Rośnie presja na rentowność budowniczych mieszkań

Marże brutto ze sprzedaży wyglądają po trzecim kwartale bardzo okazale, ale należy się liczyć z ich osłabieniem głównie w wyniku turbulencji na rynku budowlanym. Na poziomie rentowności netto już widać skutek wzrostu kosztów finansowania.

30,1 proc., o 3 pkt proc. więcej niż rok wcześniej wyniosła średnia rentowność brutto ze sprzedaży jedenastu firm z rynku kapitałowego. W poprzednich latach trójka z przodu charakteryzowała elitę, w tym sezonie takie marże uzyskało sześciu deweloperów. Ponadto dolne widełki wzrosły z 14,5 do 22,6 proc.

Nasz cokwartalny raport postanowiliśmy rozszerzyć o rentowność netto – choć wciąż nie wszystkie firmy raportują tak szczegółowo podział na segmenty. Średnia marża netto dziesięciu firm wyniosła po trzech kwartałach 12,9 proc., o 3 pkt proc. mniej niż rok wcześniej.

Przeszłość miesza się z teraźniejszością

Deweloperzy to bardzo specyficzna grupa spółek pod względem sprawozdań finansowych. Firmy księgują sprzedaż ze znacznym przesunięciem. Klienci zawierają umowy zakupu lokalu najczęściej na etapie dziury w ziemi, ale spółki w sprawozdaniach mogą uwzględnić dopiero przekazanie gotowego wyrobu. Bieżące wyniki operacyjne to zatem fotografia sytuacji sprzed kilkunastu miesięcy.

Patrząc na sprawozdania za III kwartał 2022 r., ta pierwsza „historyczna” marża wygląda bardzo solidnie – ale ona jest wypadkową, w uproszczeniu, czystych kosztów budowy: ceny ziemi, kosztów materiałów i wykonawstwa, zdolności firm do konstruowania cen sprzedaży. Rentowność netto wypada słabiej, bo wpływają na nie wszelkie bieżące kwestie: koszty funkcjonowania firmy, sprzedaży, marketingu, odsetek od kredytów i obligacji oraz podatku. Wzrost stóp procentowych to nie tylko kłopot klientów, którzy tracą zdolność kredytową. Dla spółek to często skokowy wzrost obciążenia z tytułu odsetek.

Jak wynika z tabeli, relacje między pierwszą a ostatnią marżą potrafią być bardzo zróżnicowane. Do pewnego symbolu obecnych czasów urasta fakt, że lider rentowności brutto ze sprzedaży jest jednocześnie na szarym końcu pod względem rentowności netto.

Kumulacja wyzwań

Czego eksperci spodziewają się w najbliższym czasie?

Maciej Wewiórski, analityk DM BOŚ, komentuje, że wyższe rok do roku marże na poziomie zysku brutto ze sprzedaży w ciągu trzech kwartałów 2022 r. to efekt bardzo mocnego popytu na mieszkania w latach 2020–2021.

– Mimo rosnących kosztów na budowach deweloperzy z nawiązką przerzucali to na klientów. Te lokale, sprzedane w okresie prosperity, były przekazane klientom i zostały zaksięgowane w rachunku zysków i strat. Zatem na poziomie zysku brutto ze sprzedaży widać jeszcze dobrą koniunkturę z lat ubiegłych – mówi Wewiórski. – Marża na poziomie zysku netto pokazuje już jednak wyższe koszty długu odsetkowego, które deweloperzy korzystający z kredytów zmuszeni byli ponosić. Dodatkowo słaba sprzedaż mieszkań skutkuje mniejszą sumą zaliczek od klientów, co zmusza deweloperów do sięgania po większy udział długu, by finansować budowę – wskazuje.

Zdaniem analityka, jeśli chodzi o perspektywy dla obu wskaźników, to należy oczekiwać dalszego spadku.

– Średnia marża brutto ze sprzedaży powinna się zbliżyć do 20 proc. w ciągu najbliższych dwóch lat. Niższej marży na tym poziomie nie należy zakładać, gdyż w gorszą koniunkturę deweloperzy wchodzą bez dużej liczby niesprzedanych mieszkań gotowych i w budowie – mówi Wewiórski.

Zdaniem Tomasza Puzyrewicza, dyrektora departamentu emisji obligacji w DM Navigator, należy oczekiwać, że w 2023 r. spadki marż będą minimalne, presja pojawi się w dłuższym terminie.

