Gorączka opadła. Najem mieszkań daje mniejsze zyski

Ceny mieszkań – i nowych, i używanych – rosną, podczas gdy stawki najmu zaczynają spadać. W efekcie rentowność najmu lokali maleje. Nadal jednak opłaca się inwestować w nieruchomości. Co dziś jest pewniakiem inwestycyjnym?

Rynek nieruchomości opanowała drożyzna. Średnia cena oferty mkw. mieszkań deweloperskich w Warszawie przekroczyła w październiku 16 tys. zł (18-proc. wzrost r./r.). W Krakowie lokale zdrożały o 26 proc., do ponad 15,4 tys. zł, w Trójmieście – o 24 proc., do ponad 14,2 tys. zł za mkw. – podaje RynekPierwotny.pl.

Coraz więcej żądają też sprzedający mieszkania używane. GetHome pl podaje, że średnie ceny lokali w stolicy przekroczyły 16,8 tys. zł za mkw. W Krakowie sięgają 15,8 tys. zł, w Trójmieście – 14,4 tys.

Tymczasem po miesiącach wzrostów stawki najmu zaczynają spadać. Expander i Rentier.io podają, że we wrześniu były niższe niż w sierpniu średnio o 1,06 proc. Najbardziej – o 6,3 proc. – przeciętne stawki spadły w Sosnowcu. W Gdyni najem jest tańszy o 5,9 proc., w Katowicach o 3,7 proc., w Gdańsku – o 3,1 proc.

Czekanie na lokatora

W efekcie rentowność inwestycji w mieszkania na wynajem maleje. Z analiz Rentier.io wynika, że w przypadku średniej wielkości lokali przeciętna rentowność spadła z 5,5 do 5 proc., dużych mieszkań – z 4,9 do 4,3 proc., a małych – 5,9 do 5,7 proc. (II/III kw.).

Rentier.io podaje rentowność netto (po uwzględnieniu podatków i kosztów okołotransakcyjnych) najmu 50-metrowych mieszkań kupionych na rynku wtórnym. Założenie: lokal jest wynajęty 12 miesięcy w roku. W Warszawie średnia rentowność to 4,9 proc., w Krakowie – 4,4, we Wrocławiu – 5, w Gdańsku – 5,5, w Łodzi – 5,1, w Poznaniu – 4,7 proc. Najwięcej – 6,2 proc. netto – daje zarobić Sosnowiec. Częstochowa – 5,7 proc.

Anton Bubiel, prezes Rentier.io, zaznacza, że rentowność najmu maleje, bo mieszkania mocno podrożały. – Wielu inwestorów zakłada – poza zyskami z wynajmu – także wzrost wartości nieruchomości – podkreśla. – Oczywiście, nie ma pewności, że takie wzrosty nastąpią, niemniej jednak, patrząc „historycznie”, mieszkania drożały. Wielu inwestorów spodziewa się kontynuacji tego trendu.

Pośrednik Radosław Wąsak, dyrektor iWealth Nieruchomości, uważa, że problemem są rosnące ceny mieszkań mieszczących się w limitach „Bezpiecznego kredytu 2 proc.”. – Od początku roku takie lokale zdrożały o kilkanaście procent – szacuje. – Często są to metraże atrakcyjne także na wynajem jak np. 45-metrowe lokale dwupokojowe. Przy cenie mieszkania deweloperskiego w Warszawie na poziomie ok. 15 tys. zł za mkw. inwestycja pochłonie ok. 700 tys. zł. Dochodzą koszty aranżacji i przygotowania do wynajmu. Sporo. Biorąc pod uwagę, że rynek po szalonym 2022 r. wrócił do normalności, a na dobrego najemcę trzeba poczekać nieco dłużej, trudno liczyć na rentowność najmu większą niż 5–6 proc. netto.

Dyrektor iWealth Nieruchomości zastrzega, że inwestycja w mieszkanie to „bieg długodystansowy, a nie zakup aktywa na sezon czy kilka lat”.

