Agnieszka Mikulska, CBRE: Duże miasta będą przyciągać ludzi

Jest czas stabilizacji, może korekty cen. Jednak liczenie, że ceny z kwartału na kwartał zmniejszą się o 20 proc. – to można włożyć raczej między bajki – ocenia Agnieszka Mikulska, ekspertka rynku mieszkaniowego w CBRE.

Ostatnie lata pod względem sprzedaży mieszkań to sinusoida, mieliśmy trzy dołki sprzedaży: II kwartał 2020 r., III kwartał 2022 r i III kwartał tego roku. W tych dwóch poprzednich przypadkach dołek trwał kwartał. Czy teraz możemy się również spodziewać poprawy, czy jednak czeka nas coś innego?

Wydaje się, że dno sprzedaży – spowodowane głównie przez wygaszenie programu „Bezpieczny kredyt” oraz trudności z finansowaniem – mamy już za sobą. W zasadzie już końcówka III kwartału była nieco lepsza i deweloperzy mówią o dalszej poprawie. To nie jest euforia kupujących, bo nie ma do niej żadnych podstaw, ale wydaje się, że rynek oswoił się z nową sytuacją, czyli tym, że w dającej się jasno określić przyszłości pojawi się program wsparcia nabywców. Jeżeli chodzi o stopy procentowe, one się ustabilizowały i też nie ma w najbliższych nawet miesiącach takich przewidywań, żeby sytuacja miała stać się korzystniejsza dla kredytobiorców.

W tym momencie do głosu dochodzi po prostu popyt fundamentalny. Ludzie, którym potrzebne jest mieszkanie, zastanawiają się, czy warto czekać kolejne kwartały, być może lata? Jeżeli spojrzymy na to, że ceny się stabilizują i oferta jest najwyższa od lat, to warto przynajmniej rozejrzeć się po rynku – a sporo osób w rezultacie podejmuje decyzje o zakupie, zaciągnięciu kredytu. Oczywiście, to dobrze brzmi, że ktoś się rozgląda, wybiera i kupuje. Mówimy o osobach, które mają finansowanie, mają zdolność kredytową.

Są dwie szkoły. Jedna mówi, że program dopłat do kredytów jest potrzebny, żeby i ta mniej zamożna część konsumentów mogła kupować mieszkania. Druga mówi, żeby nic takiego nie robić i poczekać. Stopy spadną, wróci popyt, a przez ten czas ceny mieszkań spadną. Już dziś widać u deweloperów dużo promocji. Czy wyczekiwanie na taki wyraźny spadek cen jest uzasadnione?

Ceny nie zależą tylko od tego, czy jest popyt, czy go nie ma. Jest jeszcze cała strona kosztowa i ta znacznie wzrosła w ostatnich latach. W związku z tym duża część wzrostu cen wynika również ze wzrostu kosztów. Jeżeli nie będzie popytu na mieszkania w cenach, które zapewnią rentowność inwestycji, to te mieszkania nie będą się po prostu budować. Nie jest tak, że tylko z powodu niższej sprzedaży możemy spodziewać się istotnych obniżek cen standardowych lokali. Liczenie, że cena z kwartału na kwartał zmniejszy się o 20 proc. – to można włożyć raczej między bajki.

Możliwe jest jednak – bo deweloperzy obserwują sytuację – że struktura tego, co firmy będą wprowadzać na rynek, też będzie się zmieniać w kierunku tego, co jest obecnie najpotrzebniejsze. W związku z tym, że koszty budowy nie rosną już tak dynamicznie w związku ze słabszym popytem – teraz jest czas stabilizacji czy nawet być może niewielkich spadków cen, dlatego warto się rozejrzeć – i konsumenci to właśnie robią.

W przypadku galerii handlowych czy już nawet biurowców można mówić o nasyceniu się rynku po latach dynamicznego wzrostu. A jak jest z mieszkaniami? Pojawia się wątek demograficzny – że tylu nowych mieszkań nie potrzebujemy. Czy w największych aglomeracjach można mówić o jakimś suficie w bliższej lub dalszej perspektywie?

W najbliższej perspektywie na pewno nie, dlatego że duże miasta przyciągają młodych ludzi, są centrami biznesowymi i to są miejsca, w których mieszkań cały czas brakuje. To widać zresztą w przypadku nowoczesnych obiektów w ramach najmu instytucjonalnego – obłożenie w PRS czy akademikach to ponad 90 proc., nierzadko 100 proc. To świadczy o tym, że popyt jest, a perspektywy miast są korzystne, więc to się nie powinno zmieniać.

Ogólnie sytuacja demograficzna jest bardzo trudna i to na pewno będzie jeden z czynników, który będzie kształtował potrzeby mieszkaniowe w najbliższej dekadzie, dwóch. Patrzymy z uwagą na sektor budownictwa dla seniorów, bo to jest coś, co będzie coraz bardziej potrzebne. Prawdopodobnie będą się zmieniać miejsca koncentracji ludności, część miejscowości będzie się wyludniać. W przypadku dużych miast to nie grozi nam w takiej perspektywie, którą jesteśmy w stanie spokojnie przewidzieć.

Od zawsze dużą część nabywców mieszkań stanowili inwestorzy stawiający na dochody z najmu. Czy ten rynek nie jest już mocno nasycony? Mieliśmy już problem z wysoką ofertą, spadkiem czynszów, długim okresem poszukiwania najemców – to rosyjska agresja na Ukrainę spowodowała napływ uchodźców i wzrost popytu na najem oraz czynszów. Dziś ta fala już opadła...

Myślę, że do nasycenia rynku najmu jest dosyć daleko. Jak wspomniałam, w obiektach w ramach najmu instytucjonalnego, które obserwujemy, obłożenie jest dosyć wysokie. Fundamenty rynku: napływ młodych osób, napływ studentów, w tym zagranicznych, czego nawet pandemia nie wyhamowała, to jest coś, co daje nadzieję, że ten rynek się będzie rozwijał. Oczywiście, teraz potrzeba więcej czasu i wysiłku, żeby znaleźć najemców. Nie ma takiej gorączki, jaką mieliśmy w 2022 r., kiedy wynajmowało się wszystko. Teraz większą uwagę trzeba poświęcić przy wyborze mieszkania czy lokalizacji. Obserwujemy też drgnięcie czynszów. Po tym wzroście w 2022 r. one się zatrzymały, teraz jednak leciutko drgnęły, więc tu też sytuacja się zmienia.

Część deweloperów trwa przy czystej mieszkaniówce, część wychodzi na inne rynki – ostatnio akademiki są w modzie. Firmy będą się bardziej dywersyfikować?

To zależy od poszczególnych firm. Na pewno takie tematy jak PRS czy akademiki są bliskie deweloperom mieszkaniowym, to dla nich może najłatwiejsza do przeprowadzenia forma rozszerzenia biznesu, dająca większy dostęp do działek, bo PRS czy akademiki można stawiać na gruntach usługowych.

Jednak cały czas podstawowy sektor mieszkaniowy to jest to, co przynosi deweloperom zyski. Co prawda widzimy spowolnienie sprzedaży, ale jest ono na tyle krótkotrwałe, że firmy nie są zmuszone do szukania nowych rynków.