Zbigniew Juroszek, Atal: Czas na platformę globalnego inwestowania

WYWIAD | ZBIGNIEW JUROSZEK z przedsiębiorcą, inwestorem, prezesem Atalu i członkiem rady nadzorczej STS rozmawiał Adam Roguski

Tzw. sentyment, czyli postrzeganie, podejście inwestorów do deweloperów mieszkaniowych, wyraźnie się schłodził: WIG-nieruchomości w ciągu nieco ponad miesiąca stracił kilkanaście procent, odwołano IPO Murapolu. Punktem zwrotnym stała się podwyżka stóp procentowych. Z drugiej strony podaliście, że wasza sprzedaż w październiku i listopadzie, a także poziom rezerwacji na koniec listopada wyglądają bardzo dobrze i powinniście w skali całego roku przebić pułap 4 tys. zawartych umów deweloperskich. Jak pan zatem ocenia sytuację w mieszkaniówce?

Zachowania inwestorów bardzo trudno jest komentować, bo każdy kieruje się własnymi przemyśleniami i my nie mamy na nie wpływu. Oczy-wiście, że wyższe stopy nie pomagają deweloperom, ale nie wiemy, jaki będzie docelowy poziom, ani w jakiej perspektywie do niego dojdziemy. Jako duże przedsiębiorstwo budujące mieszkania patrzymy na problem z dwóch stron. Po pierwsze, wyższe stopy to wyższy koszt pieniądza. W Atalu łączne koszty finansowe to około 1 proc. przychodów – a te systematycznie rosną. Podwyżka stóp nie jest więc bardzo znacząca dla na-szych kosztów.

Jeśli chodzi o popyt na mieszkania, trudniej o jednoznaczną diagnozę. W jakimś momencie stopy wyraźnie przełożą się na zmniejszenie zdolności kredytowej nabywców, jednak dotychczasowe podwyżki miały neutralny efekt. Pytanie, jak mocno stopy wzrosną, ale przecież przez długi czas rynek funkcjonował dobrze przy poziomie 1,5–2 proc., więc pewnie po przekroczeniu 2 proc. można byłoby mówić o ich wyraźniejszym wpływie na zdolność kredytową. Choć przecież i wynagrodzenia rosną, a i banki dostosowują politykę kredytową. Jest grupa klientów, która mieszkań bezwzględnie potrzebuje, część przy gromadzeniu wkładu własnego korzysta ze wsparcia rodziny. Trudno więc o jednoznaczne pro-gnozy.

Jeśli chodzi o nabywców inwestycyjnych, kupujących np. na wynajem, to wszystko zależy od tego, jakie te osoby będą mieć alternatywy. Oprocentowanie wkładów w bankach jest wciąż mało atrakcyjne i nie spodziewam się, by to się miało zmienić. Banki raczej będą podnosić oprocentowanie kredytów, by odbić sobie chudsze lata. Zatem zakup mieszkania pozostanie sposobem lokowania pieniędzy dla części ludzi.

Warto też pamiętać, że podwyżki stóp mają przełożenie na całą gospodarkę, nie tylko na rynek mieszkaniowy. Pytanie, jak daleko pójdzie RPP, jak gospodarka będzie się rozwijać przy drogim pieniądzu.

Co do sprzedaży chyba trochę za bardzo zerojedynkowo podchodzi się do danych prezentowanych przez deweloperów. Jest oczekiwanie, że jak koniunktura jest bardzo dobra, to wszystkim sprzedaż powinna rosnąć, a jak następuje schłodzenie, to spadać. To tak nie działa. Nasze wyniki są efektem zwiększenia skali biznesu w ostatnich latach i rozwinięcia pełnej działalności w siedmiu aglomeracjach. Kiedy w 2015 r. wchodziliśmy na giełdę, Atal był platformą zaprojektowaną do produkcji około 2 tys. mieszkań rocznie, dziś potencjał to ponad 4 tys. Po 11 miesiącach mieliśmy podpisanych ponad 3900 umów deweloperskich oraz 770 rezerwacyjnych.

Branża wskazuje, że wyzwaniem nie jest popyt, tylko podaż. Ile mieszkań macie teraz w ofercie?

Prawie 2900 lokali, czyli około 70 proc. rocznej sprzedaży – i to mniej niż zazwyczaj, kiedy wskaźnik sięgał ponad 100 proc. To potwierdza, że problemem rynku jest odpowiednia podaż. Na razie mamy rozpędzone bieżące projekty, ale pracujemy nad uzupełnianiem oferty, by w II poło-wie przyszłego roku nie złapać dołka. Inwestorzy powinni być przygotowani na to, że będą kwartały z wyższym, a będą kwartały z niższym stanem oferty. Covid wpływa na tempo pracy administracji, na transport, logistykę.

