Z mieszkaniowej bańki zaczęło schodzić powietrze

Spadek popytu na mieszkania, pęczniejąca oferta, stabilizacja, a nawet korekta cen. Karty na rynku zaczęli rozdawać kupujący. Tak było w 2024 roku. W 2025 roku część ekspertów przewiduje przeceny. Deweloperzy będą kontynuować akcje promocyjne, rabatów nie odmówią też sprzedający lokale na rynku wtórnym.

Rok 2024 na rynku mieszkań był niepodobny do rozpalonego „Bezpiecznym kredytem 2 proc.” roku 2023. Popyt na nieruchomości spadł, oferta rekordowo napęczniała.

Jak mówi Kazimierz Kirejczyk, ekspert JLL, wyniki sprzedaży mieszkań w IV kw. 2024 r. okazały się rozczarowujące. – Pomimo wielu wysiłków marketingowych i szerokiego wyboru lokali sprzedaż w porównaniu z poprzednim, bardzo słabym kwartałem, wzrosła tylko nieznacznie – mówi. – Według wstępnych danych JLL roczna sprzedaż mieszkań na sześciu największych rynkach nie przekroczyła 40 tys. Będzie to ok. 39,5–39,8 tys. – szacuje.

W 2023 r. w sześciu głównych aglomeracjach deweloperzy sprzedali 57,6 tys. mieszkań, w 2022 r. – 35 tys., a w 2021 r. – 69 tys.

Ceny nieruchomości już nie galopują

Na gorsze wyniki sprzedaży nowych lokali wskazują też dane Rednet Property Group (szacunki z końca grudnia mówiły o 30–40-proc. spadkach rok do roku). Ewa Palus, główna analityczka Rednet Property Group, spadki tłumaczy kilkoma czynnikami. – Po pierwsze, odroczony popyt z 2022 r., spowodowany utratą zdolności kredytowej przez klientów ze względu na rekomendacje KNF i wysokie stopy procentowe, został w pełni zaspokojony, a nawet „przekroczony” w 2023 r. – wskazuje. – Po drugie, kredyty hipoteczne są bardzo drogie. Po trzecie, niemal cały 2024 r. narracja wokół nowego programu dopłat „Na start” była niejasna. Jego wprowadzenie było kilkakrotnie przekładane. Potem jego przyszłość stała się niepewna. Wielu potencjalnych nabywców, spełniających kryteria programu, wstrzymywało się z zakupem. Także Anna Karaś, ekspertka JLL, ocenia, że w 2024 r. największy negatywny wpływ na sprzedaż mieszkań miało zamieszanie z programem „Na start”. Przypomnijmy. Dopiero 12 grudnia ub.r. minister rozwoju Krzysztof Paszyk powiedział, że kredytu „zero procent nie będzie”. Zaznaczył jednak, że resort nie rezygnuje z pomysłu dopłat.

Zdaniem Barbary Bugaj, analityczki SonarHome, 2024 r. był szczególny. – W poprzednich dwóch latach (2022 i 2023) na obrót na rynku mieszkań wpłynęły mocne bodźce. To wybuch wojny w Ukrainie i program „Bezpieczny kredyt 2 proc.” – mówi ekspertka. – A w 2024 r. mogliśmy w końcu zobaczyć prawdziwą „kondycję” popytu (program „Bk 2 proc.” nowy rząd wygasił na początku 2024 r. – red.). Tym razem nie „zamieszał” żaden program mieszkaniowy, choć same zapowiedzi kredytów „Na start” wywoływały wahania kupujących. Na szczęście nie tak duże jak „Bk 2 proc.”

Ekspertka SonarHome przyznaje, że biznes na rynku mieszkań „idzie dość słabo”. – Ale nie jest to załamanie – zastrzega. – 2024 rok był lepszy niż 2022 – zauważa. – W ubiegłym roku odnotowaliśmy też duży wzrost podaży mieszkań, pierwsze korekty cen, powrót do większych negocjacji oraz systematycznie wydłużający się czas sprzedaży nieruchomości – dodaje.

