Klucz do nowoczesnego rynku?

Wartość sektora PRS – instytucjonalnego najmu mieszkań – na rynkach CEE z roku na rok umacnia swoją konkurencyjną pozycję w stosunku do innych modeli kreowania podaży na rynku nieruchomości. Polska nie jest wyjątkiem.

Maksymilian Gnat, Junior Associate w MFW Fiałek

Foto: materiały prasowe

Na naszym rodzimym rynku nieruchomości coraz częściej można spotkać oferty lokali oferowanych nie tylko przez prywatnych właścicieli mieszkań czy agencje, ale także przez fundusze nieruchomości oraz specjalnie powstałe w tym celu spółki (z ang. special purpose vehicle, SPV). Raport PwC „Przegląd rynku PRS w Polsce”, opublikowany w październiku 2022 r., przewiduje nawet, że do 2028 r. sektor PRS w Polsce zapewni około 63 tysięcy nowych lokali.

Polski rynek PRS (z ang. private renting sector) dynamicznie rozwija się między innymi dzięki preferencjom młodszego pokolenia do wynajmu mieszkań, wynikającym z wysokich cen nieruchomości w porównaniu z kosztami życia oraz spadającej dostępności kredytów hipotecznych. Całkowite inwestycje w sektorze PRS w Polsce przekroczyły 1,8 miliarda EUR do końca 2022 roku. Inwestorzy mogą jednak napotkać ryzyka, takie jak brak przejrzystości regulacyjnej, wysokie koszty kredytowania w polskich złotych oraz rosnące koszty budowy, potęgowane przez inflację i koszty energii. Zewnętrzne czynniki, takie jak wojna w Ukrainie i niestabilna sytuacja ekonomiczna, również mają wpływ na stan rynku.

Dotychczasowa praktyka nabywania nieruchomości inwestycyjnych opiera się na dwóch rozwiązaniach – w obu przypadkach inwestor jest zaangażowany w projekt na bardzo wczesnym etapie. Różnice dotyczą momentu przeniesienia tytułu prawnego do nieruchomości oraz sposobu finansowania inwestycji. W przypadku zakupu z wyprzedzeniem (forward purchase) inwestor nabywa udziały w spółce posiadającej nieruchomość lub samą nieruchomość z wybudowanymi budynkami, pod warunkiem zakończenia prac budowlanych, co eliminuje ryzyko związane z budową. W przypadku finansowania z wyprzedzeniem (forward funding) strony zawierają umowę przedwstępną sprzedaży udziałów w spółce posiadającej nieruchomość lub samej nieruchomości przed rozpoczęciem procesu budowlanego, a nawet przed zabezpieczeniem warunków zagospodarowania terenu, ponosząc przy tym ryzyko budowy.

W polskim systemie prawnym istnieją przepisy dotyczące najmu instytucjonalnego (rozdział 2b ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (tj. DzU z 2023 r. poz. 725)), jednak brak jest regulacji dedykowanych finansowaniu i realizacji inwestycji PRS. Jako wyjątek możemy traktować art. 148 ustawy z 27 maja 2004 r. o funduszach inwestycyjnych i zarządzaniu alternatywnymi funduszami inwestycyjnymi, zgodnie z którym fundusze inwestycyjne zamknięte mogą lokować aktywa w nieruchomości o uregulowanym stanie prawnym, niebędącym przedmiotem zabezpieczenia lub egzekucji, a także może nabywać nieruchomości obciążone wyłącznie takimi prawami osób trzecich, których realizacja nie spowoduje ryzyka utraty własności nieruchomości. Fundusz inwestycyjny zamknięty, lokujący aktywa w nieruchomości, musi określić w statucie zasady dywersyfikacji, w tym procentowy udział nieruchomości oraz limit zaangażowania środków w jedną nieruchomość. Zgodnie z ustawą o funduszach inwestycyjnych fundusz nie może przeznaczyć więcej niż 25 proc. wartości aktywów na nabycie jednego obiektu, takiego jak m.in. nieruchomości gruntowe, budynki czy lokale. Fundusze zamknięte zobligowane są do nabycia nieruchomości określonych w statucie w ciągu 24 miesięcy, natomiast okres dla funduszy aktywów niepublicznych wynosi 36 miesięcy.

Kluczowym krokiem w rozwoju rynku PRS byłoby uregulowanie REIT-ów (z ang. real estate investment trust), czyli spółek notowanych na giełdzie, które gromadzą kapitał od udziałowców, aby inwestować go w nieruchomości na wynajem. Spółki te zarządzają nieruchomościami, pobierają przychody z wynajmu i wypłacają zysk udziałowcom w formie dywidendy. Fundusze REIT funkcjonują w rozwiniętych krajach, w tym kilkunastu krajach UE, pozwalając drobnym inwestorom czerpać korzyści z inwestowania w najem nieruchomości.

Przepisy regulujące REIT-y w innych systemach prawnych wprowadzają również ograniczenia korporacyjne. Zazwyczaj są to spółki akcyjne, które muszą posiadać określony w ustawie wysoki kapitał akcyjny. Główna działalność takiej spółki powinna być ograniczona do wynajmu, nabywania, zbywania oraz zarządzania nieruchomościami. Akcje spółki muszą być notowane na rynku regulowanym, takim jak Giełda Papierów Wartościowych, co zapewnia płynność akcji oraz wiąże się z nadzorem i obowiązkowym raportowaniem.

W przeszłości podejmowano próby implementacji przepisów regulujących REIT-y, jednak projekt ustawy z 2016 roku nie został skierowany do dalszych prac. Obecnie dyskusje na ten temat zostały wznowione w Ministerstwie Rozwoju pod roboczą nazwą SINN (spółki inwestujące w najem nieruchomości), z konsultacjami dotyczącymi opodatkowania prowadzonymi z Ministerstwem Finansów. Spółki SINN mogłyby inwestować zarówno w nieruchomości komercyjne, jak i mieszkalne bez ograniczeń ilościowych i byłyby zobowiązane do wypłaty 90 proc. zysków w formie dywidendy i mogłyby płacić CIT według preferencyjnej stawki 10 proc., choć projekt ustawy nie został jeszcze opublikowany.

Wprowadzenie regulacji dotyczących REIT-ów lub SINN mogłoby wspomóc rozwój rynku PRS oraz zmniejszenie jego fragmentacji. Warto jednak zauważyć, że funkcjonowanie REIT-ów nie jest niezbędne do istnienia silnego sektora PRS. Przykładem jest rynek niemiecki, gdzie prawie połowa ludności wynajmuje mieszkania po cenach rynkowych, a dominującymi graczami są prywatne podmioty, często działające jako spółki akcyjne.

Rynek PRS ma ogromny potencjał rozwoju, napędzany głównie przez zmieniające się preferencje młodszego pokolenia oraz rosnące ceny nieruchomości. Istnieje jednak wiele wyzwań zarówno regulacyjnych, jak i ekonomicznych, które mogą wpływać na dalszy rozwój tego sektora. Uregulowanie REIT-ów, tudzież SINN-ów pozwoliłoby temu segmentowi na rozwój poprzez bardziej przejrzystą sytuację prawną, czyniąc polski rynek bardziej atrakcyjnym dla inwestorów. Stanowiłoby to istotny krok naprzód, zapewniający dodatkowe impulsy do rozwoju rynku PRS i zwiększający jego stabilność.