Apetyt deweloperów na obligacje może być w tym roku mniejszy

W nowej rzeczywistości budowniczowie mieszkań będą ostrożniej planować ruchy, co przełoży się na niższe zapotrzebowanie na kapitał. Nie ma się co spodziewać załamania rynku pierwotnego ani spadku cen.

 

W ubiegłym roku deweloperzy mieszkaniowi z Catalystu pozyskali niemal 2 mld zł z emisji obligacji, a wykupili lub zrolowali papiery o wartości 1,53 mld zł, w tym 390 mln zł przed terminami zapadalności – wynika z raportu Domu Maklerskiego Navigator, którego wnioski publikujemy jako pierwsi. Eksperci nie spodziewają się, by spółki w tym roku były równie aktywne pod względem plasowania obligacji.

GG Parkiet

Po pierwsze, wszyscy oswajają się z nową rzeczywistością, czyli rosnącymi od połowy października stopami procentowymi. Deweloperzy z większą ostrożnością mogą planować nowe projekty i zakupy ziemi. Po drugie, sytuacja funduszy inwestujących w obligacje nie jest w ostatnim czasie łatwa.

W tym roku zapadają papiery deweloperów o wartości 915 mln zł, dopiero dwa kolejne lata to konieczność wykupów rzędu 1,5 mld zł rocznie.

Większy ruch na wiosnę

– Ostatni kwartał ubiegłego roku na rynku emisji obligacji korporacyjnych naznaczony był przede wszystkim bessą na rynku obligacji skarbowych wynikającą z drastycznie rosnących odczytów inflacji, a tym samym oczekiwaniem na podwyżki stóp procentowych, do których doszło – mówi Mateusz Mucha, menedżer w DM Navigator. – Przyspieszenie wzrostu rentowności „skarbówek" nastąpiło wraz z końcem III kwartału, gdy odczyty inflacji zaczęły piąć się niebezpiecznie w górę. Wzrost rentowności obligacji oznacza spadek ich wycen, co znalazło odzwierciedlenie w wynikach funduszy dłużnych, w tym inwestujących w obligacje korporacyjne. W efekcie klienci zareagowali umorzeniami jednostek uczestnictwa. W IV kwartale ub.r. wartość aktywów pod zarządzaniem funduszy, które identyfikujemy jako aktywne na rynku obligacji korporacyjnych, skurczyła się o 12 proc. (aż 6,7 mld zł), do 51,2 mld zł. Trudno się dziwić, że pod kątem emisji „korporatów" tylko październik wyglądał dobrze – dodaje.

GG Parkiet

W IV kwartale zeszłego roku deweloperzy sprzedali papiery za niemal 600 mln zł, z czego za 375 mln zł właśnie w październiku.

– Biorąc pod uwagę istotnie zmienione otoczenie makroekonomiczne i ostatnią słabość funduszy dłużnych, spodziewamy się, że większa aktywność deweloperów pod względem emisji może nastąpić najwcześniej w II kwartale. Pod warunkiem że sytuacja co najmniej się ustabilizuje, a fundusze dłużne zaczną pokazywać dodatnie stopy zwrotu, co z kolei po wzroście rentowności w ostatnich miesiącach ma większe szanse materializacji – mówi Mucha.

Fundusze to główni nabywcy deweloperskich obligacji. Warto zauważyć, że na początku tego roku Echo Investment i Marvipol wyszły z ofertami papierów dla inwestorów detalicznych. Chociaż barierą wejścia było 50 tys. zł, Echo bez trudu uplasowało obligacje o wartości 50 mln zł. Odzew inwestorów indywidualnych był tak znaczny, że zapisy trzeba było zredukować o 79 proc. Efekty oferty Marvipolu poznamy lada dzień. Zapisy skończyły się we wtorek, firma liczy na zebranie od Kowalskich 50 mln zł. Warunki wejścia były tu przystępniejsze, minimalnej wartości zapisu nie wyznaczono.

Przyszłość mieszkaniówki

Według DM Navigator deweloperzy w najbliższych kwartałach będą ostrożniej podchodzić do nowych inwestycji i zakupów ziemi, uzależniając decyzje głównie od popytu na mieszkania.

Obserwowany w IV kwartale ub.r. spadek sprzedaży lokali, po rewelacyjnym dla branży I półroczu, eksperci wiążą jeszcze nie tyle z hamowaniem popytu – które miałoby być efektem podwyżek stóp – ile z niską ofertą mieszkań. Niemniej ze spadkiem popytu trzeba się liczyć, pytanie o skalę i „harmonogram".

– Ewentualne spowolnienie koniunktury w mieszkaniówce będzie widoczne najwcześniej za kilka kwartałów i nie doprowadzi do spadku cen. W większym stopniu oczekiwalibyśmy, że rynek w pierwszej kolejności będzie hamował liczbą sprzedawanych lokali, a nie ceną – mówi Mucha.

