Okienko zakupów dla PRS otwarte, ale nie na oścież. Czynsze w euro?

Dwa, trzy lata niższego popytu Kowalskich to czas do wykorzystania przez fundusze. Te jednak też borykają się z kosztami. Nie chcą słyszeć o indeksowaniu cen w umowach z deweloperami i planują testowanie czynszów w euro.

W ostatnim czasie o rynku PRS (najem instytucjonalny lokali) w Polsce znów głośno. Deweloperzy szukają możliwości zasypania luki po zapaści popytu detalicznego, ale fundusze – choć popyt na wynajem jest rozgrzany – nie są wcale skore do dużych transakcji. Poza wysokimi kosztami rośnie ryzyko polityczne.

8,5 tys.

mieszkań w ramach PRS jest w Polsce, w tym 2 tys. ma państwowy Fundusz Mieszkań na Wynajem. W rękach Kowalskich jest 1,2 mln lokali.

Ryzyko deweloperskie

W ciągu najbliższych dwóch, trzech lat deweloperzy będą borykać się z obniżonym popytem Kowalskich na mieszkania, bo dopiero w 2025 r. należy się spodziewać poprawy otoczenia makro i powrotu niskich stóp. Ten czas to okienko zakupów dla funduszy PRS, ponieważ gdy tylko wróci popyt detaliczny, deweloperzy znów będą woleli sprzedawać lokale Kowalskim. Taki przekaz popłynął m.in. z debat podczas kongresu zorganizowanego przez Polski Związek Firm Deweloperskich w Poznaniu. Choć coraz więcej firm deklaruje chęć współpracy z nabywcami instytucjonalnymi, to nie widać wysypu transakcji – na rodzącym się polskim rynku najmu chodzi o zamawianie bloków u deweloperów, a nie kupowanie gotowych, wynajętych, nieruchomości.

Inwestorzy PRS również odczuwają presję kosztów zarówno gruntów i wykonawstwa, jak i finansowania.

Przemysław Orchowicz, szef Heimstaden na Polskę, przypomniał podczas panelu towarzyszącego publikacji raportu o PRS przez Cushman & Wakefield, że inwestor wszedł do naszego kraju, zawierając duże umowy ramowe na budowę mieszkań z renomowanymi deweloperami. To m.in. Marvipol i Spravia (d. Budimex Nieruchomości – red.). Przyznał, że dziś, przez wzrost kosztów, stanowi to wyzwanie. Zdaniem Orchowicza fundusze będą chętniej angażować się w projekty już w pewnym stopniu zaawansowane – najlepiej z pozwoleniem na budowę, dogranym generalnym wykonawcą i zabezpieczonymi materiałami, by minimalizować ryzyko. Jednocześnie Heimstaden i inne platformy, których przedstawiciele byli obecni na panelu: Vantage Rent (TAG Immobilien) i LivUp (Aurec Capital) – nie dopuszczają, by umowy z deweloperami miały zawierać klauzule waloryzacyjne. Warunkiem współpracy musi być sztywna cena.

Czas na czynsze w euro

Kolejne wyzwanie dla PRS to ryzyko kursów walut. W przypadku nieruchomości komercyjnych standardem jest, że czynsze pobiera się w euro – tak jest w biurach, magazynach czy centrach handlowych. To przewidywalność poziomu przepływów, tymczasem w przypadku PRS w Polsce czynsze płacone są w złotych. To powoduje, że wpływy z najmu nie są stabilne, a hedging jest bardzo drogi. Ponadto trudno uzyskać finansowanie bankowe w euro, obecnie tańsze niż w złotych, nie mając przychodów w walucie.

Okazuje się jednak, że część graczy PRS już testuje lub przymierza się do możliwości pobierania czynszów w euro – na razie na zasadzie dobrowolności. – W branży coraz częściej się o tym mówi. Typową umowę najmu zawiera się na 9–12 miesięcy, co oznacza, że ryzyko kursowe z punktu widzenia najemcy jest ograniczone. Pytanie, jak na to zareagowałby ustawodawca – powiedziała Mira Kantor-Pikus, partner w Cushman & Wakefield.

Chłopiec do bicia

Fundusze PRS narażone są także na swego rodzaju ryzyko polityczne i nieprzewidywalności polskiego prawa. Jeszcze w zeszłym roku, kiedy popyt detaliczny był na rekordowym poziomie, funduszom zarzucano zmasowane wykupywanie lokali, tym samym podbieranie podaży Kowalskim i windowanie cen. Formułowano też obawy o monopolizację rynku, co doprowadzi do windowania czynszów – jak w Berlinie. Ta narracja minęła, ale znów się wyłania – premier Morawiecki właśnie uderzył w tony, że duże transakcje podnoszą ceny mieszkań dla zwykłych Polaków. To komentarz do słów o pracach nad opodatkowaniem właścicieli czy nabywców większych pakietów mieszkań.

Tymczasem obecnie wynajmowany zasób to 8,5 tys. lokali, w tym 2 tys. należy do państwowego funduszu zarządzanego przez PFR Nieruchomości. W rękach indywidualnych właścicieli lokali jest około 1,2 mln. Obserwowany w tym roku kilkudziesięcioprocentowy wzrost stawek czynszów w skali roku bierze się z kumulacji popytu (napływ obywateli Ukrainy i Białorusi, Polacy wypchnięci z rynku zakupów) i bardzo niskiej oferty lokali.