Deweloperskie marże, czyli biurokracja w cenie

Budowa mieszkań jest kapitałochłonna i zabiera lata – za co płacą klienci.

Zwiększenie podaży gruntów, a przede wszystkim szeroko rozumiane usprawnienia administracyjne to główne czynniki, które mogłyby pozytywnie wpłynąć na ceny mieszkań. Obecnie marże deweloperskie – postrzegane często jako bardzo wysokie – uwzględniają premię za liczne czynniki ryzyka i długi czas realizacji inwestycji. To główne wnioski z poniedziałkowej konferencji zorganizowanej przez Polski Związek Firm Deweloperskich.

Rentowność brutto ze sprzedaży wypracowana w ciągu pierwszych trzech kwartałów 2023 r. przez dziesięciu deweloperów z rynku kapitałowego wyniosła 31,6 proc., o 2,2 pkt proc. więcej niż rok wcześniej. To w uproszczeniu stosunek podstawowych kosztów zakupu gruntów i budowy do przychodów ze sprzedaży mieszkań. Z kolei końcowa marża netto, uwzględniająca koszty funkcjonowania spółki, odsetek oraz podatek CIT, wyniosła 13,9 proc. – również o 2,2 pkt proc. więcej niż rok wcześniej.

Jak mogą zmieniać się główne wskaźniki rentowności, pokazuje wykres.

Długa droga

Rok na przygotowanie wyszukanego gruntu do zakupu, dwa–trzy lata na uzyskanie decyzji pozwalającej złożyć wniosek o pozwolenie na budowę, półtora–dwa i pół roku uzgodnień i uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę, dwa lata samej budowy zwieńczonej uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie. Inwestycje deweloperska rozłożona jest na wiele lat i na każdym etapie narażona jest na opóźnienia, jeśli nie fiasko – wskazywali przedstawiciele największych spółek: Develii, Domu Development i Murapolu. O działki do szybkiej zabudowy jest trudno, a ich ceny są wysokie. Poza tempem wydawania pozwoleń dużo czasu zabierają uzgodnienia z samorządami czy dostarczycielami mediów, między którymi często brakuje koordynacji.

Ostatnie apele branży do decydentów dotyczą głównie przesunięcia terminu wejścia w życie przepisów o warunkach technicznych budynków i reformy planistycznej. Dyżurnymi tematami są również ułatwienia administracyjne i przegląd parceli w bardzo szeroko rozumianym zasobie Skarbu Państwa – oraz selekcja tych, które nadawałyby się do zabudowy mieszkaniowej.

Gra popytu i podaży

– Duzi deweloperzy mają zabezpieczone banki ziemi na rok, dwa lata do przodu i cały czas uzupełniają zasób, ale w  2022 r. część mniejszych firm, ze względu na niepewną sytuację, bardzo wysokie stopy procentowe czy brak finansowania, zupełnie wstrzymała się od nabywania działek. Widzimy w statystykach, że aktywność inwestycyjna deweloperów zaczęła się zwiększać w II połowie 2023 r., ale odbudowa podaży zabierze dwa lata. Z nierównowagi popytu i podaży wziął się po części wzrost cen mieszkań. W Łodzi, gdzie akurat w 2023 r. była przewaga mieszkań wprowadzonych do oferty nad sprzedanymi, wzrost cen był najmniejszy – wskazała Iwona Sroka, członkini zarządu Murapolu.

O ile uproszczenie procedur związanych z uzgodnieniami i uzyskaniem pozwolenia na budowę powinno dać szybki efekt, to działki w zasobie gmin czy Skarbu Państwa to w dużej mierze tzw. trudne tematy – ich przygotowanie do zabudowy wymagałoby czasu.