Resort finansów pomieszał szyki firmom chętnym powołać REIT-y komercyjne

Branża negatywnie ocenia pomysł okrojenia REIT-ów do wyłącznie mieszkaniowych. To także cios w warszawską giełdę.

Według najnowszej koncepcji Ministerstwa Finansów REIT-y będą mogły inwestować wyłącznie w mieszkania. To duże zaskoczenie, bo pierwotnie portfele miały być oparte na nieruchomościach komercyjnych, a branża musiała długo zabiegać, by były to również mieszkania.

Wolta ministerstwa

„Projekt ustawy o spółkach rynku wynajmu nieruchomości obejmie na razie tylko sektor nieruchomości mieszkaniowych. W najbliższym czasie przedstawimy projekt uwzględniający zmiany wynikające z drugiej tury konsultacji społecznych" – informuje biuro prasowe pilotującego prace nad ustawą resortu. MF podkreśla, że inwestycje w nieruchomości komercyjne zostaną objęte ustawą wtedy, kiedy sytuacja rynkowa w tym sektorze nie będzie stwarzała nadmiernego ryzyka dla inwestorów.

Wolta w myśleniu o REIT-ach została spowodowana negatywnym stanowiskiem Narodowego Banku Polskiego zgłoszonym w czerwcu w ramach konsultacji. NBP stwierdził, że projekt ustawy nie chroni inwestorów – zwłaszcza indywidualnych – przed ryzykiem lokowania pieniędzy w sektorze nieruchomości. Szczególnie że moment na inwestowanie w REIT-y byłby teraz najgorszy z możliwych z uwagi na perspektywę wzrostu stóp procentowych.

Rynek mieszkaniowy także jest rozgrzany. Sprzedaż bije rekordy, a znaczna część popytu ma charakter inwestycyjny – wobec mizernej oferty lokat bankowych Polacy kupują mieszkania na wynajem. Czy według resortu finansów sektor mieszkaniowy jest bezpieczny dla uczestników REIT-ów?

„Inwestycje na rynku nieruchomości mieszkaniowych za pośrednictwem spółek rynku wynajmu nieruchomości będą obarczone ryzykiem, tak jak każda inna inwestycja na rynku kapitałowym. Jednak na rynku mieszkaniowym ciągle istnieje nadwyżka popytu nad podażą – w przeciwieństwie do tego, co można zaobserwować na rynku nieruchomości komercyjnych – co pozwala bardziej pozytywnie oceniać obecną kondycję i dalszy potencjał rozwoju sytuacji na tym rynku" – odpowiada MF.

Zawiedzione nadzieje

Grupa Griffin z partnerami finansowymi zbudowała dwie struktury typu REIT w oparciu o polskie nieruchomości biurowe i handlowe, nie czekając na polskie przepisy. Echo Polska Properties zadebiutowało w Johannesburgu, a Griffin Premium RE w Warszawie. W zanadrzu są kolejne potencjalne REIT-y – mieszkań na wynajem czy akademików.

– Jak rozumiemy, powstał kompromis, by najpierw stworzyć REIT-y mieszkaniowe, a w drugim etapie komercyjne. Nie widzimy jednak sensu takiego rozdzielenia – mówi Maciej Dyjas, Co-CEO Griffin Real Estate. – Argumenty, że rynek mieszkaniowy jest bezpieczny, a komercyjny bardziej zmienny, powtarzane w kontekście ochrony drobnych inwestorów, są całkowicie nietrafione. Zacznijmy od tego, że dziś na giełdzie inwestor może kupić akcje spółek, których modele biznesowe nie są tak klarowne jak w przypadku REIT-ów. Poza tym na rynku panuje zgoda, że sektory biurowy i handlowy w Polsce będą się dobrze rozwijały. Ten pierwszy jest napędzany przez wzrost gospodarczy i inwestycje BPO, w przypadku nowoczesnych biurowców – a przecież takie zasilałyby REIT-y – wskaźnik pustostanów jest niski. Z kolei segment handlowy jest napędzany przez wzrost zamożności i konsumpcji Polaków, jednocześnie podaż nowych obiektów jest niewielka, a rosnący segment e-commerce tego nie rekompensuje – dodaje.

Dyjas podkreśla, że skutkiem zmiany koncepcji polskich REIT-ów będzie to, że Polacy wciąż nie będą mieli możliwości zainwestowania w obiekty komercyjne. – Ten sektor pozostanie domeną dużych inwestorów instytucjonalnych, w przeważającej części zagranicznych. Nie skorzysta też warszawska giełda, dla której REIT-y miały być czynnikiem zwiększającym udział inwestorów indywidualnych i poprawiającym płynność – zaznacza menedżer.

Marcin Juszczyk, członek zarządu Capital Parku, uważa, że ograniczenie zakresu REIT-ów jest złą wiadomością dla rynku nieruchomości, rynku kapitałowego i inwestorów indywidualnych.

– Jak wiadomo, projekty odkładane na później często nie są realizowane w ogóle. Ogromna szkoda. W projekt REIT była zaangażowana cała branża nieruchomości i wielu doradców międzynarodowych, dzięki czemu mieliśmy szansę na wprowadzenie dobrego projektu w życie na bazie najlepszych doświadczeń z wdrażania REIT-ów w ponad 30 jurysdykcjach, w żadnej z nich nie wprowadzano REIT-ów wyłącznie mieszkaniowych. Jesteśmy za objęciem ustawą takich aktywów, ale ten sektor dopiero raczkuje w Polsce ze wszystkimi tego konsekwencjami i ryzykami zbliżonymi do startupu dla inwestorów. Uważamy, że rynek nieruchomości komercyjnych w Polsce jest już dojrzały, w dobrej kondycji, czego dowodem są m.in. rekordowe wolumeny popytu na powierzchnię biurową i jej podaży – podsumowuje Juszczyk.

Tworzeniem REIT-ów w oparciu o nieruchomości magazynowe zainteresowane jest giełdowe MLP Group.

– Dla nas kluczowe jest to, żeby REIT-y mogły inwestować w nieruchomości komercyjne, zwłaszcza w nieruchomości magazynowe, a nie tylko mieszkaniowe. Jeśli ustawa na to nie pozwoli, weźmiemy pod uwagę legislację innego kraju i prawdopodobnie oprzemy REIT-y na prawie luksemburskim – deklaruje Radosław T. Krochta, prezes MLP Group. – W skład naszego pierwszego REIT-u wejdą nieruchomości stanowiące około 60–70 proc. naszych wszystkich polskich aktywów, o wartości około 1 mld zł. Docelowo planujemy stworzyć kilka REIT-ów – dodaje.

[email protected]