. Skokowy wzrost cen mieszkań, jaki obserwowany jest w Polsce w konsekwencji wprowadzenia programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.”, z dużym prawdopodobieństwem będzie powodował, że potrzeby mieszkaniowe coraz częściej będą zaspokajane przez najem. Istotny wpływ na popyt ma również znacząca liczba migrantów, w tym z Ukrainy i Białorusi, zamieszkujących w dużych miastach oferujących miejsca zatrudnienia. W perspektywie kilkuletniej rynek PRS powinien jeszcze bardziej się profesjonalizować, standaryzować i stopniowo zmieniać, rozszerzając zakres lokalizacji projektów, a także grupy docelowych najemców. W myśleniu strategicznym inwestorów widoczny jest trend uwzględniający w szczególności potrzeby rodzin oraz seniorów – przewiduje.

Pietruszyńska wskazuje, że w nadchodzących miesiącach sytuacja na rynku inwestycyjnym będzie stopniowo się poprawiać, wraz z malejącymi stopami procentowymi oraz umiarkowaną inflacją. – Sektor bankowy zaczyna dostrzegać silne fundamenty rynku najmu instytucjonalnego, udzielając finansowania na inwestycje w tym segmencie. W 2023 r. Europejski Bank Odbudowy i Rozwoju oraz Santander udzieliły największym platformom PRS w Polsce kredyty na łączną kwotę blisko 175 mln euro. Rynek PRS w Polsce jest wyjątkowo atrakcyjny i odporny na zawirowania kryzysowe. Co wskazuje na to, że mógłby rozwijać się znacznie szybciej, gdyby pojawił się na nim długoterminowy kapitał – mówi Pietruszyńska.

W ostatnim czasie mowa jest o możliwym powrocie do prac nad REIT-ami, czyli spółkami inwestującymi pieniądze akcjonariuszy w nieruchomościach – ale nie w klasycznym rozumieniu (nabywanie budynków generujących przychody z czynszów), tylko w kontekście ich roli w budowie mieszkań na wynajem.

– Wraz ze spadkiem stóp procentowych oczekuje się większego zainteresowania Polską i sektorem „living” zachodnich i azjatyckich inwestorów, którzy chcą stworzyć platformy PRS. Spodziewana stabilizacja polityczna w 2024 r. może również wpłynąć pośrednio na rozwój sektora PRS, m.in. zmniejszając wahania kursu walutowego – komentuje Sylwia Jankowska, brokerka inwestycyjna w Knight Frank. – Spodziewamy się także bardziej przychylnego podejścia banków i instytucji finansujących do inwestycji typu PRS. Obejmuje to możliwość finansowania w euro, mimo czynszów płatnych głównie w złotych – podsumowuje.