Maciej Drozd, Echo Investment: Widać poprawę w mieszkaniówce

W grudniu i styczniu nabywcy mieszkań wyraźnie się zaktywizowali, ale wciąż mówimy o osobach z zasobami gotówki, którzy chcą poprawić warunki życia lub traktują zakup jako inwestycję – mówi Maciej Drozd, wiceprezes Echa Investment.

Zacznijmy od PRS. Resi4Rent to największy w Polsce portfel mieszkań na wynajem, 3 tys. Mamy już pierwsze na rynku transakcje kupna sprzedaży wynajętych mieszkań: krakowski kompleks Trio czy kilka pięter Złotej 44. Jak wygląda wasza strategia wobec R4R? Poza tym, że dostarczacie lokale, macie w tym joint-venture 30 proc. udziałów...

Mamy 3 tys. mieszkań w najmie, na koniec przyszłego roku spodziewamy się, że będzie to 8 tys., a na koniec 2025 r. zamierzamy dojść do 10 tys., czyli celu uzgodnionego z naszym partnerem finansowym w ramach obecnego biznesplanu. To rynek, który uważamy za absolutnie perspektywiczny, jest on bardzo chłonny, mieszkań brakuje. Na pewno nie chcemy z niego wyjść, nawet jeśli sprzedamy nasze udziały w platformie. Liczymy, że samo R4R będzie się dalej rozwijać.

Transakcje, o których pan wspomniał, były relatywnie niewielkie, ale potwierdzają poziom wycen, o których myślimy. Oczywiście nietrudno sobie wyobrazić, że sprzedaż portfela 10 tys. mieszkań to ogromna transakcja kapitałowa. Myślę, że będzie rekordowa, jeśli chodzi o nieruchomości inwestycyjne w Polsce, ale to jeszcze nie ten moment. Chcemy jednak zwiększyć skalę.

Inwestorzy PRS borykają się z wyzwaniami – wysokimi kosztami finansowania, budowy. Część graczy redukuje ambicje, ale wy podtrzymujecie cele. Czy pomaga wam to, że budujecie dla własnej platformy? Nie musicie koncentrować się na marży ze sprzedaży mieszkań, bo tym prawdziwym zarobkiem ma być sprzedaż udziałów...

Tak, jesteśmy udziałowcem, otrzymujemy wynagrodzenie za zarządzanie procesem deweloperskim. Co do finansowania, cieszymy się, że banki z dużym zaufaniem i na naprawdę dużą skalę finansują nasze projekty PRS, m.in. w grudniu otrzymaliśmy 50 mln euro od EBOR. Wielu graczy ma trudność, żeby zdobyć zaufanie instytucji finansowych, bo to są szalenie kapitałochłonne projekty. O ile projekty deweloperskie dla klientów indywidualnych finansowane są z zaliczek wpłacanych przez nabywców, to w przypadku PRS jest większa potrzeba finansowania długiem.

Z PRS wiąże się pewne ryzyko polityczne – trwa debata, czy i jak opodatkować transakcje hurtowe...

Jest chyba całkiem oczywiste, że budynki, które stawiamy w ramach PRS, to dodatkowa podaż, nie jest tak, że coś zabieramy nabywcom indywidualnym. Ważne, by rozwiązania legislacyjne nie blokowały możliwości kupowania i sprzedawania całych budynków, portfeli, żeby nie wywołać niepotrzebnej paniki, bo to ograniczy powstawanie nowych mieszkań.

Czekamy zatem na projekt ustawy, a teraz przenieśmy się na tradycyjny rynek mieszkaniowy. W 2022 r. sprzedaż tąpnęła, ale sam IV kwartał przyniósł odbicie od dna, a w czwartkowym programie #ProstozParkietu ekspertka OtodomAnalytics mówiła o poprawie nastrojów i aktywności potencjalnych nabywców. Też to widzicie?

Nasza perspektywa w oparciu o to, co dociera z biur sprzedaży, jest taka, że nadal najistotniejszą grupą są klienci gotówkowi, oni często nie szukają pierwszego mieszkania, a czegoś specjalnego – albo poprawy warunków lokalowych, albo ma to być lokata kapitału, inwestycja. Faktycznie w grudniu i styczniu klienci wyraźnie się zaktywizowali. Mieliśmy kilka niespodziewanych dobrych wiadomości jak obniżenie bufora ostrożnościowego przy badaniu zdolności kredytowej, jak zapowiedź kredytu na 2 proc. Obniżyły się też oczekiwania, jeśli chodzi o poziom stóp procentowych w przyszłości. To widać spowodowało poprawę klimatu i przynajmniej na niektórych nabywców wpłynęło dopingująco. Zgadzam się z ekspertką Otodomu, że widać takie ożywienie.

Echo Investment to także biurowce, w 2022 r. sprzedaliście kolejne wynajęte obiekty, jest więc popyt najemców i funduszy mimo wszelkich zawirowań. Czy będziecie budować kolejne? Czy staną na działce przy Towarowej 22 – z okien redakcji widzimy, że trwa intensywne szykowanie terenu...

Widzimy popyt najemców i popyt inwestycyjny, widzimy duży sens w tym, żeby budować biurowce, zwłaszcza w Warszawie, gdzie podaż nie jest duża, bo pandemia zatrzymała deweloperów.

To projekt wielofunkcyjny, z mieszkaniami na sprzedaż i wynajem w ramach R4R, z biurami i z handlem w parterach budynków. Projekt prowadzimy w oparciu o sukces pobliskich Browarów Warszawskich. Chcemy, żeby był jeszcze atrakcyjniejszy dla nabywców mieszkań i biur. Pracujemy nad tym intensywnie i mam nadzieję, że będziemy mogli w tym roku rozpocząć już prace związane z pierwszymi budynkami. To działka znacznie większa niż ta, na której są Browary, naszą ambicją jest stworzyć coś, co będzie nie tylko sukcesem komercyjnym, ale też będzie tworzyć wizerunek stolicy.

W tym roku do wykupu są obligacje za 180 mln zł...

My i zależny Archicom będziemy robić emisje obligacji. Atmosfera się poprawia, styczeń dał powody do optymizmu zarządzającym funduszom. Chcemy też wrócić na rynek obligacji detalicznych, który w zeszłym roku trochę przygasł, m.in. z powodu atrakcyjnego oprocentowania depozytów bankowych.