Dobrze sprzedają się małe lokale, ale też luksusowe apartamenty

Kupujący prowadzą agresywne negocjacje, zbijając ceny nieruchomości nawet o kilkadziesiąt tysięcy złotych. Nie brakuje chętnych m.in. na nieduże, stosunkowo tanie mieszkania, które łatwo wynająć. Ceny lokali premium są stabilne.

Rynek nieruchomości ma za sobą niezwykły rok, pełen nieoczekiwanych zdarzeń. – Zdeterminowała go napaść Rosji na Ukrainę i ogólna sytuacja gospodarcza w Europie związana z inflacją oraz wzrostem stóp procentowych – mówi Aleh Tur, ekspert Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości (PFRN).

Jak dodaje, diametralnie zmienił się rynek najmu. W czasie pandemii brakowało chętnych na wynajem mieszkań, bo nauka i praca odbywały się online. Po wybuchu wojny i napływie do Polski imigrantów z Ukrainy podaż lokali się skurczyła, a stawki najmu wzrosły.

Potężne hamowanie

Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że od stycznia do listopada 2022 r. czynsze w 16 badanych miastach wzrosły średnio o 23 proc. Najmocniej, 33 proc., w Krakowie. We Wrocławiu stawki najmu poszły w górę o 32 proc., w Toruniu i Warszawie o 31 proc. Najmniejszy wzrost, 15 proc., odnotowano w Katowicach.

Sprzedający mieszkania, zarówno nowe, jak i używane, nie mają tylu powodów do zadowolenia co wynajmujący.

– Na rynku pierwotnym nastąpiło potężne hamowanie, co przełożyło się na rynek wtórny – mówi Aleh Tur. – Wraz ze wzrostem stóp procentowych zmieniło się oprocentowanie kredytów, co spowodowało odpływ z rynku klientów posiłkujących się kredytem.

Na spadek zdolności kredytowej klientów ogromny wpływ ma wprowadzona w ubiegłym roku rekomendacja KNF. Zgodnie z nią przy ocenie potencjalnego kredytobiorcy do bieżącej stopy procentowej banki doliczają 5 pkt proc.

Biuro Informacji Kredytowej (BIK) szacuje, że wartość kredytów, o jakie klienci wystąpili do banków i SKOK w grudniu 2022 r., była mniejsza niż rok wcześniej niemal o 61 proc. Średnia wartość wnioskowanego kredytu to ok. 348 tys. zł, o 3 proc. mniej niż rok wcześniej.

Agresywne negocjacje

Z danych serwisu RynekPierwotny.pl wynika, że w grudniu w siedmiu największych miastach deweloperzy sprzedali ponad 1,8 tys. mieszkań, o 32 proc. mniej niż w listopadzie. W całym 2022 r. firmy znalazły chętnych na nieco ponad 32,7 tys. lokali. Oznacza to spadek o 35 proc. w porównaniu z rekordowym 2021 r.

– W latach 2020 i 2021 liczba transakcji była tak duża, że – jak się wydaje – dzisiejszy rynek przeżywa załamanie – mówi Paweł Dyszlewicz, broker z agencji Freedom Nieruchomości Opole.

Tymczasem zdaniem eksperta, podsumowując 2022 r., należy mówić raczej o spowolnieniu czy nawet powrocie do normalności. Transakcje były przeprowadzane w całym ubiegłym roku i nadal są. Zdecydowanie zmieniły się jednak kryteria zakupu. Dzisiaj nie da się już sprzedać wszystkiego w każdej cenie i każdej lokalizacji. Kupujący potrafią dość agresywnie negocjować ceny i uzyskują rabaty od kilkudziesięciu do nawet 100 tys. zł. Wysokie ceny utrzymują nieruchomości w dobrych lokalizacjach, a także jedyne w swoim rodzaju.

– W ubiegłym roku prym wiodły małe mieszkania kupowane za gotówkę w celach inwestycyjnych albo na kredyt – dla siebie. Tylko na takie lokale wystarczało Polakom zdolności kredytowej – wyjaśnia Paweł Dyszlewicz.

Jak dodaje, zainteresowaniem cieszyły się też duże mieszkania blisko centrum, które da się podzielić na pokoje albo mikrokawalerki. Również deweloperzy zaczęli przerabiać duże lokale (co najmniej 60 mkw.) na dwa mniejsze, sprzedawane jako gotowiec inwestycyjny. A klienci z większą gotówką korzystali z „promocji” przewidzianych dla nieruchomości w cenie powyżej 900 tys. zł.

Ekspert zaznacza jednocześnie, że typowe trzy-, czteropokojowe mieszkania dla rodziny oraz domy nie budzą dużego zainteresowania. Ich ceny zaczynają spadać o 10–20 proc. Większość takich nieruchomości była kupowana na kredyt.

Popyt przenosi się na rynek najmu

Aleh Tur potwierdza, że właściciele większych mieszkań (70, 80, 90 mkw.), chcąc je sprzedać, muszą się uzbroić w cierpliwość albo znacznie obniżyć cenę. Opłacalność takich inwestycji będzie mniejsza niż dotychczas.

Zdaniem Alicji Palińskiej z działu analiz portalu Nieruchomosci-online.pl do 2024 r. raczej trudno będzie liczyć na wzrost popytu. Ceny mieszkań wciąż są wysokie, a zdolność kredytowa Polaków – mała. Popyt prawdopodobnie wciąż będzie się przenosił na rynek najmu.

