#WykresDnia: Zamrożony rynek nieruchomości w USA

Oprocentowanie kredytów hipotecznych jest bliskie 7 proc. w sezonie sprzedaży wiosennej. Ceny istniejących domów spadają o 13 proc. od szczytu, przy najniższej sprzedaży od 2010 roku.

Foto: parkiet.com

Wiosenny sezon sprzedaży zaczyna się od 7 proc. oprocentowania kredytów hipotecznych. Jeśli chodzi o zamkniętą sprzedaż, grudzień i styczeń zwykle oznaczają najniższy punkt w roku na rynku mieszkaniowym, odzwierciedlając transakcje zawarte w okresie świątecznym w listopadzie i grudniu. Ale wiosenny sezon sprzedaży zaczyna się teraz.

W styczniu oprocentowanie kredytów hipotecznych spadło w nadziei na szybki obrót Fed i gwałtowne obniżki stóp procentowych tak szybko, jak to możliwe, do 3 proc., ale to marzenie się teraz kończy.

Średnia 30-letnia stała oprocentowanie kredytów hipotecznych wzrosła do 6,87 proc., zgodnie z Mortgage News Daily. Rentowność 10-letnich obligacji skarbowych zbliża się do poziomu 4 proc. – obecnie wynosi 3,96 proc. I te stawki będą implikować wiosenny sezon sprzedaży – pisze Wolf Richter.

„I to też minie” było naczelną zasadą potencjalnych sprzedawców, ponieważ czekali, aż Fed obniży stopy procentowe, aby oprocentowanie kredytów hipotecznych mogło spaść z powrotem do 3 proc., aby mogli sprzedać swoje nieruchomości po cenach z marca 2022 r. . Tak więc potencjalni sprzedawcy nie wystawiają swoich wolnych nieruchomości na rynek, chyba że muszą, a kupujący nie kupują po cenach z marca 2022 r. A rynek pozostaje zasadniczo zamrożony.

Aby można było zawrzeć umowę, potencjalni sprzedawcy muszą realistycznie ocenić cenę przy aktualnym oprocentowaniu kredytów hipotecznych. Ci, którzy wymienili swoje nieruchomości i zawarli umowę kilka miesięcy temu, teraz znacznie wyprzedzają grę.

Sprzedaż wcześniej posiadanych domów, mieszkań i spółdzielni spadła o kolejne 0,7 proc. w styczniu w stosunku do grudnia, do wyrównanej sezonowo rocznej stopy sprzedaży wynoszącej 4,0 mln domów, zgodnie z danymi Krajowego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami. Był to 12. miesiąc z rzędu spadków z miesiąca na miesiąc po uwzględnieniu wyrównania sezonowego. Sprzedaż spadła o 37 proc. rok do roku, poniżej najniższego poziomu blokady z maja 2020 r., do najniższego poziomu od 2010 r. podczas pierwszego kryzysu mieszkaniowego.

Sprzedaż domów jednorodzinnych spadła w styczniu o 0,8 proc. w stosunku do grudnia i o 36 proc. rok do roku, do wyrównanej sezonowo rocznej stopy 3,59 mln domów.

Sprzedaż mieszkań i spółdzielni była mniej więcej niezmieniona od grudnia, ale niższa o 43 proc. w porównaniu ze styczniem rok temu, do wyrównanej sezonowo rocznej stopy 410 000 jednostek.

Średnia cena wszystkich typów domów spadła siódmy miesiąc z rzędu do 359 900 USD, co oznacza spadek o 13,2 proc. w stosunku do szczytu w czerwcu. Spadek ten jeszcze bardziej zmniejszył wzrost rok do roku do zaledwie 1,3 proc.

Jaka część tego spadku cen w okresie od czerwca do grudnia ma charakter sezonowy? Średni spadek w okresie czerwiec-styczeń w ciągu ośmiu lat przed pandemią wyniósł 8,0 proc. Łącznie z pandemią średni spadek w okresie czerwiec-styczeń na przestrzeni ostatnich 10 lat wyniósł 6,5 proc. To pokazuje, że sezonowe spadki stanowiły tylko część 13,2-proc. spadku od czerwca.

Szybko zanikający wzrost cen rok do roku w danych krajowych, do zaledwie 1,3 proc. w styczniu, stanowi dodatkowe potwierdzenie, że znaczna część tego spadku nie była sezonowa. Przez 23 miesiące, od sierpnia 2020 do czerwca 2022, wzrosty rok do roku wyniosły ponad 10 proc., a przez kilka miesięcy w tym czasie – ponad 20 proc.

Nabywcy gotówkowi, inwestorzy i nabywcy istniejących domów cofnęli się jeszcze bardziej. Sprzedaż całkowicie gotówkowa spadła o 29 proc. rok do roku, do 67 000 nieruchomości, w porównaniu z 95 000 w styczniu 2022 r. Sprzedaż dla inwestorów indywidualnych lub nabywców drugich domów spadła o 52 proc. do 37 000 nieruchomości, z 77 400 w styczniu 2022 r.

Aktywne aukcje (całkowita wystawiona oferta minus nieruchomości oczekujące na sprzedaż) wzrosły o 65 proc. w porównaniu z rokiem ubiegłym, do 626 000 nieruchomości w styczniu. Pozostały one jednak niskie jak na historyczne standardy, ponieważ potencjalni sprzedawcy wciąż są przekonani, że to też minie i nie wystawiają swoich wolnych nieruchomości na rynek

Ile wolnych nieruchomości jest wycofywanych z rynku? Rzeczywisty wskaźnik pustostanów dla całego zasobu mieszkaniowego wyniósł 10,4 proc. w IV kwartale, czyli 14,55 miliona mieszkań, z czego prawie 11 milionów mieszkań było wolnych przez cały rok, według danych Spisu Powszechnego. Spośród nich 6,7 miliona wolnych mieszkań zostało z różnych powodów wstrzymanych z rynku. Gdyby tylko 10 proc. tych wolnych nieruchomości, które zostały wstrzymane z rynku, nagle pojawiło się na rynku, aktywne oferty (obecnie 626 000) wzrosłyby ponad dwukrotnie.