Mieszkania w Warszawie rekordowo drogie

W połowie stołecznych dzielnic średnie ceny mkw. lokali pierwszy raz w historii przekroczyły 10 tys. zł.

Przeciętna cena mkw. lokali na rynku pierwotnym w Warszawie w połowie roku osiągnęła rekordowy poziom 10,7 tys. zł. To o 5,6 proc. więcej niż pod koniec 2019 r. W ciągu dwóch lat mieszkania zdrożały zaś o 15,7 proc. – podaje Emmerson Evaluation.

Drożej jest w Sopocie, gdzie średnia cena mkw. nowego lokalu to niemal 17,2 tys. zł. W Krakowie jest to prawie 9,5 tys. zł, we Wrocławiu ponad 8,4 tys., w Gdańsku ponad 9,9 tys., w Gdyni 9,7 tys. zł, w Poznaniu 7,8 tys. zł, w Katowicach ponad 7,2, a w Łodzi ponad 6,4 tys. zł za mkw.

Podwyżki i... rabaty

– Odnotowany przez nas w bazie Evaluer wzrost cen na stołecznym rynku pierwotnym to efekt aktywności deweloperów przed pandemią. Jeszcze w styczniu i lutym zdecydowali się na kolejne podwyżki – wyjaśnia Tomasz Kaźmierski, dyrektor ds. rozwoju biznesu w Emmerson Evaluation. – Zwyżki odnotowaliśmy we wszystkich dzielnicach Warszawy. Aż w połowie z nich ceny mkw. mieszkania przekroczyły 10 tys. zł. To pierwszy taki wynik w historii.

Najdroższe jest Śródmieście, gdzie mkw. lokalu jest wyceniany średnio na ponad 18,1 tys. zł. Na Pradze-Północ to niemal 13,7 tys., na Woli – 13,3 tys., Ochocie – 13,1 tys., na Mokotowie i Bielanach – ponad 12,2 tys., na Żoliborzu – ponad 11,9 tys., Ursynowie – niemal 10,2 tys., a na Pradze-Południe – 10 tys. z groszami.

Tomasz Kaźmierski wskazuje, że najbardziej podrożały mieszkania w mało popularnej dotąd dzielnicy – w Rembertowie. – W ciągu zaledwie pół roku ceny podskoczyły o 13,3 proc. Wciąż jednak jest to jedna z najtańszych lokalizacji – zauważa. Za metr lokalu w Rembertowie deweloperzy żądają średnio ponad 7,7 tys. Na drugim biegunie, jak mówi ekspert Emmerson Evaluation, jest Ursynów, gdzie wzrost cen nie przekroczył 1 proc. Najtaniej jest w Wesołej: przeciętna cena mkw. nowych mieszkań to 7,1 tys. zł.

Emmerson Evaluation szacuje, że w Warszawie w I półroczu sprzedaż nowych mieszkań spadła o 22 proc. Kupujący częściej odstępowali od umów z deweloperami.

– Na koniec czerwca w ofercie rynku pierwotnego było prawie 12 tys. mieszkań. To o 4,4 proc. więcej niż w poprzednim półroczu – podają autorzy raportu. – Największą ofertą dysponowały Mokotów i Białołęka. Lokale w tych dzielnicach stanowiły 36 proc. całej stołecznej oferty. Najskromniejszy wybór mieliśmy na Ochocie i w Wesołej.

– Pod koniec I półrocza coraz częściej pojawiały się dodatkowe bonusy – zauważa Tomasz Kaźmierski. To np. rabaty na miejsca postojowe lub komórki lokatorskie. Jak tłumaczy, to efekt rosnących cen mieszkań przy spadającej liczbie transakcji. – Deweloperzy starają się zachęcać do zakupu lokali. To inna postać obniżek, niewidoczna w cenie metra – wyjaśnia ekspert.

Dwa scenariusze

Na 22-proc. spadek sprzedaży w stolicy zwraca uwagę Dariusz Książak, prezes spółki Emmerson Evaluation. – Przyczyny można upatrywać w zamrożeniu gospodarki w marcu i kwietniu, kiedy to zawierano głównie wcześniej uzgodnione transakcje – wyjaśnia. – Na mniejszą liczbę transakcji przełożyła się zaostrzona przez banki polityka kredytowa. Podniesiono wymagany poziom wkładu własnego i marże.

Prezes Książak ocenia, że ze względu na koronawirusa deweloperzy będą prawdopodobnie rozpoczynać mniej inwestycji. Skupią się na wyprzedawaniu oferty, co ma na celu zrównoważenie popytu i podaży. Tezę zdają się potwierdzać dane GUS. W I pierwszej połowie roku wydano o 43,6 proc. mniej pozwoleń na budowę niż od lipca do grudnia zeszłego roku.

Emmerson Evaluation rozpatruje na najbliższe pół roku dwa scenariusze wydarzeń, biorąc pod uwagę niepewną sytuację gospodarczą, wzrost bezrobocia i inflacji oraz przewidywaną drugą falę pandemii.

– W pesymistycznej wersji jesienią możemy się spodziewać ponownego zamrożenia gospodarki i pogłębienia recesji. W konsekwencji przyczyni się to do ponownego spadku popytu i podaży, co bezpośrednio przełoży się na spadki cen mieszkań – mówi Dariusz Książak. – W drugim, optymistycznym, scenariuszu zakładamy przejście przez drugą falę pandemii w sposób kontrolowany, który nie wpłynie na pogłębianie się recesji. Jednak i w tej wersji wydarzeń niekorzystne czynniki makroekonomiczne, które możemy obserwować od początku pandemii, oraz wysoki pułap cen pozwalają przypuszczać, że w długofalowej perspektywie w stolicy możemy się spodziewać korekty.

Na spadek zainteresowania mieszkaniami wskazuje wrześniowe badanie CBRE. – Już 17 proc. planujących zakup nieruchomości musiało zmienić plany. Co trzecia osoba w ogóle z nich zrezygnowała, a 65 proc. odłożyło wydatek w czasie – podaje CBRE. Efekt? Spadki sprzedaży mieszkań, które w największych miastach sięgały 37–55 proc. (II kw. 2020/ II kw. 2019 roku).

– Na zwiększony popyt na mieszkania będziemy musieli chwilę poczekać. Zwłaszcza że większość ankietowanych spodziewała się spadków cen, które jak na razie nie nastąpiły, a w niektórych miastach ceny nawet nieznacznie wzrosły – komentuje Marcin Jański, szef działu nieruchomości alternatywnych i gruntów inwestycyjnych w CBRE. – Może się okazać, że tych przecen nie będzie, szczególnie w najlepszych lokalizacjach dużych miast.