Co prawda już od trzech lat można mówić o wyjątkowym momencie w historii działania branży budownictwa mieszkaniowego, ale rzeczywiście ostatnie lata w tej branży przypominają rollercoaster. W tym czasie doszło do zamrożenia rynku na wczesnym etapie pandemii, śrubowania rekordów sprzedaży w okresie rekordowo niskich stóp w 2021 r., następnie do załamania zdolności kredytowej klientów i spadku sprzedaży oraz do powtórnego odrodzenia sprzedaży w 2023 r. za sprawą rządowego programu kredytowego.
Szczególnie ciekawie wypada porównanie sytuacji deweloperów na koniec czerwca 2021 i 2023 r., czyli na koniec półrocza, w którym deweloperzy osiągali świetne wyniki sprzedażowe po uprzednim załamaniu. Oczywiście porównanie do połowy 2022 r., czyli sprzedażowego dołka z ubiegłego roku, jest nie mniej interesujące.
Zadłużenie częściej rosło
Co ciekawe, między czerwcem 2023 r. i czerwcem 2022 r., a więc między okresem słabej i świetnej sprzedaży, zadłużenie (dług netto w relacji do kapitału własnego) wzrosło w dziewięciu firmach, a w ośmiu przypadkach spadło, co nie jest intuicyjnym wskazaniem. Ale wzrost zadłużenia może wynikać z nietypowych uwarunkowań – przed rokiem część deweloperów zdecydowała o zatrzymaniu zysków lub o przesunięciu terminów wypłaty dywidend. Jednocześnie wstrzymywano też inwestycje. Dzięki temu w kasach przybywało gotówki, a zadłużenie netto spadało. Jednak w dwuletnim porównaniu również widać wzrost zadłużenia w dziewięciu przypadkach, a spadek w siedmiu, przy czym porównujemy dwa podobne do siebie okresy odbudowy sprzedaży po wcześniejszym załamaniu. Różnicą jest kondycja rynku dłużnego – obecnie także obserwujemy wzrost aktywności emitentów, z tym że teraz dług jest droższy niż dwa lata temu, zarówno ze względu na wzrost stawek referencyjnych, jak i marż. Należałoby więc oczekiwać, że deweloperzy będą ograniczali zadłużenie, ale wskaźniki częściej jednak rosły, niż spadały.
Płynność topnieje
Jeszcze więcej do myślenia dają statystyki dotyczące płynności gotówkowej. W ostatnim roku (tj. w porównaniu stanu na koniec czerwca) wskaźniki płynności gotówkowej spadły w dwunastu przypadkach, a wzrosły w siedmiu. Oczywiście również i w tym wypadku możemy częściowo wytłumaczyć to tym, że w 2022 r. deweloperzy akumulowali gotówkę w słabym sprzedażowo okresie.
Ale w porównaniu dwuletnim wskaźniki płynności gotówkowej (uwaga – serwis obligacje.pl w przypadku deweloperów nie wlicza zaliczek wpłaconych przez klientów do zobowiązań krótkoterminowych przy obliczaniu wskaźników płynności) spadły w czternastu przypadkach, a wzrosły tylko w trzech.