Jak sytuacja przekłada się na rentowność? Jeśli spojrzymy na indeksy cenowe Grupy Polskie Składy Budowlane, to we wrześniu i październiku rok do roku notowane były szokujące, 20-proc. podwyżki cen.

Podwyżki idą falami. Najpierw mocno drożały te najbardziej znaczące kosztowo produkty, jak stal, beton, druga fala to produkty drobniejsze. To także efekt rosnących kosztów surowców, transportu, energii. W okresach wcześniejszych w naszych wynikach przejściowo było widać, że nie do końca kompensowaliśmy wzrost kosztów podwyżkami cen, ale obecnie nasza marża brutto ze sprzedaży sięga ponad 25 proc. Nigdy nie zakładaliśmy, że utrzymanie średniej marży rzędu ponad 30 proc., co nie jest wykonalne w dłuższej perspektywie, można osiągać na pojedynczych projektach. My uznajemy 25 proc. za optymalny poziom możliwy do utrzymywania.

Budujecie w siedmiu miastach, czy są plany rozszerzenia działalności? Część deweloperów wzięła się za przejęcia, by zapewnić akcjonariu-szom wzrost skali biznesu.

Nasza strategia zakłada rozwój wyłącznie organiczny i sprzedaż mieszkań klientom indywidualnym. Pytanie, czy z punktu widzenia dewelopera nastawionego na pewną skalę możliwe jest wchodzenie do kolejnych miast. Te mniejsze pozornie wydają się atrakcyjne – bo i grunty są tańsze i dostępniejsze, administracja szybciej pracuje. Ale takie ośrodki mają ograniczoną chłonność, co wynika z demografii, bo ludzie przeprowadzają się jednak do dużych aglomeracji. Nie nastawiamy się na realizację pojedynczych projektów – otwarcie nowego oddziału to duża operacja i zabierająca dużo czasu. Przecież dopiero teraz zbieramy owoce rozpoczęcia działalności w nowych miastach.

Czy nadal niechętnie patrzy pan na PRS? Coraz więcej firm decyduje się na współpracę czy sprzedaż mieszkań inwestorom instytucjonalnym.

My też sprzedaliśmy w tym roku jeden niewielki projekt liczący 132 lokale, ale to wyjątek. PRS na tym etapie nie jest rynkiem, który by nas in-teresował. Nie jest tajemnicą, że osobiście nie wierzę, że najem instytucjonalny w Polsce rozwinie się na taką skalę, jak to jest prognozowane. Szczególnie teraz, kiedy koszty wykonawstwa i koszty pieniądza idą w górę.

Po trzech kwartałach br. przekazaliście 2390 mieszkań, jaki jest potencjał na cały rok?

Całkiem realny scenariusz to około 3500 lokali.

Przekazania to zyski, a zyski to dywidenda. Za chwilę na GPW wejdzie kolejna spółka z portfela rodziny STS Holding. Charakterystyczne jest to, że płaci ona dywidendę dwa razy do roku. Czy podobnie może być w Atalu? Czy spółki nazywające się dywidendowymi w ogóle powinny mieć taką praktykę? Na Zachodzie nie brakuje firm, które zyski wypłacają co kwartał...

Myślę, że na dywidendę kwartalną nasz rynek nie jest jeszcze przygotowany, ale na cykl uwzględniający zaliczki – tak. W Atalu na razie podtrzymujemy politykę zakładającą wypłatę 70–100 proc. skonsolidowanego zarobku raz w roku. Mamy obecnie nadpłynność finansową, więc najbliższa dywidenda powinna być bliższa górnej granicy. Przejście do modelu wypłat dwa razy do roku jest warte zastanowienia.

Czyli szykuje się rekordowa dywidenda...

Już po trzech kwartałach zysk to praktycznie 5 zł na akcję.

Wracając na koniec do STS. IPO oznacza pozyskanie przez wasze spółki celowe ogromnego kapitału rzędu 1 mld zł brutto. Czy macie już plan, jak zainwestować takie pieniądze?

Konkretnych celów nie mamy, ale nasze plany życiowe są niezmienne: chcemy rozwijać biznesy głównie w Polsce, będziemy również inwestować globalnie – i tak też ten kapitał zostanie w stosownym czasie spożytkowany.

CV

Zbigniew Juroszek założył Atal jako 28-latek w 1990 r. Początkowo firma importowała tkaniny, m.in. dla Vistuli i Próchnika. Wynajmowała niewykorzystywane magazyny, z czasem zaczęła je budować, później wzięła się za biurowce. Pod koniec lat 90. skupiła się na mieszkaniówce. Juroszkowie zajęli ósme miejsce w rankingu „Forbesa" 100 najbogatszych Polaków z majątkiem szacowanym na 4,8 mld zł. W tym roku rodzina kupiła na GPW pakiety mniejszościowe dwóch TFI: Skarbca i Quercusa, a IPO zakończyła właśnie druga kluczowa spółka portfelowa: bukmacherski STS Holding. AR