Luksusowe mieszkania na wynajem

W Polsce brakuje mieszkań na wynajem, także tych luksusowych z prestiżowymi adresami. Są już chętni na takie inwestycje. Fundusze skupują całe budynki.

Puławska 186 w stolicy – budynek z mieszkaniami na wynajem Matexi Polska.

Foto: materiały prasowe

Pięciopiętrową kamienicę Natansona o powierzchni 6 tys. mkw. przy ul. Nowy Świat 2 w stolicy od Warszawskiego Przedsiębiorstwa Geodezyjnego kupiła spółka AFI Europe. W zabytkowym budynku (gdzie WPG miało biura) powstaną najprawdopodobniej luksusowe mieszkania na wynajem.

Ostateczna decyzja, jak mówi Michał Stępień z AFI, jeszcze nie zapadła. – Analizujemy rynek – wyjaśnia. – Być może w kamienicy nadal będą biura. Jeśli zaś zdecydujemy się na apartamenty, to będą to lokale z wyższej półki. Nie tylko ze względu na prestiżowy adres, ale i kwotę, jaką wyłożyliśmy na zakup kamienicy – ponad 60 mln zł. Wierzymy w rozwój segmentu premium na polskim rynku nieruchomości, który szczególnie dynamiczny jest w stolicy.

Nie tylko w starych

AFI Europe to doświadczony gracz na rynku mieszkań na wynajem. Kamienice z takimi lokalami ma w Niemczech. A Nowy Świat w Warszawie to kolejny taki projekt firmy w Polsce. Firma ma już w swoim portfelu stołeczną kamienicę Wolfa Krongolda u zbiegu ul. Złotej i Żelaznej. Opustoszała nieruchomość zmieni się w luksusowy apartamentowiec. Nowe budynki z lokalami na wynajem AFI Europe buduje zaś w Krakowie, Czechach, Rumunii i Serbii.

W rynek mieszkań na wynajem wierzy też Matexi Polska. Firma buduje bloki z myślą o funduszach. Apartamenty Pereca w Warszawie trafiły do funduszu Bouwfonds Investment Management. Kolejny budynek Matexi buduje przy Puławskiej. Pytana o najem instytucjonalny Monika Perekitko, członek zarządu Matexi Polska, podkreśla, że ten rynek jest rozwojowy. – Dlatego konsekwentnie podejmujemy kolejne projekty PRS (Private Rental Sector), kierując ofertę gotowych budynków z wykończonymi mieszkaniami do funduszy inwestycyjnych – mówi. – Fundusz jest nabywcą całego budynku. Jego standard dostosowujemy do oczekiwań inwestora. Teraz pracujemy nad drugą inwestycją tego typu. Przy ul. Puławskiej w Warszawie powstanie budynek z ok. 200 mieszkaniami na wynajem.

Nasz rynek przyciągnął też niemieckiego giganta TAG Immobilien. Grupa przejmuje mieszkaniową część wrocławskiej spółki Vantage Development. W Niemczech TAG ma prawie 84 tys. lokali na wynajem. U nas ogłasza budowę ponad 10 tys.

Maximilian Mendel, dyrektor działu inwestycji mieszkaniowych w firmie doradczej JLL, komentuje, że to „niezaprzeczalnie wyraz wiary w rozwój polskiego rynku najmu".

Ekspert JLL podkreśla, że ten rynek wręcz wymaga nowych inwestycji. – Na razie ten rynek jest wciąż bardzo rozdrobniony, mało przejrzysty – ocenia. – Potrzebuje jasnych zasad, regulujących zarówno sytuację najemców, jak i właścicieli, które niejako odczarują złą prasę tego segmentu w Polsce.

Dodaje, że dużym firmom, które inwestują w tej klasie aktywów, zależy na stabilnych przychodach z najmu. – Wiedzą, że najkorzystniejsza jest dla nich sytuacja, kiedy najemcy czują się w najmowanym mieszkaniu jak we własnym domu – podkreśla Maximilian Mendel. – Dla najemców oznacza to wygodne warunki zamieszkania, a dla inwestorów – wysokie obłożenie. Inną kwestią, która może pomóc w rozwoju tego segmentu, są innowacje, a szanse ich wprowadzenia są znacznie wyższe przy zaangażowaniu dużych graczy, dla których nowoczesne rozwiązania stanowią relatywnie małe koszty.

Dyrektor Mendel przypomina, że instytucjonalni gracze w rynek najmu w Polsce zaczęli inwestować stosunkowo niedawno. – Ale już są pierwsi, którzy mają po tysiąc i więcej mieszkań w zarządzaniu. Ci inwestorzy wierzą w to, że polski rynek czeka podobny dynamiczny rozwój jak w innych krajach, np. Wielkiej Brytanii – podkreśla. – Nastawienie do najmu się zmienia. Młode pokolenie chce być elastyczne i mieć płynność finansową, a niekoniecznie brać kredyt na 30 lat.

Pytany o kamienice Maximilian Mendel mówi, że są czymś wyjątkowym, zwłaszcza w Warszawie, gdzie niewiele z nich przetrwało II wojnę światową. – Na pewno nie brakuje chętnych, by zamieszkać w wyremontowanych i zmodernizowanych budynkach z historią – podkreśla. – Dostosowywanie tych nieruchomości do potrzeb rynku najmu można też potraktować jako przywracanie im ich pierwotnej funkcji. Wiele warszawskich kamienic powstało przecież z inicjatywy czy to prywatnych przedsiębiorców, czy instytucji (m.in. ZUS) właśnie jako budynki czynszowe.

Przywracanie funkcji

Dyrektor Mendel wierzy, że znajdą się inwestorzy, którzy przywrócą świetność kolejnym zabytkowym budynkom. Przywołuje przykład Zeitgeist AM, który kupił kamienicę przy ul. Wrzesińskiej. – Jednak z powodu małej liczby mieszkań w kamienicach, a także trudności, z jakimi musi się zmierzyć inwestor podczas modernizacji, będzie to raczej rynkowa nisza.

– Zabytkowe kamienice nie zmieniają często właścicieli. Duża ich część jest zamieszkana przez instytucje państwowe lub mieszkańców, którzy spędzili w nich większość życia – dopowiada Paweł Nowak, wicedyrektor działu gruntów inwestycyjnych i inwestycji alternatywnych w firmie doradczej CBRE. – Pod młotek mogą trafić tylko budynki o uregulowanym stanie prawnym i skoncentrowanej strukturze właścicielskiej. Duże znaczenie mają też obostrzenia planistyczne i wytyczne konserwatorskie, które mogą zaważyć na opłacalności renowacji. Każdego roku udaje się kilka transakcji tego typu, co dowodzi, że jest perspektywa na nowe. Doskonałe lokalizacje, w dobrze rozwiniętej tkance miejskiej, zawsze będą przyciągać inwestorów, którzy dostrzegą potencjał handlowy, mieszkaniowy czy też biurowy.

Paweł Nowak zauważa jednocześnie, że rynek mieszkaniowy w największych i najdynamiczniej rozwijających się miastach wchodzi powoli w nową fazę. – Pojawia się miejsce dla profesjonalnych podmiotów dostarczających sformatowany produkt mieszkaniowy przeznaczony na wynajem krótko- i długoterminowy – ocenia. – Podmioty te odpowiadają na rosnące zapotrzebowanie ze strony klienta biznesowego, który jest bardziej wymagający i oczekuje profesjonalnej obsługi i organizacji pobytu w obiekcie.