Walka o dostępność mieszkań

Europejskie organizacje deweloperskie apelują do decydentów o działania. Problem ma skalę światową i będzie tylko nabrzmiewał.

Przy okazji szczytu G7 w Japonii organizacja Build Europe, zrzeszająca podmioty odpowiadające za 60 proc. europejskiego potencjału budowy mieszkań, zwróciła uwagę na narastające ryzyko globalnego kryzysu dostępności lokali. Gildia gildii (należy do niej m.in. Polski Związek Firm Deweloperskich) wskazała cztery kierunki działań.

Diagnoza i propozycje

„Mieszkania, choć są niezbędne dla egzystowania ludzkości na całym świecie, są coraz bardziej niedostępne. Obecny wzrost cen nieruchomości spowodowany inflacją, wzrostem stóp procentowych, materiałów budowlanych, energii i wprowadzanie nowych regulacji grozi kryzysem społecznym. Obecnie bardziej niż kiedykolwiek ludzie potrzebują trwałej podaży jakościowych i przystępnych cenowo mieszkań. Organizacja Build Europe uznała, że zagadnienie to ma tak uniwersalny charakter, że należy poruszyć te kwestie na szczycie G7 w Japonii” – czytamy w komunikacie PZFD.

Przebywający w Japonii szef Build Europe Marc Pigeon podczas wideokonferencji wskazał, że rosnąca średnia długość życia, prognozowany wzrost liczby mieszkańców planety, migracje wewnętrzne (z mniejszych miejscowości do metropolii) i transgraniczne (zarobkowe lub wywołane wojnami czy zmianami klimatycznymi) – będą tylko napędzać zapotrzebowanie na dostępne cenowo budownictwo, a już teraz jest z tym problem. Pigeon zidentyfikował pięć czynników negatywnie wpływających na dostępność mieszkań. Po pierwsze, to rosnące koszty budowy będące pochodną wzrostu kosztów materiałów i pracy (inflacja, pandemia, rosyjska agresja na Ukrainę), ale także przeregulowania, w tym w zakresie wymagań środowiskowych. Po drugie, to niska dostępność i koszty gruntów, szczególnie w obrębie miast. Po trzecie, to wzrost stóp procentowych bijący i w konsumentów (spadek siły nabywczej), i w deweloperów (wzrost kosztów budowy). Po czwarte, to wysokie podatki zmniejszające siłę nabywczą konsumentów, a po piąte, niska podaż mieszkań, co przy wysokim zapotrzebowaniu przekłada się na wzrost cen.

Szef Build Europe wskazał cztery kierunki działań, które należy podjąć, by poprawić dostępność mieszkań.

Pierwszy temat to grunty. – Bez ziemi nie ma budownictwa mieszkaniowego. Potrzebne są plany zagospodarowania uwzględniające potrzeby mieszkaniowe na poziomie krajów, regionów i miast. Później trzeba będzie kontrolować wdrażanie takich planów – powiedział Pigeon. Poprawy wymaga również tempo działania administracji – od wydawania pozwoleń po rozpatrywanie odwołań i protestów – częściowym wsparciem może być cyfryzacja. Pigeon wskazał też na potrzebę działań w zakresie łatwiejszego zagospodarowywania miejskich gruntów, które nie przewidują funkcji mieszkaniowych.

Drugi temat to finansowanie. – Zdania są podzielone, gdzieniegdzie uważa się, że zapewnianie funduszy na budowę dostępnych mieszkań powinno leżeć wyłącznie w gestii państwa, instytucji publicznych. Naszym zdaniem należy aktywizować kapitał prywatny, przede wszystkim jeśli chodzi o finansowanie mieszkań na wynajem – powiedział Pigeon. Aktywizacja miałaby objąć nie tylko inwestorów instytucjonalnych, ale też indywidualnych. Należy przy tym rozważyć różne formy pozyskiwania kapitału – np. tokenizację nieruchomości pozwalającą zbierać małe kwoty od rzesz drobnych posiadaczy gotówki.

W tym punkcie wskazano na ważną rolę strony publicznej we wspieraniu zakupu pierwszych „zielonych” nieruchomości.

Trzeci temat to polityka mieszkaniowa – ale rozumiana szeroko.

– Budowa mieszkań nie może być oderwana od takich kwestii jak rynek pracy, edukacja, transport itd. To wszystko musi stanowić spójną strategię – powiedział Pigeon. Zwrócił uwagę na potrzebę wsparcia w zakresie infrastruktury mniejszych i średnich miast, które oferują niższe koszty budowy mieszkań, ale jednak zmagają się z problemem migracji mieszkańców do metropolii.

Kolejne elementy to możliwie niskie podatki, szczególnie opodatkowanie pracy, co ma wpływ na siłę nabywczą społeczeństwa, a także elastyczniejsza polityka stóp procentowych. Zdaniem Build Europe w strefie euro stopy nie powinny już rosnąć – organizacja wystosowała w tej sprawie apel do szefowej EBC. Finalnie, Pigeon wskazał na konieczność deregulacji i uproszczenia przepisów opóźniających budowanie.

Czwarty temat zasygnalizowany przez Build Europe to partnerstwo publiczno-prywatne. W budowę mieszkań dostępnych, czy nawet socjalnych, powinni móc się angażować także prywatni deweloperzy. To głównie problem rynków zachodnich.

Uwolnić działki

– Cały świat mierzy się z kryzysem dostępności mieszkań i niewątpliwie wymaga to działań rządów na całym świecie, nie tylko państw zrzeszonych w G7. W Polsce również obserwujemy, że „affordable housing” (polskie tłumaczenie „dostępne mieszkania” nie do końca oddaje sens tego wyrażenia) stają się towarem coraz bardziej deficytowym. Szczególnie jest to dotkliwe po niedawnej pandemii czy kryzysie na rynku kredytowym – komentuje Mateusz Stachewicz, prawnik i ekspert Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

„Affordable housing” to mieszkania nie tylko dostępne cenowo – ale i pozwalające żyć godnie i zgodnie z potrzebami: zatem tanie lokale na peryferiach miast nie zawsze wpisują się w ideę.

– Jeśli chodzi o przełożenie czterech postulatów, jakie podniosło Build Europe podczas konferencji prasowej, która miała zwrócić uwagę na problem grupy G7, na polskie realia, to problem gruntów nie jest tak dotkliwy jak np. we Francji. Jednak my też potrzebujemy szybszego uwalniania działek, które „zalegają” w miastach: posthandlowych czy postbiurowych. Mamy do dyspozycji ustawę o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji, mamy „lokal za grunt”, ale samorządy niechętnie z tych instrumentów korzystają. Oczywiście niezbędne jest przyspieszenie procedowania pozwoleń itd. – mówi Stachewicz. – Jeśli chodzi o finansowanie, w Polsce dominuje własność mieszkań, a nie najem, dlatego wsparcie, jakie proponuje nam rząd, dotyczy kredytów – w 2022 r. mieliśmy załamanie kredytów, zobaczymy, jaki efekt będzie mieć program „Bezpieczny kredyt”. Przydałoby się także wsparcie finansowania bardziej efektywnych energetycznie, ekologicznych budynków – podsumowuje.