Trudno sprawnie budować
– Wyniki sprzedaży mieszkań w III kwartale 2021 r. okazały się dość stabilne, choć nie obyło się bez niespodzianek. Sporo deweloperów odnotowało spadek rok do roku – komentuje Maciej Wewiórski, analityk DM BOŚ. – Po pierwsze, uważam, że jest to efekt wysokiej bazy, bo w III kwartale 2020 r. klienci szturmowali biura sprzedaży. Po drugie, wydaje mi się, że spółki postawiły mniej na liczbę sprzedanych lokali, a bardziej na wzrost czy ochronę marży zysku. Ponadto wielu deweloperów mocno wyprzedało się ze swojej oferty w I połowie br. Opóźnienia w wydawaniu pozwoleń administracyjnych i mała podaż gruntów skutecznie zniechęciły większość spółek do kontynuowania agresywnej polityki sprzedaży w III kwartale – dodaje.
Mateusz Mucha, menedżer w DM Navigator, ocenia, że biorąc pod uwagę wymagający rynek gruntów, przeciągające się procedury administracyjne oraz wyśmienitą sprzedaż w I półroczu, wyniki za III kwartał są bardzo dobre. Zwłaszcza jeśli wziąć pod uwagę zasoby lokali w ofertach spółek.
– Mamy bardzo dobre wyniki sprzedaży przy spadającej do bardzo niskich poziomów ofercie. W przypadku niektórych deweloperów wpływ spadku na sprzedaż jest już mocno widoczny – mówi Mucha. – W kolejnych okresach deweloperzy mają przed sobą spore wyzwania. Jesteśmy niezmiernie ciekawi, jak będzie wyglądał przyszły rok. Deweloperzy z rynku kapitałowego większość działalności prowadzą w sześciu największych aglomeracjach, w których są też największe trudności z dostępem do gruntów. Zupełnie inaczej jest w innych miastach wojewódzkich czy Polsce powiatowej – podkreśla.
Robi się drogo
Zdaniem Wojciecha Matysiaka, analityka PKO BP, spowolnienie sprzedaży w III kwartale w relacji do rekordowych wyników z dwóch pierwszych kwartałów to efekt słabnącego popytu przy wysokich cenach mieszkań.
– Tempo wzrostu cen lokali w ostatnich latach przekraczało tempo wzrostu płac, w związku z czym od 2016 r. obserwujemy stopniowy spadek dostępności mieszkań. Od lipca dodatkowym czynnikiem ograniczającym tę dostępność jest zaostrzenie warunków wyliczania zdolności kredytowej przez skrócenie w Rekomendacji S okresu, w oparciu o który ta zdolność jest wyliczana – mówi Matysiak. Jego zdaniem, sprzedaż w IV kwartale również może być relatywnie niższa z uwagi na nieoczekiwaną podwyżkę stóp z 0,1 do 0,5 proc.
– Co prawda jest to podwyżka stosunkowo łagodna, ale moim zdaniem jest ważnym sygnałem skierowanym do flipperów, czyli kupujących mieszkania z zamiarem szybkiej odsprzedaży. Ci inwestorzy muszą się bowiem liczyć z mniejszym zainteresowaniem kupujących oraz kalkulować ryzyko spadku ceny nieruchomości, co może ograniczyć popyt z ich strony – wskazuje Matysiak. – Mimo słabszego popytu ceny mieszkań mogą jeszcze przez pewien czas rosnąć, czemu sprzyjają fundamentalne czynniki wzrostu kosztów budowy: wysokie ceny działek, wysokie koszty materiałów, presja płacowa przy konkurencji o pracowników i wynajem sprzętu z innymi segmentami budownictwa. Spodziewamy się, że w II połowie 2022 r. wzrosty cen wyhamują. Do wspomnianych wcześniej czynników schładzających popyt dojdzie bowiem coraz szersza oferta mieszkań z terminem oddania do użytku po 2022 r. – podsumowuje. To ostatnie sugerują rozgrzane dane GUS mówiące o uruchamianych projektach i pozwoleniach na budowę.
