Rynek nieruchomości komercyjnych szykuje się do przebudzenia

Pierwsza od lat obniżka stóp w eurozonie nie przełoży się na skokowy wzrost obrotu nieruchomościami, ale zwiastuje koniec kryzysu.

Obniżka stóp procentowych w strefie euro o 0,25 pkt proc. – refinansowej do 4,25 proc., a depozytowej do 3,75 proc. – przybliża scenariusz ożywienia na rynku nieruchomości komercyjnych. Trwająca od 2022 r. seria podwyżek z 0 proc. do rekordowego poziomu zakończyła kilkuletni okres ultrataniego pieniądza, który płynął wartkim strumieniem i lokowany był w biurowcach, magazynach, centrach handlowych, hotelach, akademikach czy mieszkaniach na wynajem.

Odwrót inwestorów od nieruchomości komercyjnych

Szybki i gwałtowny wzrost stóp przełożył się na zatrzymanie aktywności inwestorów – nowe finansowanie dłużne stało się drogie, a koszty obsługi zaciągniętych wcześniej pożyczek podskoczyły. Oczekiwania cenowe właścicieli nieruchomości i potencjalnych kupujących rozjechały się. Duże fundusze wzięły na wstrzymanie, a na rynek wkroczyli łowcy okazji, chcący skorzystać na kłopotach właścicieli budynków. Zamarł rynek dużych transakcji.

Według szacunków BNP Paribas Real Estate, w 2023 r. wartość transakcji w Europie skurczyła się o aż 51 proc., do 133,2 mld euro – poziomu najniższego od dekady. W Wielkiej Brytanii spadek sięgnął 33 proc., do 43,5 mld euro, w Niemczech 57 proc., do 23,3 mld euro, we Francji 49 proc., do 14,3 mld euro. W Polsce – największym rynku regionu CEE, ale uzależnionym od kapitału zagranicznego – spadek wyniósł 64 proc., do 2 mld euro. Według szacunków Avison Young, w I kwartale br. w Polsce wartość inwestycji wyniosła 364 mln euro – to najsłabsze otwarcie roku od wielu lat.

Podobny jest trend globalny, bo i Fed trzyma stopy wysoko.

Jak obniżkę stóp w eurozonie komentuje rynek nieruchomości?

– Po raz pierwszy w historii Europejski Bank Centralny zainicjował zmianę stóp procentowych przed Rezerwą Federalną USA – podkreśla Marcin Purgal, senior director w Avison Young. – Obecnie na polskim rynku mamy aktywny kapitał typowo value-add (inwestorzy nastawieni na wzrost wartości nieruchomości – red.) czy oportunistyczny (wspomniani łowcy okazji – red.), który świetnie porusza się w świecie droższego pieniądza. Inwestorzy instytucjonalni typu core i core+ (nastawieni przede wszystkim na stabilne zwroty z najmu, plus oznacza, że także na wzrost wartości nieruchomości – red.) czekają na tańszy koszt pieniądza, aby uruchomić procesy zakupu najlepszych nieruchomości. Reasumując, będzie tańsze finansowanie, więc spodziewamy się, że zwiększy się pula aktywnych na rynku inwestorów i pojawi się więcej transakcji. Czekamy zatem na efekty dzisiejszych decyzji EBC i aktywizację działań inwestorów, którzy z pewnością mają już upatrzone aktywa – mówi Purgal.

Marcin Sulewski, dyrektor działu rynków kapitałowych nieruchomości biurowych w JLL Polska, podkreśla, że obniżka stóp to zdecydowanie pozytywny sygnał dla rynku inwestycyjnego nieruchomości komercyjnych. Przyczyni się do zmniejszenia kosztów finansowania transakcji, co powinno zachęcić do aktywniejszego poszukiwania nowych możliwości inwestycyjnych.

– Warto jednak zauważyć, że spadek stóp procentowych od dłuższego czasu był oczekiwany i w pewnym stopniu wyceniany przez rynek i inwestorów. Większość transakcji finansowania nieruchomości komercyjnych w Polsce przez banki wymaga zabezpieczenia poziomu stóp procentowych na okres finansowania najczęściej poprzez transakcję typu SWAP. Obecnie rynek finansowy w przypadku pięcioletniego SWAP na stopę procentową w strefie euro wycenia koszt tego instrumentu na poziomie około 2,8 proc. Taki poziom kosztu SWAP odzwierciedla oczekiwania co do przyszłych stóp procentowych i można go interpretować jako rynkowy wskaźnik prognoz dotyczących spadku stóp procentowych w długim terminie – mówi Sulewski.