– Deweloperzy giełdowi będą w stanie bronić cen mieszkań, poświęcając w tym celu liczbę sprzedawanych mieszkań. Dobra sytuacja płynnościowa oraz dobra sprzedaż najwyżej marżowych projektów premium nie będzie przymuszała firm do wdrażania agresywnej walki cenowej, mimo przypuszczalnie dalej spadającej sprzedaży. W sukurs deweloperom idą także malejące ceny materiałów budowlanych. Dobra sytuacja na rynku najmu to także czynnik broniący obecnych cen – a zatem także marż deweloperskich – mówi Puzyrewicz. – W dłuższym okresie marże będą jednak poddane presji. Złoży się na to pogorszenie się sytuacji płynnościowej branży (cykl sprzedaży nowych projektów deweloperskich będzie się wydłużał), ale i presja cenowa funduszy PRS. Rosnąca podaż mieszkań na wynajem obniży także opłacalność takich inwestycji dla inwestorów detalicznych, którzy obecnie stanowią bardzo znaczący składnik popytu – dodaje.

Presja będzie rosła

Anna Karaś, starsza konsultantka w dziale badań rynku mieszkaniowego JLL, zaznacza, że deweloperska pierwsza marża to wypadkowa kosztów budowy i cen mieszkań.

– 2021 r. to okres szybkiego wzrostu cen materiałów budowlanych, który apogeum osiągnął w połowie 2022 r. O ile początkowo, w I połowie 2021 r., deweloperzy mogli rekompensować wzrost kosztów podnoszeniem cen, o tyle już pod koniec 2021 r. zaczął się okres spadku zdolności kredytowej nabywców i sprzedaż mieszkań zaczęła się kurczyć. W 2022 r. mówimy już nawet o załamaniu sprzedaży na większości rynków, podczas gdy koszty budowy dalej rosły. Przewidujemy więc, że w II połowie 2022 i 2023 r. marża brutto będzie utrzymywać się wciąż na wysokim poziomie, gdyż będzie odzwierciedleniem sytuacji z lat 2020–2021, kiedy ceny mieszkań rosły szybciej niż koszty budowy. W 2023 r. deweloperzy, aby utrzymać płynność sprzedaży, będą musieli wyhamować wzrost cen bądź nawet je korygować, co z pewnością odbije się na ich marży. W sprawozdaniach zobaczymy to jednak dopiero w kolejnych latach – mówi Karaś.

Ekspertka zaznacza, że największą bolączką deweloperów, która będzie wywierać presję na marże netto, są wysokie koszty finansowania inwestycji i utrzymania potencjału firm przy niższych przychodach ze sprzedaży.

– W im większym stopniu projekt finansowany jest kredytem, tym rentowność będzie niższa, zakładając oczywiście zmienną stopę procentową. W najlepszej sytuacji są zatem duzi gracze, których kapitał inwestycyjny pozwala pokryć koszty budowy w znacznej części ze środków własnych. Tacy deweloperzy prawdopodobnie w większym stopniu obronią marże netto, choć należy pamiętać, że kapitał własny także kosztuje, tym bardziej jeśli środki pochodzą np. z obligacji. Generalnie w sytuacji tak głębokiego spadku sprzedaży, z jakim mamy obecnie do czynienia, spadek marż jest zjawiskiem nieuniknionym, nie ma bowiem możliwości szybkiego i wyraźnego obniżenia kosztów realizacji inwestycji – podsumowuje Karaś.

Ekspert portalu RynekPierwotny.pl Jarosław Jędrzyński podkreśla, że ogółem średnia marża netto jest niższa od marży brutto aż o dwie trzecie, co należy uznać za wynik słaby, sygnalizujący deweloperom mieszkaniowym nadejście trudnych czasów.

– Wyraźnie widać, że koszty stałe przy rekordowej od dekad inflacji zdecydowanie zwyżkują, za co głównie odpowiada drożejąca obsługa zadłużenia, koszty marketingu czy wzrost wynagrodzeń – mówi. – W marżach deweloperskich mamy wciąż efekt inercji: marże brutto ze sprzedaży utrzymują progres, podczas gdy koniunktura rynkowa z miesiąca na miesiąc pogłębia regres. Już niebawem efekt inercji powinien zanikać, ponieważ do kalkulacji marż będą w coraz większym stopniu zaliczane lokale sprzedawane już po koniunkturalnym przesileniu. Choć ceny ofertowe mieszkań wciąż opierają się korekcie, to jednak presję na marże będą w coraz większym stopniu wywierać rosnące koszty zmienne, które deweloperom bardzo trudno będzie przerzucić na klienta, a także coraz liczniejsze promocje, bez których nie sposób będzie się obyć przedsiębiorcom w coraz trudniejszym środowisku gospodarczym – podsumowuje.

Coraz niższa sprzedaż

Według portalu Rynekpierwotny.pl w ciągu 11 miesięcy br. w siedmiu największych miastach deweloperzy sprzedali 31 tys. mieszkań, o 34 proc. mniej niż rok wcześniej. W samym listopadzie sprzedaż spadła o 17 proc. miesiąc do miesiąca, do 2,7 tys.

Spadek sprzedaży to konsekwencja wzrostu stóp i spadającej zdolności kredytowej Polaków. Tymczasem ceny są względnie stabilne. Deweloperzy kierują dziś bowiem ofertę do zamożnych nabywców gotówkowych.