Bardzo tłuste marże mieszkaniowej elity

Zaksięgowane w I połowie 2023 r. wyśrubowane marże brutto ze sprzedaży to owoc szczytu koniunktury sprzed dwóch lat. Marże netto są jednak dociskane przez wysokie koszty pieniądza.

Dwanaście firm deweloperskich notowanych na Giełdzie Papierów Wartościowych (akcje) i Catalyst (obligacje) w I połowie 2023 r. wypracowało średnią marżę brutto ze sprzedaży w wysokości 32,5 proc., to o 3,3 pkt proc. więcej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. Rentowność netto tej grupy wyniosła średnio 14,6 proc., o 3,5 pkt proc. więcej rok do roku.

To pokazuje, że przedsiębiorstwa z rynku kapitałowego sprawnie radziły sobie z przerzucaniem wzrostu kosztów wykonawstwa na ceny lokali. Z drugiej strony wyzwaniem było zmniejszanie zadłużenia oraz redukcja kosztów obsługi odsetek.

Owoce hossy

Podczas analizy sprawozdań finansowych uwagę zwraca to, że niemal wszystkie spółki notują pierwszą marżę na poziomie 30 proc. i więcej. Jeszcze dwa, trzy lata temu trójka z przodu przysługiwała tylko wąskiej elicie.

Najwyższą marżę, ponad 37 proc., wypracowała spółka Lokum Deweloper specjalizująca się w podwyższonym standardzie. Ale budujące w kilku aglomeracjach Atal i Develia zaksięgowały rentowność przekraczającą 35 proc.

Należy pamiętać, że deweloperzy księgują w przychodach mieszkania wydane klientom, a w polskich realiach sprzedaż rozpoczyna się od wbicia łopaty. Oznacza to, że wykazywane obecnie przychody pochodzą w dużym stopniu z projektów uruchomionych w połowie 2021 r. To apogeum popytu na lokale – I i II kwartał 2021 r. to rekordowe pod względem sprzedaży kwartały, napędzane odroczonym po pandemicznym roku popytem i rekordowo niskimi stopami przekierowującymi gotówkę na rynek nieruchomości. Rozgrzany rynek akceptował każdą podwyżkę cen mieszkań.

Na pierwsze marże wpływ ma również wartość gruntów, szczególnie dużych działek umożliwiających wieloetapowe projekty.

Dopiero w II połowie 2021 r. zaczęły się schody. Na rynku budowlanym z opóźnieniem zaczęły być odczuwalne skutki pandemii: pozrywane łańcuchy dostaw, wzrost cen surowców, rozpędzająca się inflacja. Jesień 2021 r. to także start cyklu podwyżek stóp procentowych.

Druga fala skokowych podwyżek cen materiałów i wykonawstwa przyjdzie w 2022 r. jako konsekwencja szoku po rosyjskim ataku na Ukrainę. Sprzedaż mieszkań poleci na łeb na szyję po serii podwyżek stóp i paraliżu rynku kredytów. Generalni wykonawcy będą domagać się dopłat do kontraktów. Jak w tych warunkach deweloperzy sobie poradzili, pokażą dopiero sprawozdania finansowe w 2024 i 2025 r.

„Historyczny” zysk brutto ze sprzedaży, uwzględniający w uproszczeniu koszty związane stricte z zakupem ziemi i postawieniem budynku, to tylko pierwszy poziom w rachunku zysków i strat. Dalej jest cała litania kosztów: od sprzedaży i marketingu przez funkcjonowanie spółki, prawników, a także koszty odsetek oraz CIT, o ile nie ma straty, bo i tak się zdarza, szczególnie w początkowych kwartałach. Choć technologie budowlane poszły naprzód i start inwestycji nie jest już tak uzależniony od pory roku, to jednak zazwyczaj gros wyniku rocznego deweloperzy notują w II półroczu.

I połowa 2023 r. to wciąż otoczenie drogiego pieniądza. Dopiero w lipcu stawki WIBOR zaczęły spadać, a RPP we wrześniu mocno obniżyła stopy. To z pewnością ulga dla deweloperów, którzy borykali się m.in. z obsługą obligacji z oprocentowaniem rzędu kilkunastu procent w skali roku. Stąd nacisk na zmniejszanie zadłużenia – w miarę możliwości. Tylko kilka spółek wypracowało rentowność na czysto przekraczającą 20 proc.

Przestrzeń do podwyżek

Na konferencjach wynikowych menedżerowie spółek zawsze pytani są o perspektywy utrzymania marż w obecnym otoczeniu.

W tej chwili ceny wykonawstwa ustabilizowały się na wysokim poziomie, ale program „Bezpieczny kredyt” okazał się dla branży prawdziwym prezentem. Nierównowaga popytu i podaży napędza wzrost cen, na czym korzystają najwięksi gracze – z dużymi bankami ziemi oraz zdolni do płynnego uzupełniania mieszkaniowej oferty.

Czwórka z przodu

Na koniec warto podkreślić, że pod względem wypracowanej rentowności brutto ze sprzedaży bank rozbił wrocławski Archicom, u którego marża wyniosła aż 44,9 proc. m.in. dzięki przekazywaniu kolejnych etapów prestiżowego projektu Browary Wrocławskie. Archicom to spółka z grupy Echa Investment i współtworząca jej wyniki, dlatego nie ma jej w naszym zestawieniu, żeby nie dublować rezultatów. Deweloper wypracował też wysoką marżę netto – 22,6 proc.

W sierpniu Echo Investment zakończyło reorganizację grupy – cały biznes mieszkaniowy został wniesiony do Archicomu, który obecnie jest deweloperem o zasięgu ogólnopolskim.