Ceny rzeczywiście przestały galopować. – Ceny nowych mieszkań mieszkań w 2024 r. zmieniały się w różny sposób – od niewielkich wzrostów, przez okresy stabilizacji, aż po niewielkie spadki. Zniżki nie są jednak na tyle duże, by można było mówić o „pęknięciu bańki” – zastrzega Ewa Palus. – Porównując średnie ceny lokali rok do roku, prawdopodobnie zauważymy kilkuprocentowy wzrost. Dla porównania, w poprzednich latach zwyżki te były znacznie większe, często kilkunastoprocentowe. Największe zmiany cen widoczne były w największych miastach, jednak ich dynamika była bardziej umiarkowana niż w poprzednich latach.

Ze wstępnych danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że średnie ofertowe ceny nowych mieszkań w Warszawie w ciągu roku (grudzień 2023/grudzień 2024 r.) wzrosły o 5 proc., do ponad 17,6 tys. zł za mkw., w Krakowie o 5,9 proc., do niemal 16,5 tys. zł, w Trójmieście o 6,8 proc., do niemal 16 tys. zł, w Łodzi o 9,9 proc., do niespełna 11,5 tys. zł, w Poznaniu o 7,8 proc., do 13,3 tys. zł, we Wrocławiu o 12,1 proc., do 14,7 tys. zł, a w  aglomeracji katowickiej o 6 proc., do niemal 11,2 tys. zł za mkw.

Eksperci Rednetu wskazują, że w roku 2024 największym zainteresowaniem cieszyły się dobrze zaprojektowane, funkcjonalne mieszkania. – Szczególnie dobre wyniki sprzedaży odnotowano w aglomeracjach największych miast, co wynikało z ich relatywnie niższych cen w porównaniu z mieszkaniami w centralnych lokalizacjach – mówi Ewa Palus. W 2024 r. rekordowo wzrosła oferta mieszkań. Jak mówi ekspertka Rednetu, wynikało to z dużej aktywności deweloperów w pierwszej połowie roku.

Temperatura spada. Spadek popytu na mieszkania także na rynku wtórnym

Ogromny wzrost podaży mieszkań był „najbardziej spektakularnym wydarzeniem” na rynku mieszkań w 2024 r. według ekspertów portali Rankomat.pl i Rentier.io. – Aktywne ogłoszenia sprzedaży mieszkań na największych portalach nieruchomości liczyliśmy od listopada 2023 r. w 17 miastach – wskazują autorzy raportu. – W listopadzie 2024 r. takich ofert było niemal 470 tys., aż 40 proc. więcej niż w listopadzie 2023 r.

Ubiegły rok przyniósł spadek popytu także na rynku wtórnym. Jak zauważa Joanna Lebiedź, ekspertka Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości (PFRN), wyraźnym sygnałem schładzania się rynku jest dysproporcja pomiędzy liczbą ofert mieszkań na sprzedaż a liczbą transakcji. A tych, jak mówi, z miesiąca na miesiąc jest mniej. – Na portalach nieruchomości wciąż jeszcze widnieją mocno przeszacowane oferty. Sprzedający, widząc wysokie ceny porównywalnych, niesprzedanych nieruchomości, są przekonani, że rynek jest wciąż w dobrej kondycji – mówi Joanna Lebiedź. – Poza tym pamiętają czasy dobrej passy, wiedzą, „za ile sprzedał sąsiad”. I też tak by chcieli. Taki stan może trwać dłuższy czas. Przełom następuje, gdy pojawią się gracze, którzy muszą sprzedać szybko, przeważnie z typowych „życiowych” powodów, jak śluby, rozwody, przeprowadzka do innego miasta, choroba, czy zbyt wysokie raty kredytu. I aby doszło do transakcji, konieczne jest obniżenie ceny. Z czasem pozostali uczestnicy rynku również muszą dostosować się do możliwości finansowych kupujących, co prowadzi do regulacji cen na niższym, akceptowalnym przez popyt poziomie – wyjaśnia.

Z kolei Michał Grzeląska, dyrektor Freedom Łódź Wierzbowa, uważa, że już mamy rynek kupującego. – Klienci mogą swobodniej wybierać i negocjować ceny mieszkań – zaznacza. A Tomasz Lebiedź, doradca na rynku nieruchomości, ocenia, że choć popyt na mieszkania zaczął spadać, to trudno mówić o dramatycznym załamaniu. – Wyraźnie osłabł popyt inwestycyjny. Kupowanie mieszkań jako lokaty kapitału – porównywane kiedyś do inwestowania w złoto czy diamenty – straciło na popularności. Podobnie jest z zakupami lokali na wynajem, które również mocno wyhamowały – zauważa. – Rynek jednak nie zamarł. Wiele osób kupujących mieszkania na własne potrzeby przestało czekać na obiecany kredyt „zero procent”. Zniecierpliwieni brakiem konkretów, podjęli decyzję o zakupie nieruchomości, nie oglądając się na polityczne zapowiedzi.