Na mniejszy popyt w najmach zwraca uwagę Marcin Drogomirecki, ekspert rynku. Jak mówi, opadła jesienna gorączka studencka, ale też zaspokojone zostały potrzeby mieszkaniowe uchodźców z Ukrainy – tych, którzy szukają lokalu do wynajęcia, może być dziś tylu, ilu takie lokale zwalnia. Ekspert zwraca też uwagę na wysokość czynszów. – Ubiegłoroczne wzrosty sprawiły, że stawki dla części potencjalnych najemców są nie do zaakceptowania – ocenia Drogomirecki. – Z rynku najmu odpłynęli też klienci, którzy zdecydowali się na zakup lokalu na tani kredyt. Jednocześnie na rynek wciąż napływają nowe oferty, czyli lokale kupowane w celach inwestycyjnych.

Lądowanie w kawalerce

Trzeba jednak pamiętać, że malejąca rentowność najmu wpływa na decyzje inwestorów. – Są bardziej ostrożni. Zaczynają szukać nieruchomości o wyższym potencjale wzrostu wartości, a nie tylko tych z gwarantowanym określonym dochodem z najmu – mówi Łukasz Wydrowski, prezes trójmiejskiej Estatic Nieruchomości. Zaznacza, że właściciele mieszkań na wynajem często popełniają błąd, zakładając, że czynsz rośnie wprost proporcjonalnie do cen zakupu lub inflacji. – Tymczasem najem nie zawsze będzie w stanie pokryć ratę kredytu, który zaciągnęli na zakup wynajmowanego mieszkania. Prawa rynku są bezwzględne – mówi. – Rynek najmu musi się dostosować. Czasy, gdy studenci wynajmowali 7-metrowe pokoje w „kurnikach” za 1,2 tys. zł miesięcznie, już minęły. Rynek ewoluuje, wymaga ciągłego dostosowywania strategii. Wygrają ci, którzy lepiej słuchają jego potrzeb.

Pytany o pewniaki inwestycyjne Bubiel mówi, że w dzisiejszych czasach nic nie jest pewne. – Można się jednak pokusić o kilka tez dotyczących pożądanych ofert, zwłaszcza na rynku, który może sprawiać wrażenie przesyconego – mówi. – Najemcy od dłuższego czasu szukają mieszkań dwu- lub trzypokojowych. Nierzadko mieszkają w kilka osób (np. studenci), a komfort mieszkania w kilkupokojowym lokalu jest zdecydowanie większy niż w kawalerce.

Ale, jak dodaje Bubiel, w wielu przypadkach decydującym kryterium jest cena, dlatego najemcy ostatecznie lądują w jednopokojowych mieszkaniach. – Inwestor wygra, jeśli jest w stanie zaoferować więcej pokoi w cenie zbliżonej do ceny kawalerki – uważa prezes Rentier.io. Zwraca uwagę na dodatkowe koszty. – Niezależnie, czy nowy rząd zamrozi ceny energii czy też nie, to są one, nawet na obecnym poziomie, dość istotnym składnikiem comiesięcznych wydatków – wyjaśnia. – Wygrywać będą lokale w budynkach z energooszczędnymi technologiami – przewiduje.

Także Drogomirecki uważa, że w czasach przewagi podaży nad popytem pewniaki inwestycyjne trudno wskazywać. – W największych miastach zainteresowaniem wciąż cieszą się mniejsze, tańsze mieszkania – zauważa. – Podobnie jest z wynajmem pokoi. Na taką inwestycję są kupowane większe lokale – ich ceny za mkw. są niższe niż kawalerek lub lokali dwupokojowych. Każda inwestycja wymaga jednak dokładnej kalkulacji i analizy aktualnej i przewidywanej sytuacji na rynku.

Z kolei Katarzyna Liebersbach- Szarek z krakowskiej agencji Nieruchomości Łobzowskie za pewniaki uznaje kawalerki i nieduże mieszkania dwupokojowe. – Najemcy kochają nowe budownictwo, więc to jest pewniak – mówi.

