Ostatnie lata pod względem sprzedaży mieszkań to sinusoida, mieliśmy trzy dołki sprzedaży: II kwartał 2020 r., III kwartał 2022 r i III kwartał tego roku. W tych dwóch poprzednich przypadkach dołek trwał kwartał. Czy teraz możemy się również spodziewać poprawy, czy jednak czeka nas coś innego?
Wydaje się, że dno sprzedaży – spowodowane głównie przez wygaszenie programu „Bezpieczny kredyt” oraz trudności z finansowaniem – mamy już za sobą. W zasadzie już końcówka III kwartału była nieco lepsza i deweloperzy mówią o dalszej poprawie. To nie jest euforia kupujących, bo nie ma do niej żadnych podstaw, ale wydaje się, że rynek oswoił się z nową sytuacją, czyli tym, że w dającej się jasno określić przyszłości pojawi się program wsparcia nabywców. Jeżeli chodzi o stopy procentowe, one się ustabilizowały i też nie ma w najbliższych nawet miesiącach takich przewidywań, żeby sytuacja miała stać się korzystniejsza dla kredytobiorców.
W tym momencie do głosu dochodzi po prostu popyt fundamentalny. Ludzie, którym potrzebne jest mieszkanie, zastanawiają się, czy warto czekać kolejne kwartały, być może lata? Jeżeli spojrzymy na to, że ceny się stabilizują i oferta jest najwyższa od lat, to warto przynajmniej rozejrzeć się po rynku – a sporo osób w rezultacie podejmuje decyzje o zakupie, zaciągnięciu kredytu. Oczywiście, to dobrze brzmi, że ktoś się rozgląda, wybiera i kupuje. Mówimy o osobach, które mają finansowanie, mają zdolność kredytową.
Są dwie szkoły. Jedna mówi, że program dopłat do kredytów jest potrzebny, żeby i ta mniej zamożna część konsumentów mogła kupować mieszkania. Druga mówi, żeby nic takiego nie robić i poczekać. Stopy spadną, wróci popyt, a przez ten czas ceny mieszkań spadną. Już dziś widać u deweloperów dużo promocji. Czy wyczekiwanie na taki wyraźny spadek cen jest uzasadnione?
Ceny nie zależą tylko od tego, czy jest popyt, czy go nie ma. Jest jeszcze cała strona kosztowa i ta znacznie wzrosła w ostatnich latach. W związku z tym duża część wzrostu cen wynika również ze wzrostu kosztów. Jeżeli nie będzie popytu na mieszkania w cenach, które zapewnią rentowność inwestycji, to te mieszkania nie będą się po prostu budować. Nie jest tak, że tylko z powodu niższej sprzedaży możemy spodziewać się istotnych obniżek cen standardowych lokali. Liczenie, że cena z kwartału na kwartał zmniejszy się o 20 proc. – to można włożyć raczej między bajki.
Możliwe jest jednak – bo deweloperzy obserwują sytuację – że struktura tego, co firmy będą wprowadzać na rynek, też będzie się zmieniać w kierunku tego, co jest obecnie najpotrzebniejsze. W związku z tym, że koszty budowy nie rosną już tak dynamicznie w związku ze słabszym popytem – teraz jest czas stabilizacji czy nawet być może niewielkich spadków cen, dlatego warto się rozejrzeć – i konsumenci to właśnie robią.
