W najmach bez gorączki, ale nie tanio

Po boomie nakręcanym przez studentów gorączka na rynku najmu mieszkań opada. Czynsze można negocjować. Lokal na wynajem wciąż jest jednak wartą rozważenia inwestycją.

– Początek roku akademickiego niezmiennie wyznacza koniec gorączki na rynku najmu. Zdecydowana większość studentów poszukujących lokum na czas nauki w oddalonym od rodzinnego domu mieście znalazła je już we wrześniu – zauważa Marcin Drogomirecki, ekspert rynku nieruchomości. Dodaje, że mieszkań szukają jeszcze tylko ci żacy, którzy dopiero w ostatnich dniach wyjaśnili swoją sytuację na uczelni, oraz ci, którzy wynajęli lokal wcześniej, ale z jakichś powodów wybór okazał się niewłaściwy.

Z analiz Drogomireckiego wynika, że po ubiegłorocznych wysokich wzrostach stawki najmu praktycznie stoją w miejscu. – Można nawet powiedzieć, że w ofercie pozostają lokale, których właściciele sztywno trzymają ceny, a wynajmują się te oferowane choć trochę taniej, o 5–10 proc. – wskazuje analityk.

Kreatywne rozwiązania

Z kolei Marcin Jańczuk, ekspert Metrohouse, podkreśla, że poszukiwanie mieszkania studenckiego na ostatnią chwilę jest najbardziej kosztowne. – Stawki biją rekordy. I choć słychać o delikatnym spowolnieniu na rynku najmu, to ceny dość mocno wykraczają poza możliwości przeciętnego studenta – wyjaśnia.

Jak podaje Otodom Analytics, średnia ofertowa stawka najmu mieszkań w Warszawie pod koniec sierpnia sięgała 5,1 tys. zł miesięcznie, w Krakowie prawie 3,3 tys. zł, w Poznaniu 2,5 tys. zł, we Wrocławiu ponad 3,2 tys. zł, w Gdańsku – ponad 3,4 tys. zł, w Katowicach niemal 2,4 tys. zł, w Lublinie ponad 2,5 tys. zł, a w Łodzi niecałe 2,2 tys. zł miesięcznie. Studenci często wynajmują lokale w kilka osób, by dzielić koszty.

Zdaniem Marcina Jańczuka mieszkania w pobliżu uczelni, w dobrych rejonach miasta, są właściwie zarezerwowane dla niewielkiej grupy najbardziej zamożnych żaków. – Inni muszą szukać bardziej kreatywnych rozwiązań – mówi. – Zamiast wynajmować np. kawalerkę lub niewielkie mieszkanie dwupokojowe, co w Warszawie kosztuje co najmniej 3 tys. zł, wielu studentów sprawdza tańsze możliwości. To np. pokoje w cenie znacznie ponad 1 tys. zł. Wybór pada też na mniej popularne, nawet podmiejskie lokalizacje.

Średnie czynsze za pokoje podaje Marcin Drogomirecki. W Warszawie to 1,35 tys. zł, w Krakowie, we Wrocławiu i w Gdańsku – 1,2 tys. zł, w Poznaniu, Łodzi i Lublinie – 1 tys. zł, w Katowicach – 850 zł. – W przypadku wynajmu pokoi zwykle dochodzi jeszcze partycypacja w kosztach czynszu dla administracji – mówi analityk. Trzeba doliczyć także opłaty za media i internet.

O stabilizacji w najmach mówi Marta Rejment z krakowskiego oddziału Power Invest. – Czynsze utrzymują się na relatywnie wysokim poziomie, ale nie odnotowujemy ich wyraźnego wzrostu – zaznacza. – Na przykład stawki najmu za kawalerkę w centrum Krakowa to 2,2–3 tys. zł w zależności od powierzchni, adresu, standardu wykończenia.

Także Małgorzata Porowska, dyrektor Freedom Nieruchomości Warszawa–Mokotów, zauważa, że początek października to czas stabilizacji na rynku najmu. – Większość studentów już znalazła mieszkanie. Od czasu do czasu pojawiają się spóźnialscy – mówi. – W mojej ocenie stawki są niższe niż w ub.r., szczególnie gdy weźmiemy pod uwagę inflację, rosnące koszty utrzymania i przygotowania nieruchomości do wynajmu.

Wynajmujący są skłonni do negocjacji. – By zyskać solidnego najemcę, wielu jest w stanie obniżyć czynsz – wyjaśnia ekspertka.

Spokojniej jest też na rynku najmu w Łodzi. Jak mówi Michał Grzeląska, dyrektor Freedom Nieruchomości Łódź Wierzbowa, największy popyt odnotowano przed rozpoczęciem roku akademickiego. – Teraz, w październiku, większość studentów ma już zakwaterowanie – zaznacza. – Zostali głównie ci, którzy na studia w Łodzi zdecydowali się później, ale też ci, którzy po wrześniu liczyli na niższe stawki. Sytuację na rynku najmu można więc opisać jako „stabilizującą się po wrześniowym boomie”.

