UKNF chce wspomóc hipoteki o stałej stopie

Nadzór rozważa obłożenie kredytów mieszkaniowych o zmiennej stopie wyższymi wymogami kapitałowymi. To może oznaczać wzrost ich ceny.

UKNF już od dawna zwraca uwagę, że należy zmniejszyć różnicę w cenie między hipotekami o zmiennym i stałym oprocentowaniu. Teraz raty tych drugich są wyższe, co zniechęca klientów do ich zaciągania mimo większego bezpieczeństwa niż kredytów o zmiennym oprocentowaniu.

Zmienna stopa zdrożeje?

Polski rynek, odmiennie niż większość innych europejskich, jest zdominowany przez hipoteki o zmiennym oprocentowaniu. Te o stałym na koniec 2020 r. były warte tylko 8,4 mld zł i stanowiły 1,8 proc. wartości wszystkich kredytów mieszkaniowych brutto w Polsce. Mimo że zgodnie z obowiązującymi od lipca wymogami rekomendacji S wszystkie banki mają już w ofercie hipoteki o stałej stopie, to ostatnio sprzedaż takich kredytów jest wręcz śladowa.

Jeden z powodów to fakt, że raty hipotek o stałej stopie są wyższe o około 10 proc. niż o zmiennej, a klienci, wybierając kredyt, patrzą głównie na ten aspekt. Jednym z powodów wyższej ceny jest to, że polskie banki w niedostatecznym stopniu finansują się długoterminowymi źródłami o stałej stopie. Dlatego UKNF w przesłanym nam komunikacie zwraca uwagę, że rozpoczął prace nad reformą warunków emisji listów zastawnych, czyli narzędzia umożliwiającego bankom zarządzanie ryzykiem stopy procentowej na dużą skalę, przez co ułatwiają oferowanie kredytów o stałej stopie na atrakcyjnych warunkach (szczególnie dotyczy to stałej stopy obowiązującej w całym okresie trwania kredytu, a nie tylko przez pięć czy siedem lat jak teraz).

GG Parkiet

UKNF monitoruje sytuację w poszczególnych bankach i w sektorze z powodu dużej akcji kredytowej o zmiennym oprocentowaniu w otoczeniu niskich stóp. Ich podwyżka może być szczególnie dotkliwa dla osób, które zaciągnęły złotowy kredyt mieszkaniowy w pandemii, a szczególnie od wiosny 2020 r., gdy obniżono stopy niemal do zera. Od początku czerwca 2020 r. do końca września 2021 r. banki udzieliły 331 tys. hipotek wartych 103 mld zł (cały portfel złotowych hipotek w polskich bankach jest wart 390 mld zł).

„Mając na uwadze ryzyko, jakie może się zmaterializować w sytuacji dalszego wzrostu stóp, analizujemy możliwości pokrycia tego ryzyka" – podaje nadzór. Wśród dostępnych narzędzi wymienia zalecenie kapitałowe w ramach filaru II (P2G, ang. Pilar 2 Guidance). To narzut kapitałowy, jaki dany bank powinien utrzymać ponad obowiązkowe wymogi, pełniący funkcję bufora na wypadek wystąpienia warunków skrajnych. Dotyczyłyby kredytów o zmiennym oprocentowaniu, bo w razie wzrostu stóp stają się one bardziej ryzykowne. Wysokość narzutu P2G, dotąd w Polsce jeszcze niewykorzystywanego, określa się w przeglądzie i oceny nadzorczej (BION). Ten narzut byłby przekazany bankom w formie zalecenia, więc w przeciwieństwie do wymogu w ramach filara II (P2R, ang. Pilar 2 Requirement) stosowanego już w Polsce jako bufor na hipoteki frankowe, nie musiałby być natychmiast spełniany przez banki. W razie przedłużającego się niespełniania przez bank zalecenia P2G mogłoby dojść do zamiany tego zalecenia na wymóg P2R – podaje KNF.

Skutek mógłby być taki, że banki – zmuszone do utrzymywania wyższych wymogów na hipoteki zmiennoprocentowe – podniosłyby marże tych kredytów, aby obronić ich rentowność. Dla klienta oznaczałoby to wzrost oprocentowania i raty takiego kredytu, a w konsekwencji relatywne uatrakcyjnienie go w porównaniu z hipotekami o stałym oprocentowaniu. To może skutkować obniżeniem rekordowej ostatnio sprzedaży kredytów mieszkaniowych.

Wcześniej pojawiały się propozycje obniżenia cen hipotek stałoprocentowych poprzez wyłączenie tych aktywów z podatku bankowego. Były też głosy, aby mocniej ograniczyć zdolność kredytową klientów biorących hipotekę o zmiennym oprocentowaniu.

Dużo zależy od banków

– Skuteczność wpływania na banki przez wymogi kapitałowe zależy od ich pozycji kapitałowej. Ta w większości instytucji jest silna, więc niekoniecznie muszą one reagować na tego typu impulsy, choć oczywiście w przypadku tak długoterminowego kredytu powinny brać pod uwagę także swoją przyszłą sytuację kapitałową – ocenia Andrzej Powierża, analityk DM Citi Handlowego. Zakłada, że podwyższony wymóg kapitałowy na hipoteki o zmiennym oprocentowaniu może wpłynąć nierównomiernie na decyzję poszczególnych banków o podwyżce marż takich produktów: bardziej dotknąć „frankowych" banków takich jak mBank i Millennium, mniej zaś Pekao i ING Banku Śląskiego, które mają większą nadwyżkę kapitału (skorygowaną o potencjalne koszty „frankowe").