Korzyści z przeprowadzki z wynajmowanego mieszkania do własnego, kupionego na tani kredyt, maleją. Rentier.io wylicza, że w lipcu średnia różnica między stawką najmu a ratą kredytu za 40-metrowe mieszkania wynosiła średnio 465 zł miesięcznie (5,5 tys. zł rocznie). We wrześniu było to 309 zł miesięcznie (3,7 tys. zł rocznie).Czy to szansa dla rynku najmu? Liebersbach- Szarek uważa, że tak. – Pod warunkiem że wynajmujący opamiętają się z cenami. Dziś koszt wynajmu dwupokojowego lokalu w Krakowie (wraz z opłatami) pochłania jedną średnią pensję – mówi. – Klienci wolą dojeżdżać nawet 50 km w jedną stronę, niż przepłacać za mieszkania (paliwo wychodzi taniej, nie mówiąc o komunikacji zbiorowej).

Rata nieco mniejsza

Zdaniem Wydrowskiego rosnące ceny mieszkań i wciąż wysokie stopy procentowe oznaczające zmniejszające się korzyści z posiadania lokalu teoretycznie powinny sprzyjać najmom. – Nie jest to jednak takie proste równanie – zastrzega. – Fakt, że niektóre lokale czekają na najemców miesiącami, świadczy o nadpodaży ofert lub nieodpowiednim dostosowaniu ich do wymagań rynku.

A Bubiel podkreśla, że dopóki w budżecie „Bk 2 proc.” są jeszcze środki, dopóty korzyści z przeprowadzki na własne są niemałe. – Nawet biorąc pod uwagę notowane coraz częściej spadki stawek najmu – mówi prezes.

Wąsak dopowiada, że nie ma pewności, że rządowy program będzie kontynuowany w 2024 r. A jeśli będzie, to w jakiej formie? – Przy obecnych stopach procentowych część klientów porzuci marzenia o zakupie lokalu na rzecz wynajmu – uważa.

Pośredniczka Joanna Lebiedź, ekspertka Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości (PFRN), zauważa, że choć „Bk 2 proc.” wciąż rozpala rynek, „to ten wąż zaczyna zjadać własny ogon”. – Rosnące ceny mieszkań sprawiły, że rata – z założenia mniejsza – stała się tylko nieco mniejsza – podkreśla. Jej zdaniem najmy wciąż radzą sobie dobrze. – Wciąż mamy uchodźców, część z nich nie zamierza wracać do siebie. Faktycznie niektóre lokale stoją puste, ale tylko te mniej zadbane lub w kiepskiej lokalizacji – zaznacza. – Inne wynajmują się płynnie. Dobra oferta szybko znika.

Nowy punkt równowagi

Lebiedź nie ma wątpliwości, że wynajem mieszkań jest i będzie opłacalny. – Zakładając idealny scenariusz, że mamy najemcę, który regularnie płaci i nie dewastuje mieszkania – zaznacza. – Najem jest dobrą alternatywą dla zakupu mieszkania – szczególnie na kredyt, zwłaszcza w czasach rosnących cen – dla studentów, pracowników przyjeżdżających do większych ośrodków, ale i dla młodych, którzy nie chcą się wiązać kredytami, albo gdy rata przewyższa czynsz – wskazuje. – Doskonałym przykładem płynności tego rynku jest stałość najmów przy totalnym załamaniu rynku sprzedaży w latach 2008–2012. Sprzedaż stanęła, a najmy płynnie szły.

Dlatego też, jak podnosi Lebiedź, inwestorzy wciąż szukają lokali na wynajem. – Tym bardziej że oferta najmów wzbogaciła się o najem krótkoterminowy o zdecydowanie lepszej rentowności – mówi pośredniczka.

Bubiel uważa, że rynek najmu potrzebuje nowego punktu równowagi. – Spodziewam się delikatnych spadków stawek – mówi. – Będą też migracje najemców z mieszkań niespełniających ich oczekiwań, wynajętych w czasach małej podaży i wysokich cen. Lokatorzy będą się przeprowadzać do lepszych lokali. Część inwestorów może zmienić model działania, oferując lokale na wynajem krótkoterminowy, część, choć pewnie niezbyt duża, może się zdecydować na ich sprzedaż. Prawdopodobnie nie straci na niej, biorąc pod uwagę dynamiczne wzrosty cen w ostatnim czasie.