Nawet 20 proc. zysku w ciągu roku. Czy na pewno?

Fundusze nieruchomości są wyceniane zarówno przez TFI, jak i giełdę. Różnica wycen sięga kilkudziesięciu procent. Kto ma rację, eksperci czy inwestorzy? To się okaże przy likwidacji pierwszego funduszu tego typu

Fundusze nieruchomości radzą sobie całkiem nieźle. W ciągu ostatnich  12?miesięcy najlepsze zarobiły nawet 10–2o proc., choć oczywiście nie brakuje wyjątków.

Więcej niż tylko mieszkania

Jak to się dzieje, że mimo słabej sytuacji na rynku nieruchomości, który jeszcze się nie podniósł po ostatnim kryzysie, fundusze tego typu zarabiają?

– Kondycja sektora nieruchomości komercyjnych jest znacznie lepsza niż deweloperki mieszkaniowej – mówi Agnieszka Jachowicz, zarządzająca funduszami nieruchomości Arka. – Sektor komercyjny jest obecnie stabilny, nie spodziewamy się w najbliższym czasie spektakularnych zwyżek, ale dużych spadków też nie – dodaje. Dwa zarządzane prze nią fundusze zarobiły w ciągu ostatniego roku ponad 9 proc. i 12 proc.

Pozytywny wpływ na stopy zwrotu ma również osłabienie złotego. Certyfikaty są wycenianie w złotym, a czynsze za wynajem często są wyrażone w dolarach lub euro.

Fundusze kupujące nieruchomości są zakładane na 7–10 lat – tyle czasu potrzeba, aby w pełni rozwinąć projekty budowlane, np. zakupić działki pod inwestycje, wybudować obiekt, wynająć lub sprzedać powierzchnię użytkową i wyjść z inwestycji. Certyfikatów inwestycyjnych funduszy często nie można umorzyć przed upływem całego okresu trwania inwestycji i likwidacji funduszu.

Do tego czasu jednak można nimi handlować na GPW. Są?one przeważnie notowane ze?sporym dyskontem – nawet rzędu kilkudziesięciu procent – w stosunku do oficjalnej  wyceny.

Wycena wycenie nierówna

– W przypadku funduszy nieruchomości wycena giełdowa często ma niewiele wspólnego z rzeczywistą wartością aktywów. Aktywa funduszy nieruchomości są wyceniane przez niezależnych rzeczoznawców, spoza TFI. Szacują oni ich wartość w oparciu o to, za ile można je w danym momencie sprzedać na rynku nieruchomości, a nie na giełdzie – uważa Agnieszka Jachowicz.

W grudniu 2012 roku zostanie zlikwidowany pierwszy polski fundusz nieruchomości Arka. Wartość jednego certyfikatu?wynosi, wg ostatniej oficjalnej wyceny, 152,28 zł, o ponad  30?proc. więcej niż według inwestorów giełdowych.

Czy możliwe jest, że?przy zamknięciu funduszu jego aktywa zostaną sprzedane o 30 proc. taniej, niż wynikałoby z bieżącej wyceny? – Oczywiście istnieje ryzyko, że będziemy musieli sprzedać niektóre nieruchomości taniej, niż planujemy, ale nie ma możliwości, żeby eksperci dokonujący wyceny na bieżąco mylili się o 30 proc. – mówi Jachowicz.

– Stopy zwrotu naszych funduszy powinny się utrzymać na zbliżonym poziomie?przy? uwzględnieniu horyzontu czasowego związanego z ich terminem likwidacji i prognozami rozwoju rynku nieruchomości – sądzi Wojciech Chwiejczak z BPH TFI. Zarządzany przez niego?BPH Sektora Nieruchomości 2 zarobił w ciągu 12 miesięcy ponad 23 proc. – Niezależnie od obecnej sytuacji rynkowej inwestycja w fundusz nieruchomości poprzez nabycie certyfikatów na giełdzie, przy znacznym poziomie dyskonta, jest atrakcyjna – dodaje Chwiejczak.

Zakupy na giełdzie – pewny zysk?

Kupując certyfikaty na giełdzie przed likwidacją funduszu, można więc teoretycznie nieźle zarobić. – W praktyce ze sprzedażą nieruchomości przez fundusz może być różnie – ostrzega dr?Paweł Grząbka, prezes CEE Property Group. – W przypadku dużych budynków biurowych cena sprzedaży, szczególnie jeżeli zarządzającym zależy na dotrzymaniu terminów likwidacji, może być sporo niższa od planowanej, nawet o ok. 20?proc. Wszystko zależy od doboru inwestycji do portfela i czasu sprzedaży nieruchomości – uważa Grząbka.

Pozbawione takiego ryzyka są fundusze, które nie kupują nieruchomości, takie jak Opera Terra FIZ. – Fundusz inwestuje w płynne lokaty powiązane z rynkiem nieruchomości i budownictwa – akcje firm budowlanych i deweloperskich czy ETF związane z rynkiem nieruchomości – wyjaśnia Jarosław Mazek z Opera TFI.

W przypadku funduszy tego rodzaju ryzyko jest natomiast inne – widoczne w stopach zwrotu niższych niż przy kupowaniu „prawdziwych" nieruchomości. Uczestnicy Opera Terra FIZ od początku roku są ponad 22 proc. na minusie. – Wyniki funduszu są pochodną fatalnego zachowania spółek budowlanych i deweloperskich na naszym rynku przez cały ten rok – mówi Mazek.

Które podejście okaże się bardziej zyskowne? Odpowiedź na to pytanie padnie prawdopodobnie za rok, kiedy Arka zlikwiduje swój fundusz działający od 2004 r.

[email protected]