MBS dzielą się na RMBS i CMBS, pierwsze są oparte na pożyczkach wziętych na zakup nieruchomości mieszkalnych, drugie na kredytach zaciągniętych na zakup nieruchomości komercyjnych. Nabywca tego instrumentu otrzymuje okresowo przychód pochodzący z tego, że nabywcy nieruchomości płacą bankom kolejne raty pożyczek hipotecznych.
Problemy pojawiają się jednak, jeśli dłużnicy hipoteczni przestają płacić. Wówczas MBS mocno traci na wartości. To, jak bardzo ryzykownym papierem jest MBS, zależy od jakości aktywów, na jakich został on oparty. Dlatego MBS dzielone są na transze, w zależności od wielkości ryzyka.
Na przełomie XX i XXI w. amerykańskie banki zaczęły włączać niskiej jakości pożyczki hipoteczne typu subprime do puli wierzytelności, którymi zabezpieczano MBS. Dlaczego to robiły? Bo MBS pozwalały przenosić ryzyko na inwestorów. Banki zabezpieczone w ten sposób mogły więc udzielać większej ilości ryzykownych kredytów ludziom, co do których istniało uzasadnione podejrzenie, że nie będą w stanie spłacić kredytów wziętych na zakup domów.
Były to jednak czasy boomu na rynku nieruchomości, więc instytucje finansowe z całego świata chętnie lokowały pieniądze w amerykańskich MBS, zwłaszcza że miały one wysokie ratingi. Problemy zaczęły się jednak w 2007 r., gdy coraz więcej dłużników przestawało spłacać kredyty subprime, wartość MBS w związku z tym zaczęła pikować w dół, a inwestorzy ponosić straty na tych papierach.
CDO – obligacje zabezpieczone długiem (ang. collateralized debt obligations)
Są to złożone instrumenty finansowe będące rodzajem ABS. Emitowane są przez SPV, która?sprzedaje je inwestorom w transzach (uzależnionych od skali ryzyka). Uzyskane w ten sposób pieniądze wykorzystuje do wykupu puli aktywów, na którą mogą się składać np. pożyczki, obligacje czy MBS oparte na kredytach subprime.