Jerzy Mirgos, Mirbud: Idzie ciężka i długa zima w budownictwie

Musimy być gotowi na dwa lata spowolnienia czy recesji na rynku budowlanym. Sprzedaż mieszkań też będzie bardzo niska, ale za dwa, trzy lata liczymy na powrót koniunktury, dlatego będziemy uruchamiać nowe projekty – mówi Jerzy Mirgos, prezes Grupy Mirbud.

O tym, że rynek budowlany spowalnia, słyszymy od jakiegoś czasu, pojawił się kolejny czynnik ryzyka, czyli to, że Polska nie dostanie pieniędzy unijnych już nie tylko w ramach KPO. Jako szef firmy, która realizuje zarówno kontrakty publicznych zamawiających, jak i prywatnych, jak ocenia pan perspektywy, jeśli chodzi o możliwość pozyskiwania zleceń w najbliższym czasie?

Sytuacja naszej grupy jest o tyle korzystna, że nasz portfel zamówień z lat poprzednich daje nam pewne gwarancje realizacji kontraktów na podobnym poziomie przez najbliższe przynajmniej dwa, trzy lata, w związku z tym możemy z pewnym spokojem patrzeć na to, co się dzieje, co nie znaczy, że nie martwi nas pewne spowolnienie. Niektórzy to nazywają nawet recesją i ja też chyba bym się skłaniał do tego, by powiedzieć, że w przyszłym roku czeka nas recesja, a nie spowolnienie.

Na pewno widzimy znacząco mniejszą aktywność inwestorów prywatnych – z różnych przyczyn, jak niepewna sytuacja ze względu na Ukrainę, stopy procentowe, zawahanie inwestorów zagranicznych. Duże spowolnienie dotyczy szczególnie obiektów komercyjnych i przemysłowych. Dziś idziemy siłą rozpędu i kontraktów zdobytych w poprzednim roku, ale spowolnienie objawi się w okolicach II czy III kwartału przyszłego roku. Liczba zamówień prywatnych inwestorów będzie znacząco mniejsza, niż do tej pory w naszym portfelu. Dzieje się sporo na rynku zamówień publicznych, rząd podejmuje pewne działania, np. w ramach pobudzenia infrastruktury w dużych strefach ekonomicznych. Zapełniamy portfel tak, by budownictwo kubaturowe i budownictwo inżynieryjne miały po 50 proc. udziału w portfelu.

Dotychczas plan minimum zakładał podpisywanie umów za 2 mld zł rocznie, w tym roku plan zostanie chyba nawet przekroczony, a jaki będzie następny rok – tu dużo zależy od zamawiających.

Czy będzie recesja w branży?

Osobiście sądzę, że recesja będzie głęboka. Jeżeli przeanalizujemy budownictwo mieszkaniowe, to widzimy przynajmniej 50-proc. spadek, jest spowolnienie w budownictwie drogowym, w kolejowym – choć na tym rynku nie działamy, mówiłem o hamowaniu inwestycji prywatnych, samorządy też nie wiedzą, na czym stoją, zawieszają albo unieważniają przetargi, bo są przekroczone wartości budżetów. Nie mam twardych danych, ale mówię to na podstawie obserwacji, liczby organizowanych przetargów, składanych ofert, przeciągających się procedur wyboru wykonawców – skurczenie się rynku w przyszłym roku o 10 proc. to i tak optymistyczny scenariusz. Dobrze już było i musimy się przygotować na przynajmniej dwa lata mocnego spowolnienia czy recesji w naszej branży.

Spowolnienie na rynku może się okazać korzystne dla naszej grupy, bo doprowadzi do stabilizacji cen materiałów – już to zresztą widzimy. Może łatwiej będzie negocjować dostawy, łatwiej będzie rozmawiać z podwykonawcami.

Wasza spółka deweloperska JHM w III kwartale sprzedała tylko 54 mieszkania, o 65 proc. mniej rok do roku, sprzedaż po dziewięciu miesiącach to 229 lokali, o 50 proc. mniej. Podobne spadki notuje cały rynek – jak widzi pan przyszłość mieszkaniówki jako inwestor?

Jak popatrzymy, co dzieje się na rynku pod względem nowych inwestycji i sprzedaży, to sytuacja jest po prostu tragiczna. Z różnych przyczyn ludzie nie kupują mieszkań – nie wiedzą, co się będzie działo, mają problemy z uzyskaniem kredytu, część oczekuje, że z powodu spowolnienia ceny będą spadały.

Trzeba się liczyć z tym, że sprzedaż mieszkań będzie niska, widzimy na wielu naszych inwestycjach, że sprzedaż przebiega wolniej. Jednak nie zatrzymaliśmy żadnej budowy, co więcej, rozważamy nowe projekty w przyszłym roku w większych miastach, np. czekamy na pozwolenie na budowę w Poznaniu. Inwestycje będą się toczyły, tylko trzeba się liczyć z tym, że sprzedaż będzie dużo wolniejsza. Ponadto za dwa, trzy lata wróci ożywienie na rynku i chcielibyśmy się wstrzelić w lukę podażową i mieć wtedy gotowy produkt do zaoferowania.

A czy mieszkania będą tańsze, jak chce wielu?

Trudno powiedzieć. To tak jak zapytać o ceny naszych robót. Wszystko zależy, jak rynek będzie się kształtował, co będzie się działo z inflacją, czy najgorsze mamy już pod tym względem za sobą... Sami widzimy bardzo duże poruszenie na rynku nieruchomości. Właściciele gruntów próbują w ostatnim momencie pewnej koniunktury upłynnić nieruchomości, a my, deweloperzy, mówimy, że to jeszcze nie czas na zakupy – poczekajmy do przyszłego roku, będzie 20 proc. taniej. Najemcy magazynów też z jednej strony potrzebują powierzchni, a z drugiej czekają, może w przyszłym roku będzie taniej. W tej chwili jest tak, że każdy szuka okazji, nabywcy mieszkań czekają – może jakiś deweloper będzie miał problemy i będzie zmuszony do szybkiej sprzedaży, dodatkowych rabatów. Sądzę, że najbliższe pół roku to będzie bardzo zmienny, bardzo nieprzewidywalny czas.

JHM nie waży w biznesie całej grupy dużo, nie ma więc dużego wpływu na skonsolidowane przychody. Nie przewidujemy też problemów, spółka jest samowystarczalna finansowo, ma kredyty na swoje projekty potwierdzone w bankach lub korzysta z własnych środków.