Inwestorzy powinni rozważyć zakup mieszkania na wynajem. – Raczej z rynku wtórnego, bo taki lokal będzie już gotowy do użytku. Podobnie jak w ostatnich miesiącach największym zainteresowaniem będą się cieszyć mniejsze mieszkania: kawalerki lub dwupokojowe lokale o powierzchni do 40–50 mkw. – mówi Alicja Palińska.

Stawki najmu nadal są wysokie, ale ostatnio zaczęły się stabilizować. Trend stabilizacji (z umiarkowaną tendencją wzrostową) powinien się utrzymać w najbliższych miesiącach – uważa zdecydowana większość pośredników ankietowanych w grudniu przez portal Nieruchomosci-online.pl.

Paweł Dyszlewicz szacuje, że klasyczne mieszkania na wynajem, w zależności od miasta, lokalizacji i standardu, mogą przynieść stopę zwrotu od 4 do 6 proc., a gotowce inwestycyjne – nawet 10 proc.

– W porównaniu z innymi krajami Europy nasz rynek najmu nadal należy do bardziej rentownych. Przeciętne stopy zwrotu na zachodzie wynoszą 1–3 proc. – twierdzi ekspert Freedom Nieruchomości. Jego zdaniem wynajem mieszkań w Polsce będzie coraz bardziej popularny. – Polacy nadal są w czołówce Europy, jeśli chodzi o mieszkania na własność. Przez ostatnie dwa–trzy lata rynek wynajmu zwiększył się jednak dwukrotnie – mówi Paweł Dyszlewicz. – Na zachodzie stosunek mieszkań wynajmowanych do własnościowych wynosi ok. 50 do 50. W Polsce przekraczamy 90 do 10, a jeszcze niedawno było to 95 do 5.

Odporny luksus

Na razie, jak zauważa Aleh Tur, ogromna grupa mniejszych inwestorów wstrzymała się z decyzją. – Nie wiedzą, co robić. Wolą obserwować rozwój sytuacji – tłumaczy Aleh Tur. – Działają więksi inwestorzy, którzy mają dobrze poukładane procesy inwestycyjne. Kupują z większym dyskontem, bardziej się zabezpieczają.

W 2023 r. filozofia inwestorów się nie zmieni. – Jak zawsze będą poszukiwali nieruchomości, które można kupić taniej, by sprzedać drożej – przekonuje Aleh Tur. – I jak zawsze poszukiwane będą małe, najtańsze mieszkania, do 50 mkw., które łatwo wynająć. Na celowniku będą także mieszkania premium. Ta część rynku nieruchomości jest najbardziej odporna na zmianę koniunktury w gospodarce.

Michał Ciomek, wiceprezes spółki Invest Komfort, potwierdza, że nieruchomości z najwyższej półki są znacznie bardziej odporne na kryzys. Oczywiście i tu widać pewne wyhamowanie. Głównie zmienia się nastawienie potencjalnych klientów.

Działka w promocji

Aleh Tur uważa, że nawet zahamowanie wzrostu inflacji, co na ten rok zapowiadają ekonomiści, niewiele zmieni na rynku nieruchomości.

– Oprocentowanie kredytów nadal będzie wysokie. Mamy rynek kupującego, co oznacza, że przed pośrednikami rok wytężonej pracy i podnoszenia jakości usług – mówi Aleh Tur. – Klienci, mając większy wybór, będą dłużej podejmować decyzje i mocniej przebierać w ofertach. Oczywiście, zawsze znajdą się ludzie, którzy będą zmuszeni do zakupu nieruchomości. Ci, którzy zamieniają mniejszą nieruchomość na większą, nie stracą. Gorzej z tymi, którzy staną przed koniecznością zakupu swojego pierwszego mieszkania.

Jeśli chodzi o inwestycje w grunty, też widać spowolnienie. Czas sprzedaży działek się wydłuża, popyt spada. – Nadal opłaca się zakup większych terenów, ich podział i sprzedaż mniejszych parceli, przekształcenia, odrolnienia. To bezpieczny zakup – ocenia Aleh Tur.

Paweł Dyszlewicz zwraca uwagę na rynek domów. – Wysokie ceny materiałów budowlanych w połączeniu z podwyższonym oprocentowaniem kredytów spowodowały, że nowe budowy praktycznie stoją. Jeżdżąc po Polsce, można zauważyć ogromną liczbę nieukończonych domów w stanie surowym zamkniętym – mówi Paweł Dyszlewicz.

– Działki budowlane nigdy tak długo nie czekały na sprzedaż. Rok 2023 może się okazać świetnym czasem na znalezienie gruntu w okazyjnej cenie oraz na rozpoczęcie budowy. Już mamy pierwsze promocje w hurtowniach budowlanych. W większym zakresie mają być zniesione pozwolenia na budowę, co także ułatwi inwestycję.

Na rynku nieruchomości nie zabraknie okazji

Po podwyżkach stóp procentowych i wprowadzeniu rekomendacji KNF (przy liczeniu zdolności kredytowej klienta banki doliczają do bieżącej stopy 5 pkt proc.) sprzedaż kredytów hipotecznych się załamała. Efektem tego jest drastyczny spadek sprzedaży mieszkań. Klienci, których nie stać na własny lokal, przenoszą się na rynek najmu. Mieszkań potrzebują też uciekający przed wojną Ukraińcy. W 2023 r. chętnych na wynajem nie zabraknie. To szansa dla inwestorów. Na rynku pojawiają się okazje. Kto musi mieszkanie sprzedać, zgadza się na rabat. Do łask wracają duże lokale wynajmowane „na pokoje”.