– W związku z tym nie należy oczekiwać, że dzisiejsza zmiana spowoduje skokowy wzrost wartości transakcji w krótkim okresie. Powrót inwestorów do pełnej aktywności transakcyjnej musi być potwierdzony przez dalsze obniżki kosztów finansowania i zgodnie z oczekiwaniami powinien nastąpić w 2025 r. W drugiej połowie tego roku spodziewamy się zwiększonej aktywności inwestorów, których ruchy transakcyjne wyznaczą nowe punkty odniesienia do długo wyczekiwanej stabilizacji rynku, po burzliwym okresie zmian oraz niepewności. Taka stabilizacja pozwoli inwestorom podejmować bardziej świadome decyzje i zmniejszy ich niepewność co do przyszłych stóp zwrotu generowanych przez nieruchomości komercyjne – dodaje.

Ekspert zaznacza, że wysokość kosztu finansowania jest tylko jednym z czynników przy podejmowaniu decyzji inwestycyjnych. – Inwestorzy bacznie analizują m.in. potencjał wzrostu czynszów, popyt na rynku najmu oraz ogólną sytuację gospodarczą danego kraju. Na szczęście Polska wygląda bardzo dobrze pod tym kątem na tle innych głównych rynków europejskich – konkluduje Sulewski.

Obniżka nie rozwiązuje wszystkich wyzwań polskiego rynku nieruchomości komercyjnych

– Pierwsza od kilku lat obniżka stóp procentowych przez EBC to długo wyczekiwany impuls w kierunku obniżenia kosztu pieniądza w gospodarkach Eurolandu. Na pewno wpłynie na większą przewidywalność kosztów obsługi finansowania nieruchomości i zmniejszy presję na stosowanie buforów na wzrosty stóp w modelach inwestorów. Może się to przełożyć na wznowienie aktywności części dotychczas wyczekujących inwestorów, a liczba składanych ofert i sfinalizowanych transakcji w sektorze nieruchomości komercyjnych będzie się stopniowo zwiększać – komentuje Piotr Trzciński, szef Savills Investment Management w Polsce.

– Ten moment zdają się potwierdzać informacje płynące z sektora handlowego i magazynowego. Powinno to ustabilizować stopy kapitalizacji na obecnych poziomach, nieco skrócić czas negocjacji i zmniejszyć skłonność sprzedających do akceptowania dalszych obniżek cen przy wzrastającej liczbie transakcji porównywalnych. Oznaki ożywienia w inwestycjach, szczególnie w sektorze magazynowym i mieszkaniowym, obserwujemy od jakiegoś czasu w Hiszpanii, Francji i Holandii – dodaje.

Trzciński nie spodziewa się, by obniżka stóp miała wpływ na kurs euro do złotego. – Nie spodziewam się wyraźnej reakcji, bo obniżka stóp była oczekiwana od kilku miesięcy i moim zdaniem jest wyceniona w bieżącym kursie euro. Tym samym nie wpłynie znacząco na koszty najmu powierzchni dla najemców, które zazwyczaj są wyrażane w euro – mówi Trzciński.

– Obniżka stóp nie rozwiązuje innych wyzwań polskiego rynku nieruchomości, jakimi są zależność od kapitału zagranicznego i schłodzenie popytu na powierzchnie biurowe i magazynowe. Pamiętajmy, że w porównaniu z poziomami stóp z początku cyklu podwyżek, koszt pieniądza nawet po ostatniej obniżce pozostanie wysoki. Myślę, że silnym sygnałem powrotu atrakcyjności zwrotów z nieruchomości relatywnie do zwrotów z innych klas aktywów, np. fixed income (o stałym dochodzie – red.) będzie seria obniżek stóp w tym roku, jeżeli będzie uzasadniona spadającą inflacją bazową, szczególnie w usługach – podsumowuje.