Co dalej? Jakie trendy dojdą do głosu w 2025 r.? Sprzedaż mieszkań podskoczy?

Barbara Bugaj zwraca uwagę na „ostrą zmianę retoryki RPP” na temat zmiany stóp procentowych w 2025 r. – Prognozy utrzymania stóp na dotychczasowym poziomie mogą sugerować, że ten rok nie przyniesie przełomu i odbicia, jeśli chodzi o liczbę transakcji sprzedaży – mówi analityczka.

Eksperci Rednet Property Group prognozują, że oferta nowych mieszkań w najbliższym czasie może się stabilizować. – Skala nowych inwestycji będzie dostosowywana do popytu. Deweloperzy w dużej mierze uzupełnili wyprzedaną w 2023 r. ofertę mieszkań, co oznacza, że dziś wiele firm ma ich wystarczająco dużo, by realizować swoje cele sprzedażowe – ocenia Ewa Palus. – W 2025 r. w porównaniu z 2024 r. oczekuje się mniejszej liczby nowych inwestycji. Deweloperzy są ostrożniejsi, będą się starali unikać nadpodaży. Prawdopodobnie skoncentrują się na lepszym dopasowaniu oferty do potrzeb i możliwości klientów.

Czy mieszkania stanieją? Zdaniem Ewy Palus najbardziej prawdopodobnym scenariuszem wydaje się być stabilizacja cen. – Na wielu osiedlach korekta została już przeprowadzona, a cenniki dostosowano do rynkowych realiów – mówi. – Dlatego w najbliższym czasie nie przewiduje się ani gwałtownych spadków, ani znaczących wzrostów cen.

Ekspertka uważa, że deweloperzy będą prawdopodobnie kontynuować akcje promocyjne – zarówno obniżki cen, jak i pozacenowe bonusy. – Takie działania mają na celu utrzymanie popytu w wymagającym otoczeniu rynkowym – wyjaśnia. – Sytuacja może się nieco zmienić pod koniec 2025 r., jeśli perspektywa obniżek stóp stanie się bardziej realna. Kluczowe będą jednak ogólne warunki gospodarcze i dostępność finansowania.

Dariusz Książak, prezes Emmerson Evaluation, uważa, że w 2025 r. najprawdopodobniej czeka nas nieznaczna, kilkuprocentowa korekta cen mieszkań – zarówno nowych, jak i używanych. – Dużych spadków rzędu 10 proc. i więcej nie należy jednak oczekiwać. Najlepsze nieruchomości powinny utrzymać ceny – zaznacza. – Problemem pozostaje ograniczona dostępność działek, wysokie koszty, przewlekłe procedury administracyjne, co będzie hamować możliwość istotnych obniżek. Popyt w największych miastach wciąż jest duży, ograniczany jedynie dostępnością (kosztem) kredytu.

Spadki cen na rynku wtórnym przewiduje Joanna Lebiedź. – Jeśli nie zostaną wprowadzone nowe programy preferencyjnych kredytów (a ich wprowadzenie wydaje się mało prawdopodobne) – obniżki cen są niemal pewne – uważa ekspertka PFRN. – Wszystko wskazuje, że zmierzamy w stronę silnych korekt.

Ekspert rynku Marcin Drogomirecki przewiduje, że najbliższe miesiące będą upływać pod znakiem dalszej stabilizacji rynku mieszkaniowego. – Spodziewam się dalszego wzrostu liczby mieszkań oferowanych do sprzedaży, a co za tym idzie – korekty cen, w zależności od lokalizacji i standardu mieszkania od kilku do nawet kilkunastu proc. – Tanieć będą zarówno mieszkania jedno- i dwupokojowe, które są oferowane za cenę nieuwzględniającą tego, że rynek jest już inny niż jeszcze 15 miesięcy temu, jak i duże lokale, zwłaszcza te o niższym standardzie, w starszym budownictwie, które wymagają znacznych nakładów na remonty i wykończenie, a które drożały w okresie boomu bez szczególnego uzasadnienia – mówi.