W Łodzi, jak dodaje dyr. Grzeląska, mieszkań oferowanych przez prywatnych inwestorów przybywa. – Większość została już wynajęta. Z ofertą zostali mało elastyczni w negocjacjach cen właściciele – ocenia. – O ile na koniec sierpnia stawki skoczyły nawet o kilkaset zł, o tyle już na początku września zaczęły wracać do poprzednich poziomów.

Większy wybór

Marcin Drogomirecki zwraca uwagę na rosnącą ofertę mieszkań na wynajem. – Podaż rosła systematycznie już od początku roku. Po zaspokojeniu w ub.r. potrzeb mieszkaniowych większości uchodźców z ogarniętej wojną Ukrainy, przy niewielkim popycie generowanym przez innych obcokrajowców przybywających do Polski w celach zarobkowych oraz słabnącym zainteresowaniem najmem ze strony rodzimych klientów (ze względu na wzrost stawek, rosnące koszty życia, perspektywę zakupu mieszkania na tani kredyt), wolnych, czekających na najemców lokali stale przybywało – wyjaśnia. – We wrześniu, czyli w szczytowym okresie jesiennej gorączki, ofert wynajmu mieszkań było zdecydowanie więcej niż przed rokiem. W Katowicach o ok. 35 proc., w Krakowie i w Warszawie o ponad połowę, a w Łodzi czy we Wrocławiu pula ofert się podwoiła. W Gdańsku ofert przybyło mniej – ok. 12 proc. Przyczyn można upatrywać w wydłużonym sezonie wakacyjnym i wciąż wysokim odsetku mieszkań oferowanych turystom do wynajmu krótkoterminowego – tłumaczy analityk.

Jego zdaniem można się spodziewać, że wraz z wygasaniem popytu studenckiego kolejne tygodnie i miesiące upłyną pod znakiem dalszego wzrostu podaży ofert.

Także Małgorzata Porowska przyznaje, że w tym roku o lokal było zdecydowanie łatwiej niż w ubiegłym, kiedy to zalała nas fala uchodźców z Ukrainy. – Stawki w tamtym czasie były wysokie, warunki najmu trudno było negocjować – przypomina. – W tym roku sytuacja dla najemców jest korzystniejsza. Wielu Ukraińców opuściło Polskę – niektórzy wrócili do domu, inni wyjechali na Zachód w poszukiwaniu lepszych warunków. Wiele mieszkań wróciło na rynek, uatrakcyjniając ofertę dla studentów.

Atrakcyjna inwestycja

Sytuację na rynku najmu długoterminowego w I połowie roku analizuje firma doradcza Emmerson Evaluation.

– W porównaniu z końcem poprzedniego półrocza rynek ten się ustabilizował – wskazują autorzy raportu. Zainteresowanie najmem mieszkań w I połowie roku nie spadło. Zaczął się jednak odbudowywać popyt na rynku sprzedaży mieszkań nakręcany programem „Bezpieczny kredyt 2 proc.”. – Osoby, które kupiły mieszkanie w ostatnim czasie, pozostają na rynku najmu do czasu przeprowadzki – wyjaśniają analitycy Emmersona. – Lokali na wynajem wciąż będą poszukiwać klienci, którzy pomimo rządowego wsparcia nie mogą kupić nieruchomości, ale też ci, które takiego zakupu nie planują.

Największy wzrost czynszów – o 11 proc. (mediana, I połowa br./II połowa ub.r.) – Emmerson Evaluation odnotował w Warszawie. – Duże wzrosty widać też w miastach blisko wschodniej granicy – wskazują analitycy. – W Lublinie to 8,5 proc., a w Białymstoku 7,6 proc. Najmniejsze podwyżki odnotowaliśmy w Szczecinie: czynsze w ciągu półrocza wzrosły o 3,1 proc. Inwestowanie w mieszkania na wynajem wciąż może być atrakcyjne. – W I półroczu średnie stopy zwrotu z wynajmu wahały się od 2,1 do 5,2 proc. Najwyższą rentowność dały – ponownie – mieszkania jednopokojowe – od 3,3 proc. w Sopocie do 5,2 proc. w Gdańsku, Katowicach i Łodzi – wskazuje Emmerson. – Stopy zwrotu z wynajmu mieszkań dwupokojowych wahały się od 2,2 proc. w Sopocie do 5,1 proc. w Katowicach, a trzypokojowych – od 2,1 proc. w Sopocie do 4,8 proc. w Katowicach. Wskaźniki opłacalności najmu w I półroczu br. w porównaniu z końcem 2022 r. są porównywalne. Dodatkowym zyskiem jest rosnąca z czasem wartość mieszkania.