Wzrost stóp oznacza oczywiście dla klientów mniejszą zdolność kredytową i wyższe raty, ale analitycy DM Navigator podkreślają, że istotny będzie wzrost stóp w relacji do wzrostu realnych wynagrodzeń. Wyższe raty mogą być wciąż do zaakceptowania dla sporej części kupujących. Dodatkowo pod koniec tego półrocza zacznie obowiązywać program „Mieszkanie bez wkładu własnego" (gwarantowanie przez państwo wkładu własnego), co będzie czynnikiem stymulującym popyt kupujących na własne potrzeby.

– Jeśli chodzi o zakupy inwestycyjne, spodziewamy się ograniczenia napływu nowych pieniędzy na rynek. Od początku pandemii saldo depozytów terminowych osób prywatnych w bankach skurczyło się o 44 proc., 125 mld zł, zakładamy, że część tych pieniędzy trafiła na rynek mieszkaniowy i zostanie tam na dłużej. Spodziewamy się, że większość obecnych już na rynku inwestorów nie będzie sprzedawać lokali, chyba że zobaczymy załamanie na rynku pracy – mówi Mucha.

Nadal dużym wyzwaniem dla deweloperów będą koszty.

– Firmy będą musiały zmagać się z rosnącymi cenami energii, materiałów oraz robocizny. Wraz z nowym rokiem sektor przedsiębiorstw musi się mierzyć z drastycznymi podwyżkami cen gazu, co może pośrednio uderzyć w spółki deweloperów w postaci wzrostu cen materiałów – mówi Mucha.

W efekcie mieszkań może się w tym roku sprzedać mniej, ale ceny będą według założeń DM Navigator nadal rosły, choć nie tak szybko jak w ubiegłym roku. Co prawda na koniec września ub.r. wskaźnik dostępności mieszkań (stosunek średniego wynagrodzenia brutto w sektorze przedsiębiorstw do średniej ceny 1 mkw. w sześciu największych miastach) lekko się zmniejszył, to tak liczona dostępność mieszkań jest na poziomach notowanych w latach 2012–2013 i wyraźnie powyżej historycznych minimów z lat 2007–2008.

– Zdecydowana większość deweloperów ma bardzo mocne, zbudowane w ciągu kilku ostatnich lat hossy bilanse, które dodatkowo będą jeszcze przynajmniej przez kilka kwartałów wspierane wysokimi wpływami od klientów z tytułu podpisanych w minionym roku umów deweloperskich. Dźwignia finansowa jest na względnie niskim poziomie, a pojawienie się sektora PRS (najem instytucjonalny mieszkań – red.) stanowi dodatkowe zabezpieczenie popytu. W tych okolicznościach deweloperzy w dalszym ciągu posiadają dużą swobodę manewru, bo mogą ograniczyć podaż, zmniejszając liczbę rozpoczynanych projektów lub część z lokali przekierowując do sektora najmu instytucjonalnego, co zresztą już obserwujemy – mówi Mucha. – Uważamy, że ubytek popytu detalicznego na skutek wzrostu stóp może być uzupełniony przez nabywców instytucjonalnych. Należy też zwrócić uwagę, że międzynarodowe fundusze PRS, które zadłużają się na zagranicznych rynkach, cieszą się niższymi kosztami finansowania w porównaniu z rodzimymi podmiotami operującymi na rynku mieszkaniowym, a także z inwestorami indywidualnymi, dlatego mają większą zdolność do kupowania lokali. Stopy procentowe na Zachodzie pozostają na rekordowo niskich poziomach, a kapitału na rynkach rozwiniętych nie brakuje. Dodatkowo finansowanie takie jest w dużym stopniu oparte na stałej stopie procentowej, co powoduje, że fundusze PRS są mniej wrażliwe na zmiany polityki banków centralnych – zaznacza.

Rola Catalystu spadnie?

Ekspansja funduszy PRS może nie tylko zmienić obraz rynku mieszkaniowego i właścicielskiego, ale i deweloperskich obligacji. Budowniczowie mieszkań to jeden z filarów Catalyst, tymczasem niewykluczone, że liczba emitentów stopnieje.

Robyg jest w trakcie przejmowania przez niemiecki fundusz i ma być w dużym stopniu dostawcą mieszkań do platformy najmu. Archicom zacieśnia więzy z właścicielem 66 proc. akcji, Echo Investment, który platformę najmu buduje od lat. Także Ronson ostatnio ogłosił plan mocnego wejścia w PRS i liczy w tym celu na znalezienie partnerów finansowych. Z nabywcami instytucjonalnymi chce też współpracować Develia, na którą zresztą trwa wezwanie.

– W przypadku wszystkich tych spółek mogą pojawić się pytania o skalę, ale i w ogóle obecność na Catalyst – mówi Mucha. Zaznacza, że byliśmy już świadkami przejęcia dewelopera notowanego na obligacyjnym parkiecie przez fundusz PRS: TAG Immobilien po zakupie Vantage Development przedterminowo nabył też wszystkie obligacje spółki.

– W przypadku Robyga TAG Immobilien mógłby wykonać podobny ruch, finansując wykup długiem pozyskanym na zagranicznym rynku, niżej oprocentowanym i zabezpieczonym przed ryzykiem stopy procentowej. Nie będzie więc zaskoczeniem, jeśli w przyszłym roku Robyg zniknie z Catalystu – podsumowuje Mucha.